Réévaluation des objectifs de rendement : en cette fin de cycle de marché, les investisseurs immobiliers européens cherchent à éviter les risques

Le dernier Indice du Climat de l’Investissement réalisé par Union Investment montre que la majorité des investisseurs immobiliers allemands, français et britanniques s’attendent à ce que le taux de rendement initial de l’immobilier reparte à la hausse en 2019 ou en 2020. Seul un quart des décideurs en matière d’investissement estime que le cycle de marché de l’immobilier se maintiendra au-delà de 2021. Sur les 163 sociétés immobilières européennes interrogées, seulement 28 % se disent prêtes à prendre davantage de risques pour obtenir le même retour sur investissement. Ce chiffre est en baisse de 9 points par rapport à l’enquête précédente réalisée il y a six mois. Dans leur grande majorité (64 % aujourd’hui, contre 56 % durant l’hiver 2017/2018), les investisseurs prévoient de rester fidèles à leur stratégie de risque actuelle, et sont donc prêts à accepter des rendements moins importants.

Conséquence logique d’une moins grande appétence pour le risque, les investisseurs immobiliers européens se montrent très prudents quant aux rendements à attendre, au moins à court et moyen termes. C’est ainsi que moins de la moitié des sociétés immobilières interrogées prévoient de réaliser leurs objectifs de rendement dans un délai de trois ou cinq ans.

Les prévisions de rendement des investisseurs allemands sont tout particulièrement pessimistes : 55 % des professionnels du secteur ayant répondu à l’enquête ont indiqué qu’ils s’attendaient à voir les rendements des investissements immobiliers rester bas au moins jusqu’en 2023.

« La solvabilité des locataires et la qualité de construction des actifs immobiliers restent les facteurs les plus déterminants pour décider ou non d’investir. Il est donc permis d’en conclure que le changement d’attitude des investisseurs européens qui, de l’avis général, devait se concrétiser durant ce cycle de marché inhabituellement long, n’a pas eu lieu et ne se matérialisera pas pendant ce cycle », a souligné Olaf Janßen, head of Real Estate Research chez Union Investment.

L’avis d’Olaf Janßen est confirmé par l’enquête, qui indique que les professionnels de l’investissement continuent à largement privilégier la sécurité. Près de 30 % des investisseurs considèrent en effet que la sécurité est le critère le plus déterminant au moment de décider des investissements. Pour 9 % des sondés, la priorité est la liquidité, tandis que pour 58 %, le facteur numéro un est le rendement. Uniquement en France, on observe une augmentation de la tolérance au risque par rapport à l’étude conduite durant l’hiver 2017/2018. « Pour les investisseurs, l’importance accordée à la sécurité limite les options, et il est particulièrement frappant d’observer que les professionnels excluent d’investir dans la totalité des segments du marché au cours des prochains mois », commente Olaf Janßen.

L’immobilier de commerce laissé pour compte

Pour les investisseurs, le segment à éviter prioritairement est celui de l’immobilier de commerce. En effet, pas moins de 63 % des investisseurs entendent s’abstenir de tout investissement dans ce secteur sur les 12 prochains mois. Cette frilosité s’explique notamment par la réticence des investisseurs britanniques à envisager pour l’instant l’immobilier de commerce, 82 % d’entre eux ayant décidé d’éviter ce segment sur le court terme. Les professionnels partageant cet avis sont également nombreux en France (70 %). Par opposition, on observe qu’en Allemagne, le degré de confiance dans le marché allemand de l’immobilier de commerce est relativement élevé, les investisseurs n’étant que 40 % à éviter ce segment.

Une approche prudente quant à l’immobilier hôtelier

L’enquête révèle, par ailleurs, que les investisseurs entendent se montrer prudents, au cours des 12 prochains mois, en immobilier hôtelier. Au total, 33 % des sociétés interrogées prévoient même d’exclure ce type d’investissement, tandis que 29 % estiment qu’il faut éviter l’immobilier logistique. En revanche, les investisseurs ne sont que 20 % à écarter temporairement le résidentiel et les bureaux. Chaque segment doit, néanmoins, être étudié, pays par pays. « En Allemagne et en France, le scepticisme quant à la valorisation à long terme des investissements est incontestable sur tous les segments de l’immobilier entrant dans le périmètre de l’enquête. Pour l’heure, en effet, dans une phase très avancée du cycle de marché, la première préoccupation est d’éviter le risque », explique Olaf Janßen. « De leur côté, les investisseurs britanniques concentrent leurs stratégies d’évitement du risque exclusivement sur l’immobilier de commerce. »

