Le modèle de « l’abonnement » devrait justifier une revalorisation du statut boursier des foncières résidentielles

La performance largement positive des foncières de logement se confirme toujours au mois de septembre. Elle ne tient pas seulement à la résilience de leur activité, mais s’explique de plus en plus par la prise de conscience que leur modèle économique est celui de l’abonnement, en mieux, puisqu’il n’a pas d’échéance.

Selon l’Office Fédéral des statistiques, 55 % des logements sont loués en Allemagne. Compte tenu de l’évolution des prix de l’immobilier dans les grandes villes européennes et du caractère de plus en plus évolutif des structures familiales, nous considérons que cette proportion devrait au moins rester stable et progresser dans le reste de l’Europe.

Pour Deutsche Wohnen, valeur que nous détenons en portefeuille, la rotation des locataires reste modeste, 7 % en rythme annuel à fin juin 2020, et les prix de relocation demeurent, quoiqu’il en soit, supérieurs. Cela se traduit par un niveau moyen de loyers en place en hausse de +1,8 % en juin 2020 sur un an glissant. En outre, une demande structurellement supérieure à l’offre de logement dans les grandes villes conduit à un taux de vacance négligeable. C’est le cas pour Vonovia, le plus grand acteur de l’immobilier résidentiel européen coté, qui affiche 2,8 % de vacance sur l’ensemble de son portefeuille.

Cette communauté sédentarisée de long terme per­met aux bailleurs de développer une gamme de plus en plus large de services annexes payants, (la fourniture d’énergie, services multimédias, assurances, services à la personne, moyens de transport partagés…), une offre de services elle-même fondée sur le modèle de l’abonnement. À titre d’exemple, cette activité représentait 9,2 % des revenus de Vonovia en 2019 et nous sommes convaincus que cette tendance devrait s’accentuer par le futur.

Ce modèle de « l’abonnement » correspond pleinement au coeur de la promesse de l’immobilier (revenus réguliers sur le long terme) et offre une visibilité inégalable. En termes de valorisation il aboutit à une prime de risque inchangée. Mais compte tenu des taux de croissance attendus, nous pourrions assister à une progression mécanique de la valeur des actifs théoriquement jusqu’à l’infini.

C’est ce que nous observons notamment avec la hausse des valeurs technologiques en bourse cette année qui s’explique largement par ce raisonnement. À titre de comparaison, entre deux valeurs technologiques (Adobe et IHS Markit) et deux sociétés résidentielles (LEG Immobilien et Vonovia) dont le modèle est en partie en partie fondé sur « l’abonnement », nous observons une décote comprise entre 18 et 25 % pour le segment résidentiel. Une marge de croissance existe donc bel et bien !

Dans l’environnement durable de croissance faible et de taux négatifs qui caractérise le monde développé, cette analyse justifie pleinement à notre sens le rôle central du résidentiel dans une allocation en foncières cotées, et, en ce sens, un poids de 38 % dans le total de l’actif de SOFIDY Sélection 1.

En septembre, SOFIDY Sélection 1 a reculé de 2,3 % (part P) contre moins 3,6 % pour son indice de réfé­rence. La sous-pondération de l’immobilier de com­merce qui a accusé une à nouveau une forte baisse en bourse, dans la foulée de l’annonce du plan RESET par Unibail-Rodamco-Westfield, explique largement cette bonne résistance. Depuis le début de l’année, La surperformance de SOFIDY Sélection 1 s’accroît et dépasse 14 points, principalement sous l’effet du choix d’une exposition importante au segment résidentiel.