Ces trois solutions pour mettre de l’immobilier dans votre assurance-vie

Sélectionnées par l’assureur, ces unités de compte regroupent généralement des OPCVM, c’est-à-dire de fonds investis principalement sur les actions et les obligations d’entreprise. Mais les solutions en pierre-papier sont également éligibles aux unités de compte d’un contrat multi-supports. Plus précisément, les trois solutions immobilières accessibles en unités de compte sont les SCPI, les OPCI et les SCI.

Les épargnants peuvent donc avoir accès au sein de leur contrat d’assurance-vie à la classe d’actifs « immobilier » pour diversifier leur patrimoine tout en bénéficiant de la fiscalité avantageuse de cette solution d’épargne. La volatilité historique de l’immobilier est plus faible que celle des actions. Son rendement historiquement est par ailleurs plus élevé que celui du fonds en euros. Dans un contexte de baisse régulière des taux d’intérêt depuis plusieurs années, le rendement des fonds en euros a sensiblement baissé. En 2020, il est ressorti en moyenne autour de 1%.

Passage en revue des avantages et inconvénients de chacune de ces trois solutions.

Les SCPI

L’acquisition de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) permet, à partir d’une centaine d’euros par part [1], de se constituer de manière indirecte un patrimoine immobilier en devenant co-propriétaire d’un parc immobilier géré par une société de gestion spécialisée.

Avantages :

• La SCPI est un produit pur car elle est investie à 100% en immobilier physique.

• Son patrimoine immobilier est très diversifié, sur plusieurs centaines voire milliers d’actifs et de locataires, mais également sur différents segments immobiliers à la fois sectoriels et géographiques. À cela s’ajoute une mutualisation temporelle des risques : les SCPI dites historiques synthétisent en effet une performance moyenne et globale de l’immobilier acquis à tous les moments des cycles.

• Le parc est majoritairement constitué de bureaux et de murs de commerce. Il peut également être diversifié sur de l’immobilier de logistique, d’hôtellerie, de résidences gérées… Les cycles économiques spécifiques de ces différents segments peuvent s’avérer complémentaires entre eux.

• Les SCPI acquièrent des actifs sur des segments de marché généralement inaccessibles en direct par un investisseur particulier. Cet immobilier est alors accessible dès une centaine d’euros par part de SCPI.

• Les revenus potentiels distribués par les SCPI sont historiquement assez stables2. Ils évoluent également indépendamment des marchés financiers et sont donc moins volatiles que ceux des valeurs mobilières.

• Les dividendes potentiels perçus peuvent être réinvestis dans la SCPI, et donc capitalisés.

• Les parts peuvent être souscrites en versements programmés.

Inconvénients :

• Toutes les SCPI ne sont pas référencées dans les contrats multi-supports. Les assureurs sélectionnent majoritairement des SCPI à capital variable. Peu proposent des SCPI à capital fixe.

• Les dividendes potentiels versés chaque trimestre ne peuvent être retirés. Ils sont soit réinvestis dans la SCPI, soit dans le fonds en euros.

• Les frais d’entrée sont supérieurs à d’autres produits proposés en unités de compte. La tarification diffère d’un assureur à l’autre.

• Les parts de SCPI ne peuvent pas être souscrites à crédit en assurance-vie.

Les OPCI

Les OPCI (organismes de placement collectif immobilier) sont des solutions pierre-papier plus récentes que les SCPI.

Un OPCI investit majoritairement dans de l’immobilier (60% minimum), soit directement, soit indirectement au travers des SCPI ou d’autres solutions immobilières. Le solde de l’actif est investi au minimum à 5% en actifs liquides et jusqu’à 35% en titres financiers (actions, obligations, OPCVM).

Avantages :

• Les 5% minimum requis en actifs liquides assurent la liquidité du produit. Ils permettent de faire face aux demandes de rachats des investisseurs.

• La poche financière peut être investie majoritairement en foncières cotées, ce qui assure une grande exposition au secteur immobilier d’une majorité de l’actif de l’OPCI.

• La poche financière apporte un surplus de diversification mais aussi potentiellement de rendement.

• Les frais d’entrée sont plus faibles que ceux des SCPI et s’amortissement plus rapidement.

Inconvénients :

• L’offre en unités de compte est plus réduite que celle en SCPI.

• La sensibilité aux marchés d’actions est supérieure à celle des SCPI.

• La performance [2] des OPCI est moins linéaire que celle des SCPI en raison de leur exposition aux marchés d’actions.

• Les performances [3] peuvent varier sensiblement d’un OPCI à l’autre.

• Le profil de risque est supérieur à celui des SCPI.

Les SCI

Les SCI (sociétés civiles investies en immobilier) sont les dernières-nées des solutions immobilières accessibles en unités de compte. Elles ont même été spécialement créées pour les contrats d’assurance-vie.

Une SCI investit, souvent en architecture ouverte, directement et indirectement dans l’immobilier, sous toutes ses formes : parts de SCPI, usufruits de parts de SCPI, actions d’OPCI, actions de foncières cotées, titres de sociétés immobilières ou encore d’immobilier physique direct.

Avantages :

• Les SCI sont des produits structurellement très diversifiés.

• Les revenus immobiliers distribués par la SCI restent dans l’enveloppe en unités de compte et sont automatiquement réinvestis. La SCI assure donc une recapitalisation des revenus.

• Les frais d’entrée et de gestion sont plus faibles que ceux des autres unités de compte immobilières et s’amortissent donc plus rapidement.

• La valeur liquidative est calculée sur une base hebdomadaire, ce qui améliore la visibilité sur l’évolution de l’investissement réalisé par l’épargnant.

• La volatilité des revenus [4] une SCI est faible, ce qui confère une certaine protection du patrimoine.

Inconvénients :

• L’historique de performances [5] est encore faible

• Les performances [6] moyennes sont plus faibles que celles des SCPI et OPCI.

L’épargnant dont l’horizon d’investissement est très long et qui recherche une exposition totale à l’immobilier pourra sélectionner des SCPI. Selon son aversion pour le risque, il pourra se tourner vers un OPCI. La SCI constitue une solution immobilière innovante, diversifiante et peu volatile. Elle est complémentaire aux SCPI et OPCI. Souscrite en unités de compte, chacune de ces trois solutions bénéficie de la fiscalité de l’assurance-vie qui est notamment attractive lorsque le contrat est détenu au moins 8 ans. Par ailleurs, les arbitrages (achat et vente) au sein des unités de compte d’un contrat d’assurance vie ne sont pas fiscalisés tant que les plus-values ne sortent pas du contrat.