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Le monde de demain sera-t-il le monde d’hier ?

SOFIDY Sélection 1 a repris 4.2% en Avril contre +3.6% pour son indice immobilier de référence [1]. SOFIDY Sélection 1 réduit ainsi sa baisse à -12.1% depuis le début de l’année (et -3.3% sur un an glissant) contre, respectivement, -23.7% et -16.75% pour son indice de référence.

La remontée de SOFIDY Sélection 1 en Avril tient, avant tout, aux titres de portefeuille exposés à l’immobilier alternatif, non présents dans l’indice : stockage pour les particuliers (Shurgard), entrepôts logistiques (Segro, VIB Vermoegen, VGP), résidences étudiantes sur lesquelles nous avons ré-augmenté l’exposition jugeant que la baisse était excessive par rapport aux solides perspectives structurelles du segment (Unite), foncières technologiques (Equinix, Cellnex). Par ailleurs, le portefeuille a tiré profit de son absence d’exposition à certaines valeurs de commerce (Carmila, Lar Espana, IGD) et à des foncières de bureau non Prime (Icade, Intervest, CA Immo).

Nous conservons des liquidités voisines de 9% qui pourront nous permettre d’être actifs en cas de creux de marché dans un environnement de volatilité toujours élevée.

L’étape du déconfinement partiel en Europe dans laquelle nous entrons maintenant doit nous conduire à réfléchir sur les impacts sur l’immobilier dans la vie d’après. Les exemples historiques de pandémie (peste noire au XIVème siècle, grippes espagnole puis asiatiques au XXème siècle) peuvent nous orienter même si une réponse immédiate à la question de ce à quoi ressemblera le monde de demain relève largement de l’ordre de la croyance.

On pourra néanmoins tirer de l’histoire quelques points communs quant à la situation post épidémique : changement dans les relations sociales et remise en cause des élites passées, concentration de l’économie sur les acteurs les plus forts pré-crise (logique malthusienne), reconcentration de la production au niveau local ou régional et réduction du commerce international. De plus, on pourrait pointer un phénomène nouveau qui est la probable mise en œuvre massive d’une économie du sans contact (robotisation/ usage accéléré du commerce électronique, développement du télétravail) déjà engagée depuis longtemps.

La traduction immobilière de ces tendances conduirait à une moindre demande de surfaces de bureaux (extension du travail « nomade » à l’ensemble des actifs qui affectera les zones périphériques), et à une concentration de nos échanges avec le monde par le biais du numérique, avec pour conséquences la hausse de la demande de data centers et la remise en question du modèle du commerce physique existant jusqu’alors. A l’inverse, on assisterait à l’accélération de la montée en puissance du commerce électronique et de la demande d’entrepôts additionnels.

Dans l’attente d’y voir plus clair, il peut être également opportun dans notre domaine de mesurer la nécessité et l’utilité sociale des actifs immobiliers qui nous entourent et de les surpondérer : le logement, y compris les résidences étudiantes, structures d’accueil de personnes âgées, stockage ; de même que des immeubles conçus pour les services publics, figurent certainement en tête de la liste. Cette conviction nous conduit par exemple à conserver une ligne supérieure à 4% de Sofidy Sélection 1 dans la foncière scandinave SBB.

Laurent Saint Aubin , 7 mai

Notes

[1] Performance de la Part P, l’indice de référence étant le FTSE EPRA/Nareit Eurozone Capped

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