Le montant des capitaux à investir devrait être l’indicateur immobilier le plus observé en 2018

Selon ce rapport, le désengagement progressif de la Banque Centrale à travers l’Europe aura une influence cruciale sur les fonds disponibles pour l’investissement et, in fine, sur les prix des différents marchés, avec un impact majoré pour les profils d’investissements non « Core » ou pour les marchés de niche qui, au cours des dernières années, ont connu de forts afflux de capitaux provenant d’investisseurs en recherche de rendements.

Marcus Cieleback, Directeur de la Recherche chez PATRIZIA, ajoute : « Si beaucoup d’investisseurs se sont concentrés jusqu’ici, à juste titre, sur les taux de capitalisation et les taux d’intérêt, nous pensons que le point d’attention des prochains trimestres sera le montant des fonds en recherche d’investissements sur les différents marchés. Nous allons aborder une période durant laquelle nous allons voir un renforcement de l’attention portée aux revenus locatifs, alors que les taux d’intérêt demeureront bas et que la compression des taux de capitalisation restera la norme. Tout cela dans un contexte de considérable amélioration de l’économie mondiale et de perspectives à court terme qui semblent les meilleures depuis longtemps. Nous n’envisageons donc pas de changements majeurs dans la valorisation des actifs de qualité compte tenu des solides fondamentaux économiques. Le principal défi aujourd’hui en Europe est d’obtenir l’accès à des produits adaptés et de disposer de l’expertise requise pour évaluer les revenus potentiels, alors que les stratégies d’investissement dans l’immobilier se sont élargies. Ceux qui seront à même de relever ces défis réussiront leur développement. »

Dans ses conclusions, l’étude fait également ressortir les constats et prévisions suivants :

• Même si la solide demande et les relativement faibles développements neufs devraient maintenir le contexte favorable pour les deux ou trois années à venir, la situation actuelle des cycles des marchés de l’immobilier de bureaux en Europe rend essentielle la compréhension des changements de dynamique de croissance des valeurs locatives de chaque marché dans l’élaboration d’une stratégie d’investissement en Europe.

• La numérisation et le e-commerce sont les nouveaux paradigmes du commerce de détail. Les évolutions des différents loyers « prime » font apparaître que même les meilleurs emplacements en centre-ville ne sont pas à l’abri des bouleversements en cours. Les investisseurs devront adapter leurs stratégies à ce nouvel environnement.

• Le marché de l’investissement en immobilier commercial a connu une baisse des volumes pour la deuxième année consécutive, le fort appétit pour les investissements dans l’immobilier européen ayant conduit à une réduction de l’offre disponible. Dans ce contexte, les investisseurs doivent être conscients que la recherche de produits d’investissement ne justifie pas de compromis sur la localisation, ni sur la qualité des actifs.

• Le calendrier et le mode opératoire de la « normalisation » de la politique monétaire restent des « inconnues connues », et la prolongation de la politique monétaire expansionniste en cours devrait poursuivre son soutien à la croissance européenne. En conséquence, si les investisseurs comprennent à la fois les classes d’actif et les implantations, principaux moteurs de l’activité d’investissement en dehors des principaux marchés, la situation des grands centres urbains ne sera pas la seule à s’améliorer.

• Investir les fonds disponibles sur des actifs produisant les rendements attendus restera le défi principal de nombreux acteurs institutionnels. La pression sur les prix et les loyers devrait en conséquence se poursuivre, et le rendement global des cinq prochaines années proviendra principalement des revenus locatifs, ce qui aura pour effet de le ramener considérablement en deçà des niveaux observés ces dernières années.