Des opportunités sur le segment du coworking

L’enquête visait aussi à déterminer si la tendance du coworking ouvrait des opportunités d’investissement viables. Les niveaux de rendement que les investisseurs voient dans ce secteur varient en fonction des régions. A la question de savoir s’ils investiraient dans des biens à locataire unique loués à un fournisseur de services de coworking, près de 60 % des sociétés interrogées ont répondu « oui ». C’est en France que les investisseurs sont les plus ouverts à ce type d’investissement (73 %), devant le Royaume-Uni (58 %). En Allemagne cependant, les opportunités de retours qu’offre le segment du coworking suscitent toujours une certaine prudence : actuellement, les professionnels sondés ne sont que 46 % à se déclarer prêts à investir dans des biens à locataire unique, tel que WeWork ou Mindspace.

Le Royaume-Uni séduit moins

Les rendements sur l’investissement immobilier au Royaume-Uni sont actuellement encore plus faibles qu’attendus. Les trois quarts des investisseurs basés en Allemagne ne prévoient pas pour l’instant d’investir sur le marché immobilier britannique. Les investisseurs français sont, vis-à-vis de ce marché, légèrement plus confiants : 55 % des professionnels français ont mis leurs investissements au Royaume-Uni en attente pour 12 mois. Parallèlement, l’avis qui prédomine au Royaume-Uni ne semble pas non plus particulièrement favorable, au regard de la situation actuelle du pays : 32% des investisseurs britanniques s’attendent à ce que les conditions se détériorent au cours des 12 prochains mois, et 56 % pensent que les conditions d’investissement ne vont pas s’améliorer avant l’été 2019. Si l’on tient compte du fait que les attentes manifestées en immobilier de commerce sont nettement négatives dans toutes les régions étudiées lors de l’enquête, au Royaume-Uni ce pessimisme atteint un niveau record. 56 % des investisseurs britanniques estiment que les conditions d’investissement en immobilier de commerce vont particulièrement se détériorer au cours des 12 prochains mois. Par comparaison, ils ne sont que 14 % à afficher ce pessimisme pour l’immobilier de bureau. Globalement, l’optimisme concernant ce segment reste modéré dans l’ensemble des marchés européens.

Seul un quart des investisseurs disent voir des signes d’une reprise du marché à court terme. Au Royaume-Uni, ils sont seulement 2 % à penser que la situation s’améliore progressivement sur leur marché intérieur.

« Si les autres indicateurs se sont révélés très stables dans toutes les régions couvertes par l’enquête, l’indicateur mesurant les attentes des investisseurs quant à la situation économique globale de leur pays, quant à la performance de leur propre société et quant au climat relatif à l’investissement, marque dans chacun des trois pays le plus net recul de ces dernières années », souligne Olaf Janßen. En Allemagne, cet indicateur sur les « attentes » a chuté de plus de six points depuis son dernier relevé, et se situe actuellement à son plus bas niveau depuis plus de trois ans (55,7 points sur un potentiel de 100). En France, cet indicateur a baissé de près de cinq points, se positionnant à 60,8. Au Royaume-Uni, enfin, il atteint un niveau historiquement bas, à seulement 41,2 points.

Chute des indices sur tous les marchés

Comme le montrent les résultats de l’Indice du Climat de l’Investissement, le sentiment général des investisseurs britanniques s’est encore détérioré suite au Brexit. Actuellement mesuré à 60,6 points (contre 63,6 dans l’enquête précédente), ce sentiment continue à reculer par rapport aux indices allemand et français, pourtant faibles eux-aussi. Mesuré à 67,7 points, l’optimisme des professionnels français est le plus fort des trois plus grandes économies européennes, en dépit d’un léger recul enregistré pour la quatrième fois consécutive. L’Indice du Climat de l’Investissement pour l’Allemagne a légèrement baissé, se stabilisant à un faible niveau (65,1 points), montrant que les attentes concernant notamment les opportunités de nouveaux investissements restent modestes. « Si le sentiment ne s’améliore pas, il conduira à une baisse des volumes de transactions », conclut Olaf Janßen.