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Immobilier tertiaire : une classe d’actifs attractive dans le contexte actuel

Des loyers qui augmentent plus vite que l’inflation, des taux d’occupations élevés et une bonne visibilité conjoncturelle assurent un intérêt certain à l’investissement dans l’immobilier tertiaire. A condition de diversifier son placement via un véhicule adapté.

L’immobilier tertiaire présente beaucoup de caractéristiques attrayantes pour les investisseurs. C’est une classe d’actifs à part entière dont les niveaux actuels de valorisation ne sont pas comparables à ceux observés aujourd’hui dans l’immobilier résidentiel, surtout concernant les prix atteints à Paris et dans les grandes métropoles. L’immobilier tertiaire, qui rassemble aussi bien les immeubles de bureaux (75%), que les commerces (15 à 20%), les hôtels ou les résidences pour personnes âgées etc., ne connaît pas d’exubérance comparable, tout en offrant des rendements nets supérieurs à 4%. Des niveaux nettement au-dessus de ce que l’on peut obtenir sur d’autres classes d’actifs (immobilier résidentiel mais aussi actions, obligations etc.).

Par ailleurs, les taux d’occupation constatés sur cette classe d’actifs atteignent environ 90% et les loyers progressent globalement plus vite que l’inflation. La forte demande des entreprises et le manque d’immeubles disponibles dans les zones tendues expliquent globalement ce phénomène. Au niveau géographique français, l’immobilier tertiaire le plus attractif se concentre autour d’une petite dizaine de métropoles : le Grand Paris bien entendu mais aussi Lyon, Aix/Marseille, Bordeaux, Lille, Nantes, Toulouse, Grenoble, Rennes et Strasbourg clôturant la marche.

Moindre dépendance à la remontée des taux

Alors que le niveau des taux, comme le pouvoir d’achat des ménages, restent les deux principaux facteurs déterminant l’activité du marché résidentiel, le marché de l’immobilier tertiaire dépend davantage de la conjoncture économique générale. En investissant sur ce marché, l’investisseur a ainsi la possibilité de diversifier ses placements, en réduisant le risque propre à une remontée des taux, phénomène inéluctable au cours des prochaines années.

D’autant que le marché de l’immobilier de bureaux évolue, se modernise et profite globalement de la solidité de la croissance économique, à condition de bien choisir ses zones d’investissement. En revanche, l’essor d’internet et du commerce en ligne change la donne et fragilise les commerces. Si les grandes artères commerçantes des très grandes villes restent des lieux incontournables et très recherchées par les investisseurs, beaucoup de commerces souffrent et le taux de vacances s’avère plus élevé sur ce type d’activité. A ce titre, la diversification des actifs dédiés à l’immobilier tertiaire (bâtiments scolaires, maisons de retraites etc.) permet d’atténuer la dépendance à l’évolution de la conjoncture et à certains phénomènes économiques structurelles.

En conclusion, l’immobilier tertiaire reste un marché dynamique que les investisseurs, notamment institutionnels, ne peuvent écarter aujourd’hui de leur stratégie d’investissement.

Dynamisme de la conjoncture, rendements attractifs, loyers en phase de rattrapage qui augmentent plus vite que l’inflation, moindre dépendance à l’évolution des taux, cette classe d’actifs a tous les atouts pour séduire les investisseurs, notamment via des véhicules comme les SCPI dédiées à l’immobilier tertiaire dans lesquelles le risque est mutualisé entre plusieurs dizaines d’immeubles de bureaux et d’actifs tertiaires.

Jean Pitois , 26 juillet

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