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Immobilier : Analyse sectorielle de l’irruption du COVID-19

Si une réduction des revenus locatifs sur toutes les classes d’actifs est à attendre, l’ampleur de l’impact variera selon la typologie. L’hôtellerie ainsi que certaines formes de commerces et de logistique devraient être plus impactées, alors que les bureaux devraient se montrer plus résilients. Le résidentiel devrait sans doute être le marché le moins directement touché.

Pour analyser l’impact de cette crise d’origine sanitaire sur les différents segments de l’immobilier, nous retenons deux hypothèses :

  • une forte récession au deuxième trimestre 2020 suivie par un rebond de l’activité en fin d‘année,
  • une réponse massive de la BCE qui permettra de maintenir les taux bas et les liquidités abondantes.

De manière générale, il est important de souligner qu’il n’y a pas eu de destructions d’actifs et que, dans notre scénario de rapide rebond, l’activité de nos locataires pourra redémarrer une fois les problèmes d’organisation résolus.

Si une réduction des revenus locatifs sur toutes les classes d’actifs est à attendre, l’ampleur de l’impact variera selon la typologie. L’hôtellerie ainsi que certaines formes de commerces et de logistique devraient être plus impactées, alors que les bureaux devraient se montrer plus résilients. Le résidentiel devrait sans doute être le marché le moins directement touché.

Au sein de chaque classe d’actifs, il est nécessaire de différencier les actifs dont les performances devraient être impactées à court terme mais rebondir rapidement des actifs dont les performances pourraient être impactées à plus long terme. Nous partons du principe que pour chaque typologie d’actifs, les secteurs dont l’activité dépend des flux internationaux seront impactés à plus long terme.

  • Hôtellerie
    La provenance de la clientèle sera le facteur différenciant.

Après un arrêt brutal de l’activité et la fermeture de certains établissements, nous faisons l’hypothèse d’un rebond de l’activité vigoureux une fois les restrictions de circulation levées. Toutefois, les actifs dépendant lourdement de la clientèle internationale (hôtels de grand luxe et certains hôtels aux portes des grandes métropoles, accueillant un tourisme de masse) devraient voir leur activité structurellement modifiée et a minima impactée sur toute l’année 2020, en tout cas tant que l’épidémie n’aura pas fait le tour du monde.

  • Commerces
    Le secteur d’activité de l’enseigne sera le facteur différenciant.

Les commerces de première nécessité au premier rang desquels les commerces alimentaires, qui par essence répondent à un besoin essentiel d’une clientèle locale, devraient être les plus résilients, y compris pendant la période de restriction de circulation pendant laquelle ils restent en activité.

Les commerces non alimentaires seront impactés tant que leur fermeture administrative restera en vigueur mais devraient voir leur activité reprendre assez rapidement pour autant qu’ils ne dépendent pas du tourisme international (par là nous entendons les commerces dépendant d’une clientèle non européenne).

Les commerces orientés vers le tourisme, incluant une partie des grandes enseignes de luxe devraient voir leur activité structurellement modifiée par le COVID-19.

Enfin, les commerces qui ont mis en place une stratégie de distribution omnicanale et ceux qui ont gardé la maîtrise de leur chaîne d’approvisionnement, avec notamment des circuits de distribution courts, devraient voir leur activité rebondir rapidement.

  • Bureaux
    La solidité des locataires sera le facteur différenciant.

Pour les actifs loués à de grands groupes, la structure des baux devrait permettre une stabilité des revenus des fonds immobiliers qui permettra d’enjamber la période de ralentissement de l’économie. Les actifs loués aux TPE ou aux PME dans des secteurs directement impactés par les restrictions de circulation imposées (événementiel, tourisme, aviation) pourraient voir leurs loyers diminuer sur une période courte dont la durée dépendra elle-même de la durée de la crise sanitaire.

