Une vision à long terme des marchés immobiliers mondiaux donne l’avantage à l’investissement en Europe

PATRIZIA Immobilien AG publie l’édition 2017 de « PATRIZIA Insight », son étude annuelle des marchés européens de l’immobilier commercial. Celle-ci révèle l’importance de la vision à long terme dans les stratégies d’investissement, pour se prémunir des effets de l’incertitude politique et macroéconomique. Ceci implique une analyse à long terme des fondamentaux des marchés et des choix d’implantation des actifs, afin d’atteindre de bons retours sur investissement tout en limitant les risques associés aux instabilités potentielles. (...)

Mettre en pratique cette approche, analyser les tendances et identifier l’historique des données chiffrées mettent en évidence les raisons pour lesquelles l’investisseur a besoin d’une expertise éclairée (...)

A titre d’exemple, dans le secteur européen de l’immobilier de commerce de détail, ce type d’approche fait apparaître que, tandis que les rendements « primes » baissent en convergeant (2016 : 3 à 4,2 % ; 2012 : 4 à 5,6 %), les loyers « primes », eux, croissent mais en divergeant (2016 : +1,8 à +5,8 % ; 2014 : +3,4 à +6,1 %). L’explication réside dans une polarisation croissante des marchés, avec une croissance accélérée et supérieure à la moyenne pour nombre d’entre eux, tandis que, dans le même temps, le nombre de marchés sous-performants augmente. (...)

Ceci s’applique également aux secteurs du bureau et de la logistique. Dans le cycle actuel de l’immobilier de bureaux, les loyers et taux de vacance n’offrent qu’un potentiel d’évolution limité des valeurs locatives de marchés, de l’ordre de 2 à 4 %, mais on trouve toujours du potentiel de création de valeur et de la surperformance au travers de l’investissement dans des biens jusqu’alors mal gérés ou sur des marchés contraints par l’offre. (...)

(...) L’attrait de l’Europe dans l’investissement immobilier commercial augmente au regard de celui des autres régions du monde, cette région offrant une meilleure protection contre les risques de baisse. A l’avenir, en effet, nous aurons à faire face à un environnement à plus faible croissance, entrainant une moindre augmentation des valeurs en capital et une modération des retours sur investissement. Vu sous cet angle, et en s’appuyant sur sa faible volatilité et l’accroissement historiquement modéré de ses valeurs en capital, les rendements globaux en Europe continentale devraient rester semblables aux performances passées, notamment par rapport à la situation qui va prévaloir en Amérique du Nord ou au Royaume-Uni. Dans ce contexte, les investisseurs devront sélectionner leurs localisations et leurs secteurs sur la base de considérations tactiques lorsqu’ils composeront leur portefeuille.

En conclusion, le Dr Marcus Cieleback précise : « Alors que nous – et tous les autres investisseurs - devrions rester attentifs face à l’incertitude actuelle des marchés élargis, nous demeurons confiants sur la capacité d’une combinaison de stratégie à long terme et d’attention aux détails spécifiques et nuancés d’un actif, d’un secteur et d’un marché local, a encore engendrer des retours sur investissement supérieurs à la moyenne. Ainsi, en tenant compte de la démographie, des perspectives de croissance, et des attentes des investisseurs en matière de couple rendement/risque, l’Europe constitue toujours une cible d’investissement attractive sur la scène mondiale. »