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Murs d’hôtels : une classe d’actifs portée par de nouveaux concepts

Segment dynamique du marché immobilier, avec 67,7 milliards de dollars de transactions en 2018 dans le monde, dont 22,9 milliards pour la zone Europe-Moyen Orient, les murs d’hôtels attirent de plus en plus de fonds d’investissement immobilier à la recherche d’actifs de diversification et de rendement.

Sur les 10 dernières années, le secteur de l’hôtellerie pan européen a ainsi offert une performance globale de 6,8%, contre 6,2% pour la logistique et 5,1% pour les bureaux mais aussi les commerces.

Des perspectives de croissance solide

La stratégie de diversification des fonds immobiliers est encouragée par les perspectives de croissance solides de l’industrie hôtelière. Le tourisme international a connu en 2018 une nouvelle année faste avec 1,4 milliard de personnes qui se sont rendues dans un pays étranger, soit une croissance annuelle de 6%, près de deux fois supérieure à celle de l’économie mondiale. Cette tendance devrait se poursuivre avec quelque 1,8 milliard de touristes internationaux prévus par l’Organisation Mondiale du Tourisme en 2030, et ainsi soutenir l’industrie hôtelière mondiale dont les taux d’occupation et les performances opérationnelles sont déjà solides.

L’Europe, qui reste de très loin la première destination touristique mondiale avec plus de la moitié des voyageurs, est aussi l’une des zones les plus attractives pour les promoteurs. Le Vieux Continent a vu son parc de chambres d’hôtels croître de 1% l’an dernier. Deux fois plus forte que celle du parc mondial, cette croissance démontre la confiance des développeurs de chambres d’hôtels dans cette zone.

La concurrence des locations saisonnières est réelle…

Ces perspectives de croissance ne doivent pas pour autant occulter la concurrence des locations saisonnières, boostées par la croissance exponentielle des offres des plateformes « peer-to-peer », Airbnb et Booking.com en tête, notamment dans les grandes villes à travers le monde. Cette alternative aux chambres d’hôtel a rapidement séduit une partie des touristes, en raison de prix souvent plus bas et de la plus grande polyvalence et convivialité offertes, avec généralement la présence d’une kitchenette et d’un salon.

Néanmoins, cette offre concurrente aux chambres d’hôtels fait face depuis plusieurs mois à des levées de boucliers, avec aujourd’hui des obstacles majeurs obérant la rentabilité de la location saisonnière et dissuadant de plus en plus de propriétaires qui pensaient y avoir trouvé la poule aux oeufs d’or.

… mais doit être relativisée !

Il y a bien évidemment l’épineuse question de la « clandestinité fiscale » de ces plateformes, dont la plupart des pays se sont emparés pour tenter de rétablir une certaine égalité fiscale entre les différentes parties prenantes. Dans les grandes villes, la conversion exponentielle d’hébergements en location de type Airbnb, avec comme corollaire l’aggravation de la pénurie de logements pour leurs habitants, provoque également des réactions. En France, déjà 18 villes, dont Paris, limitent désormais à 120 le nombre de nuitées annuelles par hébergement. Face à la multiplication des nuisances pour les habitants des immeubles concernés, avec des va-et-vient incessants de vacanciers pas toujours respectueux des règles de savoir-vivre, les copropriétés modifient aussi leur règlement pour interdire les locations saisonnières.

Par ailleurs, la location saisonnière n’est pas une alternative pour tous les touristes. Cette offre n’est généralement pas adaptée aux grandes familles ou aux groupes. Il lui est également quasi impossible de proposer les services, parfois haut de gamme, d’un hôtel et pour lesquels la demande est croissante (conciergerie, blanchisserie, restauration, salle de sport, spa…).

De nouvelles tendances à l’avantage des hôtels…

L’issue de la compétition entre hôtellerie et locations saisonnières de type Airbnb est bien évidemment incertaine. Ces deux modèles, forcés chacun de s’adapter, pourraient néanmoins coexister. Le secteur hôtelier peut, à ce titre, tirer avantage de l’émergence de nouvelles tendances auxquelles les locations saisonnières ne peuvent pas répondre.

Privilégiant les « expériences de vie » aux vacances plus traditionnelles, les nouvelles générations, notamment les jeunes actifs urbains à travers le monde, sollicitent de plus en plus les voyages haut de gamme et les hôtels de luxe. Cette tendance alimente les perspectives prometteuses du marché des voyages de luxe, estimé à 1 100 milliards de dollars en 2025, soit une croissance annuelle de 4,3%.

Des axes de diversification, comme le « coworking » ou le « branding », se présentent également aux acteurs du secteur hôtelier. À l’origine apanage d’opérateurs spécialisés, le « coworking » fait aujourd’hui son entrée dans les hôtels pour séduire les « nomades digitaux » et les fidéliser. Grâce à leur présence au coeur des grandes villes et à leur savoir-faire historique en matière de gestion et d’animation, les grands groupes hôteliers rentabilisent les halls d’accueil de leurs établissements, d’ordinaire perdus, en proposant des espaces de bureaux communs, flexibles, modernes et conviviaux.

Alors que le design et l’ambiance des espaces communs sont devenus primordiaux pour les touristes, le « branding » constitue aussi une source de renouvellement de l’offre hôtelière. La création de nouvelles marques sur des concepts de niche innovants démultiplient les expériences. D’ailleurs, dans les économies matures, un tiers des chambres actuellement en construction appartiendront à des hôtels de marques nouvellement créées .

… sources de nouvelles opportunités d’investissement

Convaincu que ces nouvelles tendances sont un relais de croissance solide pour le segment des murs d’hôtels et conformément à sa stratégie de diversification immobilière, l’OPCI grand public SOFIDY Pierre Europe a fait l’acquisition en avril 2019, dans la très touristique ville autrichienne de Salzburg, des murs d’un hôtel Meininger.

Ce groupe hôtelier allemand a développé, avec cette nouvelle marque éponyme, un concept de niche novateur et hybride, proposant différentes configurations de chambres pour différents profils de clients (à deux, en famille, en groupe) avec des espaces communs pratiques et conviviaux. Simple et efficace, ce nouveau concept modernise la traditionnelle auberge de jeunesse et rencontre un très grand succès, notamment auprès de la clientèle germanique.

Peter Viens , 24 juin

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