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États-Unis : une déconnexion exceptionnelle entre le marché immobilier ancien et neuf

Le marché immobilier américain présente une évolution jamais vue, avec une forte baisse des ventes dans l’ancien (-15% sur un an) et des ventes de logements en nette hausse (+34% sur un an). Historiquement, ces deux variables sont pourtant fortement corrélées.

Notre analyse

La bonne santé des ventes de logements neufs ne doit pas amener à surestimer la santé du marché immobilier. Si l’on se limite aux maisons individuelles, le neuf représente un peu moins de 17% des ventes sur les trois derniers mois. Au total, les ventes de logements individuels sont plus de 20% en-dessous du niveau moyen de 2019.

La brutale remontée des taux hypothécaires à près de 8% amène de nombreux propriétaires à conserver leur logement actuel avec un financement beaucoup plus favorable, asséchant ainsi l’offre de logements anciens. Les acheteurs se sont donc partiellement retournés vers le neuf.

L’impact pour l’investissement résidentiel devrait être en réalité assez mitigé car la construction de logements individuels neufs ne représente que 37% de l’investissement résidentiel. 13% de celui-ci correspond à de l’habitat collectif, où les permis de construire sont mal orientés. Les 50% restants correspondent essentiellement aux améliorations de logement et aux commissions de transaction, or cette partie est bien plus corrélée aux transactions dans l’ancien.

L’embellie du neuf pourra-t-elle durer ? Une chose est sûre : les fondamentaux de la demande restent mauvais avec un pouvoir d’achat immobilier des ménages au plus bas des trente dernières années.

Julien-Pierre Nouen , Octobre 2023

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