La réglementation prudentielle Solvabilité 2, un frein au retour des assureurs sur le marché immobilier

• Aujourd’hui, les placements des assureurs en Europe s’élèvent à 10 000 milliards d’euros, dont 400 milliards sont investis dans l’immobilier. La calibration excessive de Solvabilité 2 paraît selon de nombreuses sociétés d’assurance entraver leur retour vers le marché immobilier.

Dans le position paper intitulé « L’impact de la réglementation prudentielle Solvabilité 2 sur le financement de l’immobilier par le secteur de l’assurance », les pôles de recherche en Economie et Analyse Financière et Comptabilité de l’EDHEC Business School, réalisent une analyse critique de la calibration du risque immobilier dans la réglementation prudentielle Solvabilité 2.

Cette étude, conduite en partenariat avec le Ministère du Logement et de l’Habitat Durable, teste la robustesse du calcul des deux éléments clefs de la calibration de Solvabilité 2, l’ampleur du choc immobilier (Value-at-Risk) et le calcul de la corrélation de l’immobilier avec les autres classes d’actifs.

L’enjeu de cette analyse est de taille au regard des 10 000 milliards d’euros de placements des assureurs en Europe. L’immobilier a historiquement joué un rôle important dans la gestion actif-passif des sociétés d’assurance, compte tenu de sa longue duration, de sa contribution à la diversification des risques de portefeuille, de sa faculté à couvrir le risque d’inflation et de son rendement. Aujourd’hui, l’analyse du rôle de l’immobilier dans la gestion actif-passif des assureurs doit être appréciée non seulement par rapport à ces indicateurs traditionnels, mais aussi en fonction de l’exigence de capital réglementaire Solvabilité 2.

La charge de fonds propres de 25% des investissements immobiliers, fixée par l’EIOPA en référence au marché immobilier britannique, est très controversée et souvent considérée comme l’un des freins majeurs à l’augmentation de la part de l’immobilier dans les portefeuilles des assureurs. Cela nuit à l’adéquation des durations des actifs et des passifs et à la diversification des actifs sous gestion.

« En se basant sur plusieurs sources de données et plusieurs méthodologies complémentaires, l’étude que nous avons menée, montre que cette charge de fonds propres de 25% des investissements immobiliers est surestimée. Les VaRs obtenues dans l’étude sont très variables géographiquement et selon la nature du bien immobilier (plus élevées, en valeur absolue, pour les bureaux et au Royaume-Uni, que pour les logements et dans la zone euro), mais elles sont toujours sensiblement inférieures à celles retenues dans Solvabilité 2. Autrement dit, le risque considéré par cette régulation est surestimé. Par ailleurs, les gains de diversification potentiels entre immobilier et actifs financiers semblent, eux aussi, avoir été sous-estimés », explique Philippe Foulquier, directeur du Pôle de recherche en Analyse Financière et Comptabilité à l’EDHEC Business School.

Compte tenu des biais systématiques identifiés dans les estimations de VaRs et de coefficients de corrélation, l’étude en évalue les conséquences globales sur le SCR marché. Une simulation sur la base des nouvelles estimations engendre une réduction significative des besoins en capital (entre 10% et 20% en fonction de la part de l’immobilier dans le portefeuille). Cela confirme que les calibrations actuelles retenues par l’EIOPA constituent un réel frein au retour des assureurs sur le marché immobilier.