Marché immobilier européen : Les investisseurs européens revoient leurs stratégies en matière de gestion des risques et de rentabilité

L’Investment Climate Index progresse simultanément en Allemagne et au Royaume-Uni.

Dans leurs alternatives pour échapper à la forte demande sur le marché des actifs core, les investisseurs sont peu enclins à élargir leur stratégie à d’autres typologies d’actifs. Comme le révèle le dernier sondage réalisé par Ipsos pour Union Investment auprès de 150 professionnels de l’investissement immobilier en Allemagne, en France et au Royaume-Uni, les investisseurs restent extrêmement prudents avant de faire des compromis. En effet, ils n’observent aucun signe de rebond en provenance des catégories d’actifs plus spéculatives et donc plus risquées, sur le Vieux Continent comme ailleurs.

« Les investisseurs immobiliers qui recherchent avant tout la sécurité ont besoin d’envisager des stratégies d’investissement alternatives, dans le sillage de la crise financière. Éviter le risque en focalisant exclusivement sa politique sur les meilleurs immeubles les mieux situés peut s’avérer être un piège » explique néanmoins Dr Reinhard Kutscher, Président du conseil d’administration d’Union Investment Real Estate GmbH.

Environ deux tiers (65%) des sondés confirment que la crise de la zone euro a nettement impacté leurs stratégies d’investissement. Dès lors, concentrer l’activité en Europe de l’Ouest est une priorité stratégique pour 57% des professionnels, et ce au moins pour les douze mois à venir.

« Les actifs prime des principaux marchés européens sont chers. Ces prix élevés représentent justement un risque non négligeable pouvant pénaliser une stratégie d’évitement du risque trop inflexible » analyse Reinhard Kutscher.

Pour plus de la moitié des sondés (57%), l’une des exigences principales est d’investir d’avantage dans des bâtiments loués à plusieurs locataires plutôt qu’à un mono-locataire. Une plus grande proportion d’emplacements secondaires (38 %), de petites propriétés (36 %), ou encore d’immobilier logistique (33 %) font également partie des options stratégiques envisagées. En comparaison, seul un faible pourcentage d’investisseurs (22%) prévoit de renforcer son portefeuille hors Europe, tout comme seulement 17% d’entre eux aspirent à accroître la proportion d’établissements hôteliers dans leur stratégie de diversification.

Dans le même temps, seule une minorité d’investisseurs européens considère que la concurrence féroce sur le marché core constitue une raison de revoir le profil de risque de ses investissements. Seulement 32 % d’entre eux envisagent d’investir sur des marchés plus spéculatifs que l’immobilier prime européen tant convoité.

59 % des sondés ne sont pas disposés à prendre plus de risques. Cependant, l’étude démontre d’importantes variations régionales : 59 % des investisseurs du Royaume-Uni, 12 % des Allemands et 28 % des Français sont aujourd’hui prêts à prendre plus de risques compte tenu du niveau de prix actuel des actifs les plus sécurisés.

Sur ce dernier semestre, Britanniques et Allemands s’accordent dans leur évaluation du climat de l’investissement immobilier.

L’Investment Climate Index réalisé par Union Investment comptabilise en effet, pour la première fois depuis l’automne 2011, plus de 70 points d’indice pour chacune de ces deux économies, qui prévoient une conjoncture favorable. Les Français, avec 61,5 points, soit une baisse d’indice de près de 3 points en 6 mois, s’avèrent être plus pessimistes.

La recherche du compromis progresse chez les investisseurs

Au sein des personnes interrogées qui sont enclines à prendre plus de risques, voici les options qui rencontrent le plus de succès : réduire la durée de location (81%), favoriser les projets de développement (66%) et accepter un niveau de pré-commercialisation moins élevé pour les projets de développement (52%). En revanche, compromettre la qualité de la localisation et la durabilité des actifs n’est acceptable que pour 33% des sondés. Et seuls 13 % d’entre eux pourraient envisager de revoir à la baisse la qualité de construction.

Certains investisseurs s’interrogent quant à la possibilité de générer de meilleurs rendements avec un niveau de risque maîtrisable via l’achat de biens issus de régions européennes moins attractives.

« Ici, le timing est essentiel. Les évaluations des investisseurs quant aux marchés ont déjà touché le fond en termes de loyers et les prix d’achat varient considérablement » observe Reinhard Kutscher

. Interviewés sur les loyers et les transactions, les professionnels de l’immobilier s’attendent à d’éventuelles corrections de prix significatives en Espagne (57 %), en Italie (47 %), en France (37 %) et au Portugal (35 %) au cours des prochains 18-24 mois. A contrario, les Pays-Bas, (à hauteur de 17%), le Royaume-Uni (12%) ou encore l’Irlande (11%) retiennent la confiance des investisseurs en matière de stabilité des prix.

Enfin, l’étude révèle que la tendance à l’hyper-durabilité associée au passage à l’énergie renouvelable est le facteur qui aura le plus d’importance pour les investisseurs européens au cours des dix prochaines années. Viennent ensuite de manière décroissante l’urbanisation, la numérisation puis la mondialisation.