Il est important de rappeler que les marchés de bureaux sont actuellement caractérisés par une pénurie d’offres. L’offre future reste limitée et devrait être encore réduite par le probable abandon de lancement de projets spéculatifs. A la sortie de la période de crise sanitaire, les actifs permettant de favoriser la résilience opérationnelle dont les trois mots clés devraient être : connectivité, nomadisme, santé des usagers, devraient être plébiscités par les utilisateurs. La demande devrait être portée par d’importants mouvements de consolidation dans plusieurs secteurs.

  • Logistique
    La taille de l’entrepôt sera le facteur différenciant.

Une dissociation claire devrait être opérée entre les actifs logistiques destinés à répondre à une demande locale (logistique urbaine et entrepôts régionaux) et les actifs logistiques dépendant des flux internationaux (plateformes XXL, plateformes aéroportuaires ou portuaires).

Les actifs ayant mis en place la robotisation ou l’automatisation devraient être plébiscités par les utilisateurs.

  • Résidentiel

Ce marché dépend principalement de la capacité d’emprunt des ménages ou leur capacité à payer un loyer, toutes deux portées par les efforts conjoints des Etats et de la BCE. Par ailleurs, en ces périodes de volatilité accrue, la perception de l’immobilier comme valeur refuge pour les particuliers, devrait jouer à plein.

Si on prend l’exemple chinois, marché qui s’est arrêté totalement pendant la période de confinement mais qui semble déjà reprendre rapidement à la fin de cette période, l’activité transactionnelle reprendrait rapidement à des niveaux de prix sensiblement en ligne avec les prix constatés avant la crise sanitaire. Toutefois, le segment du luxe tiré par la demande internationale, tournerait au ralenti avec des prix qui devraient connaitre une correction plus importante.

Le développement du télétravail et une certaine lassitude suite à un confinement en centre-ville dans des surfaces relativement petites pourraient entraîner une accélération de la demande pour des pavillons de banlieue et les principales métropoles régionales bien connectées.

  • Résidentiel géré
    La durée d’occupation des locataires sera le facteur différenciant.

La performance des actifs dépendra du type d’hébergement offert : hébergement temporaire, transitoire ou de long-terme. Les actifs qui répondent à un besoin long-terme de l’occupant, comme les résidences services seniors, devraient être les plus résilients. Les actifs qui répondent à un besoin ponctuel de l’occupant, le plus souvent pendant une courte période transitoire, devraient voir leur activité ralentir. A cet égard, l’activité des entreprises de co-working devrait avoir à faire face aux mêmes difficultés.

  • Marché de l’investissement
    Le risque de la stratégie de l’investisseur sera le facteur différenciant.

Les volumes d’investissement devraient être réduits en 2020, limités par l’impossibilité d’effectuer des visites d’immeubles et de procéder à des audits techniques et environnementaux. A plus long terme, l’immobilier devrait voir son attractivité accrue par une stabilité confirmée de ses performances en période d’incertitudes, en absolue comme comparée aux autres classes d’actifs.

Le comportement des investisseurs devrait être marqué par une recherche de la qualité des actifs et une position attentiste face au risque. Les écarts de taux entre actifs selon leur typologie, leur qualité et leur localisation, avaient eu tendance à s’être resserrés suite au mouvement de convergence des taux. L’adoption de positions défensives par les investisseurs devraient permettre à ces écarts de taux de se reconstruire et au mouvement de convergence des taux de s’inverser. Les primes de risque devraient donc augmenter suite à une hausse du risque locatif et une perception accrue du risque de liquidité sur certains types d’actifs. En termes de localisation, les primes de risque devraient également se reconstituer pour les pays disposant d’une marge de manœuvre étroite pour des politiques de relance importante. La compétition entre investisseurs sur le segment du value-added devrait significativement diminuer et faire naître des opportunités pour les investisseurs disposant de fonds à déployer sur ce segment.

Virginie Wallut , 2 avril

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