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Immobilier coté : le marché offre un point d’entrée attractif !

Octobre a été marqué par un recul des marchés d’actions (-5,9% pour l’Euro Stoxx 50 Net Return) et, comparativement, par une surperformance nette de l’immobilier coté qui a mieux résisté à ce mouvement (-3,6% pour l’indice EPRA Eurozone Net Return).

Cette meilleure résistance s’explique du fait que le juste prix des sociétés foncières cotées découle de la publication régulière, par des experts externes, de la valeur des actifs, elle-même fondée sur l’examen des nombreuses transactions réelles survenues sur le marché de l’immobilier physique. Cela constitue un avantage incontournable par rapport à d’autres secteurs du marché où les valeurs sont davantage soumises à la psychologie collective des acteurs de marché.

Dans un contexte où ces acteurs valorisent moins la croissance attendue et recherchent des repères incontestables de valeur, les sociétés foncières offrent aux cours actuels des points d’entrée attractifs avec une décote sur actif net réévalué 2018 de 14% [1].

Cette décote se retrouve sur toutes les classes d’actifs, hormis la logistique : commerces (-24% vs -9% un an auparavant), résidentiel allemand (-10% vs +9% un an avant), bureaux en France (-21% vs -9% un an avant).

Dans le même temps, l’effet de la protection contre la hausse des prix (indexation) est croissant : la hausse à périmètre constant des loyers nets enregistrée par les centres commerciaux d’Unibail-Rodamco est ainsi ressortie à +1,3% pour l’effet indexation au premier semestre 2018 vs +0,7% en 2017 et + 0,3% en 2016.

Enfin, selon nous, l’environnement de marché, marqué par une montée des risques politiques en Europe et un ralentissement de la croissance, se prête mal à une remontée massive des rendements servis sur les titres d’État. Le Bund 10 ans ressort à 0,41%, laissant ainsi prospérer une prime de risque confortable, voisine de 250 bps sur le taux de capitalisation spot des actifs de bureaux Prime en France et en Allemagne, de 400 bps sur les meilleurs centres commerciaux européens et de 450 à 500 bps sur les « Big boxes » logistiques.

L’évolution relative des foncières cotées le mois dernier ne témoigne pas d’une tendance claire à une réévaluation d’un segment par rapport à un autre mais plutôt d’une multitude de situations individuelles dont le seul point commun est le rebond en fin de période des valeurs les plus affaiblies.

Dans ce contexte, nos convictions portent sur des valeurs favorisées par un éventuel changement de contrôle, Eurocommercial Properties et Foncière Lyonnaise, mais aussi sur des valeurs de croissance, WDP et Care Property. Par ailleurs, nous avons renforcé nos positions en Segro, Klépierre et LEG Immobilien et avons réduit nos participations en Deutsche Wohnen et Hammerson le mois dernier. Nous avons également participé à l’introduction en bourse du leader européen du stockage pour les particuliers : Shurgard Self Storage.

Laurent Saint Aubin , 16 novembre

Notes

[1] Europe continentale, moyenne pondérée par la capitalisation boursière, source GSA

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