Quand l’immobilier coté s’intéresse à la performance environnementale

Nous sommes convaincus que pour être durable, la croissance économique doit devenir bas carbone, respectueuse de l’environnement et inclusive. Les activités de gestion indicielle, sensibles aux enjeux liés à la transition énergétique et au respect de l’environnement, développent sans cesse de nouvelles solutions d’investissement ; c’est pour répondre aux attentes des investisseurs professionnels et particuliers que BNP Paribas Asset Management enrichit régulièrement sa gamme d’ETF* en sélectionnant rigoureusement des indices thématiques construits selon des critères ESG*. Loin des modes, nous nous intéressons ici à une thématique encore trop méconnue, celle de l’immobilier côté vert.

Nombre d’acteurs de tous secteurs s’attèlent aujourd’hui à trouver des solutions pour combattre le réchauffement climatique. Dans le bâtiment par exemple, la réflexion bat son plein. L’enjeu est de taille puisque ce secteur concentre à lui seul près de 30% [1] des émissions totales de CO2. D’autres chiffres sont particulièrement éloquents : l’ONU estime qu’au cours des 40 prochaines années, des bâtiments d’une superficie équivalente à celle de Paris seront construits chaque semaine.

La construction utilise déjà 3 milliards de tonnes de matières premières par an [2]. C’est le premier consommateur mondial d’acier et de cuivre, et le principal utilisateur de béton qui, après l’eau, est la deuxième substance la plus consommée sur terre. La production de ciment, pour sa part, représente à elle seule 8 % des émissions mondiales de carbone [3] .

Le secteur de l’immobilier doit donc impérativement changer son mode de fonctionnement. Si la volonté est là, reste maintenant à mettre en œuvre ce profond bouleversement et surtout à en suivre les progrès. Certaines entreprises ont pris le sujet climatique et environnemental à bras le corps en anticipant une demande plus stricte de la part des investisseurs. Poussant ainsi à la création d’indices regroupant les sociétés foncières les plus en pointe afin de mieux les identifier et récompenser leurs efforts. C’est ce qu’a fait le fournisseur d’indices FTSE Russell en lançant les indices FTSE EPRA NAREIT Green, investis sur des sociétés foncières cotées. Cette initiative a conduit BNP Paribas Asset Management à lancer un ETF [4] conforme à cette approche innovante.

L’idée sous-jacente est de permettre aux investisseurs intéressés par l’immobilier coté d’intégrer les risques climatiques dans leurs stratégies d’investissement. Pour évaluer la performance de durabilité des valeurs sélectionnées, la méthodologie de ces nouveaux indices s’appuie sur la géolocalisation de leurs différents biens immobiliers, telle qu’établie par GeoPhy, une société spécialisée dans ce type d’analyses. GeoPhy cartographie ainsi plus de 15 millions de bâtiments dans le monde. Ses données sont ensuite mises en correspondance avec les données de certification environnementale des émetteurs et constituent la base d’une modélisation détaillée de la consommation d’énergie et des émissions de carbone de chaque société foncière, et la base de leur sélection ou non dans l’indice.

Nous retrouvons dans l’indice FTSE EPRA Nareit Developed Europe ex UK Green CTB une soixantaine de valeurs européennes, situées principalement en Allemagne (31% du portefeuille), en Suède (19%) et en France (13%). Avec des typologies d’actifs très différentes suivant les pays : en Allemagne, priorité est donnée au résidentiel alors que dans les autres pays, les locaux industriels, de bureaux ou de commerce sont plus présents. Cet indice, qui exclue le Royaume-Uni, fait donc pencher la pondération des composantes en fonction de trois considérations d’investissement durable : la certification de bâtiments écologiques, la consommation d’énergie et les données relatives aux émissions de carbone, tout en visant à respecter les objectifs du Climate Transition Benchmark (CTB), à savoir réduire l’intensité carbone d’au moins 30 % par rapport à l’univers d’investissement initial et atteindre un objectif supplémentaire de décarbonisation à hauteur de 7 % chaque année, tel que défini dans le cadre de la Taxonomie européenne.

La certification environnementale est un véritable « booster » pour ces sociétés. Non seulement il leur permet de réduire effectivement leur impact carbone tout comme leur consommation d’énergie mais aussi il est susceptible de leur assurer des performances financières supérieures à celles des entreprises non certifiées. Une meilleure performance environnementale augmente en effet les valeurs de leurs actifs car elle réduit le risque règlementaire lié aux enjeux climatiques, accroît les taux d’occupation, les rendements locatifs et diminue enfin les coûts d’exploitation.

Cet ETF sur l’immobilier coté lancé par BNP Paribas Asset Management se veut ainsi une réponse aux enjeux climatiques d’un secteur très énergivore alors que de plus en plus d’investisseurs recherchent des solutions indicielles à la fois thématiques et liquides.

Il est destiné aussi bien aux investisseurs professionnels que particuliers, recourant à l’immobilier coté pour différentes raisons : protection contre le risque d’inflation, décorrélation forte avec les actifs traditionnels (actions d’autres secteurs, obligations, matières premières) ou encore niveaux élevés de dividendes.

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