Résidences étudiantes - un secteur de croissance

Dans un environnement de croissance faible qui touche également le segment immobilier, certains segments de marché se distinguent par des volumes en hausse constante...C’est le cas des résidences étudiantes auxquelles les investisseurs boursiers peuvent s’exposer en Europe au travers de trois REITS spécialisés au Royaume-Uni (Unite, Empiric Student et GCP Student Living) et un au Benelux (Xior Student housing introduit en bourse en décembre 2015).

Ces valeurs se caractérisent toutes par un haut niveau d’intégration (murs et exploitation en direct) et, au plan boursier, par une faible volatilité (pour les valeurs anglaises qui ont seules un historique suffisant, le ratio Calmar qui mesure la progression annualisée sur trois ans par rapport à la perte maximale potentielle sur la même période est compris entre 0,33 et 0,44 vs 0,14 pour l’indice FTSE 100).

L’environnement de ce marché est éminemment favorable.

Il se marque par :

• une progression annuelle moyenne de 2,5% du nombre d’étudiants nationaux en Europe et de 6 à 7% du nombre d’étudiants internationaux,

• une baisse sensible de l’offre publique de résidences universitaires, le nombre d’étudiants éligibles par lit disponible atteignant ainsi 2,1 pour 1 en Outre-Manche

• des normes de sécurité de plus en plus contraignantes qui écartent du marché les loueurs individuels,

• une part de marché encore limitée, en moyenne 12% en Europe, des résidences étudiantes auprès des utilisateurs.

La relation locative se marque pour le bailleur par :

• un risque locatif très réduit (garantie parentale et prise à bail directe par les universités elles-mêmes pour les étudiants boursiers qui représentent ainsi 15% des surfaces louées par Xior Student et 57% pour Unite sur des baux de sept ans en moyenne),

• une vacance minimale non impactée par les vacances scolaires (les baux sont de six mois pleins ou un an),

• une duration faible qui permet des ajustements de loyers réguliers à la hausse,

• la possibilité de segmenter l’offre selon un modèle hôtelier (de basic à premium avec le développement également de formules alternatives de maisons permettant à un groupe donné d’étudiants de 4 à 12 - de répliquer dans un environnement protégé le modèle d’une collocation classique) et de vendre des services additionnels (teinturerie, ménage dans les chambres, snacking et boissons).

Le marché de l’investissement

Il se développe rapidement (6,5 Mds de livres investis sur les neuf premiers mois de 2015 au Royaume-Uni ; 1,6 Mds d’euros en hausse de 21% sur un an en Europe continentale au second trimestre 2016 source Savills) et enregistre une compression rapide des taux de capitalisation (5,0 % au Royaume-Uni et en Allemagne, 5,3% en France, 5,5 à 6,5% aux Pays-Bas selon Savills/ transactions récentes XIOR, Empiric Student, Unite).

Dans ce contexte, nous appelons de nos voeux l’arrivée de nouveaux véhicules boursiers dans ce domaine : rappelons que la filiale spécialisée de Gecina, Campusea, détenait à fin 2015 un portefeuille de 15 résidences avec 2 400 lits au total, vs 2 035 lits et 42 résidences pour Xior Student lors de son introduction en bourse…

Sofidy Sélection 1 a récemment accru son exposition à ce segment qui représente désormais 4,1% de l’actif du fonds.