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« Les insensés ! Ils ignorent que souvent la moitié vaut mieux que le tout »*

En août, les foncières résidentielles allemandes ont de nouveau surperformé les foncières de centres commerciaux et de bureaux. L’absence de réappréciation significative du segment immobilier que tout justifierait par rapport aux indices généralistes vient du sentiment, inexact, que bureaux et centres commerciaux représentent l’essentiel de l’univers coté.

Les mois se suivent et se ressemblent. En août, les foncières résidentielles allemandes ont de nouveau surperformé les foncières de centres commerciaux et de bureaux. L’absence de réappréciation significative du segment immobilier que tout justifierait (contexte économique, taux négatifs sur longue période, prime de risque) par rapport aux indices généralistes vient du sentiment, inexact, que bureaux et centres commerciaux représentent l’essentiel de l’univers coté.

En vérité, commerces et bureaux ne représentaient plus que 37.5% de l’indice de référence FTSE EPRA Eurozone à fin août, là où logement et logistique couvrent 53% du même indice (autrement dit, la capitalisation boursière de Vonovia, la plus grande foncière résidentielle allemande dépasse 34 Mds d’euros là où celle d’Unibail Rodamco Westfield n’est que de 5.2Mds d’euros).

Cette situation nous renvoie à la citation du poète grec antique Hésiode* : « Les insensés ! Ils ignorent que souvent la moitié vaut mieux que le tout » pour illustrer notre conviction que la variété du secteur est telle que l’on peut aisément continuer de s’exposer sur les classes d’actifs qui continuent de délivrer la promesse de l’immobilier (des loyers réguliers et prévisibles sur longues périodes) et affichent toujours des perspectives de progression tant en termes de revenus que de valeur.

À notre sens, les foncières de centres commerciaux ne pourront se réapprécier qu’à la condition que des transactions significatives sur le marché aient lieu et redonnent un peu de crédibilité aux actifs nets réévalués rapportés par les acteurs cotés.

La situation sur le segment des bureaux est plus délicate : l’environnement de récession et le contexte de pandémie qui a entraîné une évolution du mode de travail favorisent et favoriseront une réflexion des locataires sur l’avenir de leurs surfaces louées et les niveaux de loyers payés dont même les foncières dotées de patrimoines prime ne sortiront pas indemnes même si en ce domaine chaque actif (de par sa localisation, son niveau d’équipement et la typologie de ses occupants) est singulier.

La stratégie de gestion de SOFIDY Sélection 1 favorisant les valeurs de croissance est inchangée avec un poids cumulé à fin août des segments logement, logistique et alternatifs (stockage pour les particuliers, santé, logement étudiant, foncières « technologiques » et foncières de services publics) qui dépasse les trois quarts de l’actif. Une approche que nous avons encore accentuée le mois passé.

Laurent Saint Aubin , 17 septembre

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