SCI et immobilier de rapport : quel régime d’imposition choisir ?

Lorsqu’une SCI est mise en place pour l’acquisition d’un immeuble de rapport, les associés ont le choix entre un régime de translucidité fiscale, dans lequel ce sont les associés qui sont redevables de l’impôt sur les revenus fonciers et sur les gains immobiliers, comme s’ils détenaient l’immeuble en direct, et l’option pour l’impôt sur les sociétés.

Chacun de ses choix présente des avantages et inconvénients.

Si la SCI n’est pas soumise à l’IS, les revenus immobiliers seront taxés à l’IR au taux progressif (jusqu’à 45 %), IR auxquels s’ajouteront les prélèvements sociaux de 17,2 %. Le frottement fiscal peut alors être dissuasif.

Le problème se complique si la SCI s’est endettée pour acquérir le bien. En effet, seuls les intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu des associés. Le plus souvent, le remboursement du capital crée un déséquilibre financier entre les revenus de l’immeuble et l’ensemble des charges, et ce déséquilibre doit être comblé par les associés avec des apports de nouveaux capitaux sous forme de compte courant d’associé. Ce déséquilibre financier s’accentue avec le temps, car les échéances de remboursement d’un emprunt amortissable incluent progressivement de moins en moins d’intérêts déductibles, et de plus en plus de capital.

En revanche, lors de la revente de l’immeuble, ou des parts de la SCI, la plus-value immobilière suit le régime des plus-values de particuliers, avec un abattement croissant pour durée de détention, une exonération intégrale de taxation étant acquise au bout de 30 ans.

Si la société opte pour l’IS, l’intégralité des charges liées à l’acquisition va être déductible du résultat, y compris les droits de mutation. En outre, l’immeuble pourra faire l’objet d’un amortissement sur une durée comprise entre 40 et 50 ans, amortissement minorant le résultat taxable, mais sans incidence sur la trésorerie, ce qui rend plus aisé le remboursement de l’emprunt lié à l’acquisition du bien. Et le taux de l’IS (15 % puis 28 %) est plus faible que le taux d’IR (cumulé aux PS) des associés de la SCI translucide.

Si le régime de croisière fait apparaitre un avantage assez net en faveur de la structure à l’IS, il présente toutefois deux inconvénients notables.

D’abord, pour être appréhendé par les associés, le résultat de la société à l’IS sera soumis à une nouvelle taxation (flat tax de 30 %, ou IR après abattement de 40 %, plus 17,2 % de PS), alors que la structure translucide ne connait pas de double taxation.

Par ailleurs, en cas de revente de l’immeuble, la plus-value (taxable à l’IS) est calculée sur la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable du bien, cette dernière intégrant les amortissements. L’IS associé à cette plus-value n’est minoré par aucun abattement pour durée de détention. Si les associés optent pour la cession de leurs parts, la valeur vénale de celles-ci intègre le plus souvent une décote, liée notamment aux amortissements déjà comptabilisés, qui ne pourront profiter au nouvel acquéreur.

La détention par une structure à l’IS peut toutefois être optimisée à deux niveaux : d’abord, s’il y a apport de capitaux conséquents par les associés, il est toujours possible que la majeure partie de cet apport soit un apport en compte courant d’associé. Dès que la structure dégage du cash-flow, celui-ci est restitué aux apporteurs sous la forme de remboursements du compte courant d’associé, libres de toute taxe.

Ensuite, il peut être judicieux de créer deux niveaux de détention : une SCI soumise à l’IS, détenant une SCI translucide propriétaire de l’immeuble. Le résultat annuel sera déterminé de la même manière qu’en cas de détention par une seule structure à l’IS, car la translucidité fiscale s’adapte à la nature des associés ; lorsque l’associé d’une SCI translucide est une SCI à l’IS, le résultat prendra en compte l’amortissement de l’immeuble.

Ultérieurement, si la SCI translucide est revendue, les nouveaux associés, s’ils sont des personnes physiques, bénéficieront du régime applicable à une détention en direct. Il n’ y aura donc pas de décote sur la valeur des parts.

En conclusion, on précisera que deux autres modes de détention cumulant un grand nombre d’avantages peuvent être envisagés dans certaines configurations : la location meublée, qui cumule des avantages tant en terme d’IR que de plus-value, et l’acquisition en démembrement de propriété (plus rare, mais toujours praticable), où le particulier, à titre personnel, acquiert la nue-propriété, une structure à l’IS acquérant l’usufruit (à terme fixe ou viager) de l’immeuble.

Le Droit offre donc de belles opportunités d’optimisation, à qui sait les utiliser.