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Immobilier coté : La grande rotation sectorielle est prématurée

L’annonce par Pfizer BioNTech des premiers résultats de la phase 3 de son traitement du Coronvirus a entraîné une rotation sectorielle brutale et inédite par son ampleur ainsi qu’une nette remontée des taux longs. Pour l’immobilier coté, cela s’est traduit par une hausse des secteurs les plus impactés par les confinements (commerces, bureaux, hôtels et résidences étudiantes) et des prises de bénéfices appuyées sur le résidentiel et la logistique.

L’annonce par Pfizer BioNTech des premiers résultats de la phase 3 de son traitement du Coronvirus a entraîné une rotation sectorielle brutale et inédite par son ampleur ainsi qu’une nette remontée des taux longs. Pour l’immobilier coté, cela s’est traduit par une hausse des secteurs les plus impactés par les confinements (commerces, bureaux, hôtels et résidences étudiantes) et des prises de bénéfices appuyées sur le résidentiel et la logistique.

Dans ce contexte, il nous paraît opportun de renforcer très progressivement l’exposition de notre portefeuille aux valeurs plus cycliques sans céder cependant au vertige de la hausse.

L’annonce de Pfizer est une bonne nouvelle, qui devrait être suivie d’autres bonnes nouvelles puisque les résultats des vaccins développés par Moderna, AstraZeneca et Johnson/Johnson devraient être connus d’ici à début janvier. Mais, les bourses ont-elles raison de se réjouir ? Les résultats de Pfizer ne concernent pour l’instant que 94 malades sur un échantillon total de 43538 patients. La durée d’immunité et une analyse de la protection par catégorie de patient ne sont pas connues pour l’heure. Les conditions de stockage et de transports (moins 70°C pour le vaccin de Pfizer) ainsi que les conditions d’administration (répartition des stocks par pays, taux d’acceptation de la vaccination, faible aujourd’hui aux Etats-Unis et en France) restent à traiter. Sous réserve que ces points d’interrogation soient résolus, le vaccin pourrait être largement opérationnel dans le courant du second trimestre 2021.

Nous sommes d’avis que la rotation sectorielle observée ces derniers jours n’intègre aucune réserve quant à la réalisation d’un scénario rose.

C’est pourquoi, notre stratégie d’investissement dans les actions du secteur de l’immobilier coté demeure attentive à des signes concrets d’amélioration. Pour le moment, ceux-ci ne sont pas avérés si l’on regarde l’état de la demande locative en bureaux et des transactions sur de grands actifs en commerces. Nous demeurons par ailleurs convaincus de la qualité d’une exposition élevée au résidentiel et à la logistique immobilière en raison des avantages spécifiques non remis en cause de ces secteurs en termes de visibilité et de capacité de progression des loyers et des valeurs.

Dans ce contexte, nous avons réduit notre exposition à Unibail-Rodamco-Westfield dont la situation bilantielle, l’exposition sectorielle et géographique et les incertitudes sur la gouvernance à venir sont un facteur de risque particulier. A contrario, nous avons accru nos positions dans Klépierre et surtout dans Mercialys, ces trois valeurs constituant notre seule exposition au commerce.

Nous avons par ailleurs reconstitué une exposition sur Merlin Properties jugeant qu’une exposition à l’Espagne méritait de commencer à être reconstituée.

Laurent Saint Aubin , Novembre 2020

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