Toujours de beaux restes sur le segment de la logistique immobilière !

Après deux années de surperformance massive, les foncières de logistique marquent le pas cette année dans un environnement de hausse des taux qui souligne leur cherté apparente. Les facteurs structurels de hausse de la demande et les contraintes qui pèsent sur l’offre favoriseront pourtant une accélération de la hausse des loyers qui à nos yeux justifient de conserver une exposition forte au secteur.

Le segment des foncières de logistique est valorisé 27.8X ses estimations de résultats 2024, très au-dessus des autres secteurs : 11.5X pour les foncières de commerce, 15.6x pour les foncières de logement et 19.2X pour les foncières de bureaux (estimations Kempen). La différence de valorisation s’explique par une visibilité élevée quant à l’accélération de la hausse des loyers, l’acceptation par les investisseurs d’une prime de risque plus faible justifiant une appréciation des valorisations et un niveau d’endettement très faible en relatif. Tout risque de déviation par rapport à ce scénario est donc susceptible d’entraîner une forte baisse des cours des foncières d’entrepôts. Les déclarations récentes du Directeur financier d’Amazon indiquant que le groupe avait désormais trop d’espace de stockage par rapport à l’évolution de ses ventes (rappelons qu’Amazon a presque doublé ses surfaces entre 2019 et 2021) ont eu un impact négatif fort sur les cours des acteurs logistiques. Cette annonce remet elle en cause l’avantage relatif de ce segment ?

Nous ne le croyons pas : Amazon ne représente que 7% des loyers de Segro, 6.1% de ceux de VGP et rien dans ceux de WDP. Au-delà, la conjonction de la montée en puissance, et en particulier dans le secteur alimentaire, du commerce en ligne, du restockage local imposé par les perturbations dans les chaines d’approvisionnement et d’une raréfaction des nouvelles localisations disponibles vont continuer à notre sens de soutenir la capacité des bailleurs du secteur à orienter les niveaux de loyers à la hausse et la hausse de la valeur des entrepôts.

Nous maintenons donc notre surpondération sur le secteur qui représente environ 15% de l’actif de SOFIDY Sélection 1. Plus généralement, nous demeurons convaincus que l’immobilier coté devrait surperformer les indices généralistes dans les mois à venir en raison d’une sensibilité faible aux composantes travail et coûts des matières premières de l’inflation, des mécanismes d’indexation réglementaires automatiques qui alignent les loyers sur l’évolution des prix et d’une sensibilité instantanée modérée au ralentissement économique.

La note ESG moyenne pondérée du fonds dont le détail figure ci-après est restée stable en avril à 40% (plus la note est basse, meilleure elle est).