Proximité des écoles & immobilier : quel est le prix à payer ?

Pour de nombreuses familles, la présence d’une école à proximité de leur bien immobilier est un critère déterminant. Et comme tout avantage, celui-ci à un prix… Homadata, la société experte de la donnée immobilière, a réalisé une étude inédite sur l’influence des écoles sur le prix de l’immobilier avec un focus spécial sur la capitale française.

Un bien immobilier peut être vendu à un prix significativement plus élevé dans un quartier où le taux de réussite des établissements est particulièrement élevé.

“L’analyse de données immobilières montre que les établissements scolaires ont une influence particulièrement positive sur la vie d’un quartier. Qu’il s’agisse d’une école, d’un collège, d’un lycée ou même d’une université, ces pôles d’éducation sont souvent situés à proximité de points d’intérêts vecteurs de dynamisme économique.” explique Elise Decourval, Directrice France d’Homadata. Selon cette étude, le bilan est clair : “Un logement se vend plus cher lorsqu’il fait partie d’une sectorisation scolaire se rapportant à un établissement scolaire réputé”.

Chiffres clés :

  • La proportion de cadres dans les quartiers dont les écoles sont les plus réputées est en moyenne de 25% contre 17% dans les quartiers à écoles moins réputées.
  • Aux abords des collèges réputés, le prix au m2 est en moyenne 6% plus élevé (pour un logement d’un même quartier, mais avec une sectorisation différente).
  • Les collèges accusant des taux de réussite les plus bas pâtissent d’un prix au m2 en moyenne inférieur de 7%.
  • Ces variations peuvent monter jusqu’à 20% dans certains quartiers ayant des établissements très hétérogènes.
  • Les différences de prix sont plus fortes pour les lycées que pour les collèges. L’écart moyen s’élevant à 10% et pouvant grimper jusqu’à 25%.
  • En moyenne, l’analyse révèle qu’il existe +35% de services quotidiens autour des écoles :
    + 18% de commerces de bouches
    + 26% d’infrastructures sportives

Par nature, de nombreux critères (luminosité, calme, transport, connectivité…) ont une influence sur le prix de l’immobilier. La présence d’une école à proximité d’un bien fait partie de ceux susceptibles de faire grimper la valeur d’un bien de manière considérable, c’est ce que l’on appelle “l’effet cartable”.

En moyenne +35% de services quotidiens autour des écoles

L’environnement d’un bien immobilier a une influence directe sur le choix des futurs locataires ou propriétaires, mais avant tout sur son prix. C’est notamment la raison pour laquelle des outils d’évaluation d’emplacement visant à faciliter les décisions immobilières voient le jour.

La proximité des commerces, des transports, d’espaces verts et des écoles par exemple représentent des facteurs déterminants dans le processus décisionnel de nombreuses familles et contribuent ainsi à la valorisation des biens jouissant de ces différents avantages. L’analyse de données immobilières, montre que les établissements scolaires ont une influence particulièrement positive sur la vie d’un quartier. Qu’il s’agisse d’une école, d’un collège, d’un lycée ou même d’une université, ces pôles d’éducation sont souvent situés à proximité de points d’intérêts vecteurs de dynamisme économique. Services publics (mairies, gymnases, bibliothèques…) ou privés (cordonniers, coiffeurs, banques…), on note en moyenne +35% de services quotidiens autour des écoles et jusqu’à 18% de commerces de bouche en plus tels que des primeurs, des boulangeries ou des supermarchés. De plus, on constate en moyenne une présence de plus de 26% d’infrastructures sportives à proximité de ces établissements.

Outre l’engouement particulier pour la proximité des écoles, il apparaît donc que les différents points d’intérêts qui y sont généralement associés participent autant au dynamisme du quartier qu’à la hausse des prix au m2.

Proximité d’un lycée côté, jusqu’à 25% d’écart de prix

Les constatations précédentes démontrent que les écoles se trouvent souvent au cœur des projets immobiliers. Et pour cause, les parents souhaitent offrir à leurs enfants la meilleure éducation et espèrent souvent leur permettre d’accéder aux établissements les plus “côtés”.

Ce critère s’avère donc être déterminant dans leur recherche immobilière. L’étude menée par Homadata révèle qu’il existe dans de nombreux cas une forte corrélation entre le niveau de réussite des écoles et les prix de l’immobilier. En effet, ce facteur de “micro-situation” tient une place prépondérante dans le calcul d’estimation d’un bien immobilier.

Pour évaluer l’influence de la réputation d’un établissement d’enseignement sur les prix de l’immobilier, il convient d’étudier le prix de vente de 2 biens immobiliers aux caractéristiques semblables, situés dans un même quartier, mais se distinguant par leur sectorisation scolaire (principe selon lequel un élève doit être scolarisé dans un établissement d’enseignement correspondant à son lieu de résidence).

Homadata s’est appuyé sur cette méthode, pour réaliser un focus spécial sur Paris, ville caractérisée par une forte hétérogénéité tant s’agissant de sa population que de la structure sociale de ses quartiers.

Le bilan est clair : “un logement se vend plus cher lorsqu’il fait partie d’une sectorisation scolaire se rapportant à un établissement scolaire réputé”.

S’agissant des collèges, l’étude montre un écart moyen de 6% du prix au m2, pour un logement d’un même quartier mais avec une sectorisation différente.
Par ailleurs, les collèges ayant les plus bas taux de réussite souffrent en moyenne d’un prix au m2 7% plus bas. Ces variations peuvent même grimper jusqu’à 20% dans certains quartiers ayant des établissements très hétérogènes.
Concernant les lycées, l’écart de prix est encore plus marqué avec une moyenne de 10% par m2 et un maximum pouvant grimper jusqu’à 25%.

Plus de cadres dans les quartiers dont les écoles sont les plus réputées

Par essence, l’école se doit d’avoir une fonction d’émancipation et permettre aux enfants d’appréhender la diversité ainsi que les valeurs qui en résultent. C’est ainsi que la notion de mixité sociale trouve tout son sens. Malheureusement, elle est particulièrement mise à mal par certains rudiments de la société et se retrouve au cœur de nombreux débats. Il existe une diversité des stratifications sociales en partie due à l’accessibilité des quartiers ainsi qu’aux dotations conférées aux infrastructures.

L’étude réalisée établit que la proportion de cadres dans les quartiers dont les écoles sont les plus réputées est en moyenne de 25% contre 17% dans les quartiers aux écoles moins réputées. Réciproquement, au sein des établissements scolaires ayant de faibles taux de réussite, le nombre d’ouvriers et de chômeurs est significativement plus élevé.

Force est donc de constater que les structures sociales des quartiers disposant des établissements scolaires avec les taux de réussite les plus élevés sont sensiblement différentes de celles des quartiers avec des établissements dont les taux de réussite sont plus faibles.

Next Finance , Décembre 2020

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