Pouvoir d’achat immobilier dans les dix plus grandes villes françaises : des situations très contrastées sur le marché du neuf

Tout le monde est persuadé que l’offre de logements neufs des grandes villes françaises est très inférieure à la demande. Les Baromètres locaux de l’offre et la demande de logement neuf réalisés annuellement par Immobilier Stock Exchange sur les villes centres montrent qu’il n’en est rien : en moyenne, sur les 10 plus grandes villes, le marché du neuf a été en légère sur offre, avec un ratio demande/offre de 103% sur la période 2011-2013.

Le prix de vente du m² neuf n’est pas corrélé à la tension entre offre et demande Il est déterminé par la rareté du foncier et les normes techniques à la charge des promoteurs

Cette moyenne masque des situations très différentes. Ainsi, sur la période étudiée, Lille ne couvre en moyenne que 41% de la demande de logements neufs. À l’autre extrémité, Strasbourg est au contraire en forte sur offre, avec un ratio de 177%. Les villes où le gap entre l’offre et la demande est le moins large sont Montpellier (94%), Lyon (95%), Nice (107%) et Marseille (109%).

« Ce qui fait la demande de logements d’une ville, c’est à la fois la décohabitation et l’accroissement démographique, celui-ci dépendant principalement de l’attractivité de la ville, notamment en termes d’emploi », rappelle Emmanuel Clausel, fondateur d’Immobilier Stock Exchange. « L’offre d’immobilier neuf est, pour sa part, conditionnée en amont par le foncier disponible, sachant que certaines villes centres sont confrontées à un phénomène de rareté. Quelle que soit l’attractivité économique de la ville, l’ajustement ne va donc pas de soi et explique la diversité des situations observées. »

Les avantages du neuf (prêts bonifiés, charges et frais de notaires réduits) réduisent le gap entre pouvoir d’achat immobilier dans le neuf et dans l’ancien

Des prix peu élastiques entre l’offre et la demande

L’étude montre non seulement que l’offre du marché n’est pas corrélée à la demande mais aussi que, contrairement à une idée reçue, le niveau de pression immobilière d’une ville n’influe qu’à la marge sur le prix moyen du m² dans le neuf. Ainsi, entre 2012 et 2013, alors que l’écart entre l’offre et la demande allait de -65% à +50% dans les villes étudiées, les prix ont varié dans une fourchette moyenne allant seulement de -2% à +2,85%.

« La faible élasticité des prix de l’immobilier neuf s’explique à la fois par les normes techniques qui s’imposent aux promoteurs, ainsi que par la rareté du foncier disponible. Ces deux paramètres rendent les prix de vente du neuf incompressibles », précise Emmanuel Clausel.

Un pouvoir d’achat immobilier très variable selon les villes

Combien de m² un ménage au revenu moyen peut-il acheter dans les plus grandes villes de France ? Pour calculer ce pouvoir d’achat immobilier dans le neuf et dans l’ancien, Immobilier Stock Exchange s’est basé sur les données locales (prix moyen du m², revenu moyen des ménages et taux d’emprunt). Il ressort de l’étude que, si le prix du m² neuf est en moyenne supérieur de 26% par rapport à l’ancien, les conditions d’investissement dans le neuf (prêts bonifiés, charges et frais de notaire réduits) allègent l’effort des ménages et rapprochent leur pouvoir d’achat dans le neuf et dans l’ancien.

Dans le neuf, un ménage au revenu moyen peut acheter 42m² à Strasbourg mais seulement 27 m² à Nice

Les surfaces accessibles à un ménage au revenu moyen varient cependant beaucoup selon les villes.

• Dans le neuf, c’est à Strasbourg et à Lyon que les habitants ont le plus fort pouvoir d’achat dans le neuf avec un potentiel d’achat respectif de 42,44 m² et 41,55 m².
• Dans l’ancien, c’est à Rennes et à Strasbourg que le pouvoir d’achat dans l’ancien est le plus fort : respectivement 58,85 m² et 56,86 m².
• Nice est la ville où le pouvoir d’achat immobilier des ménages est le plus faible : 27m² dans le neuf, contre 37 m² dans l’ancien.

Un taux préoccupant d’opérations abandonnées ou gelées

Entre 2012 et 2013, le taux d’opérations immobilières abandonnées ou gelées a explosé. Toutes villes confondues, il est passé de 30% à plus de 60%. Sur un total de 32 686 logements autorisés en 2012, 18 288 n’avaient toujours pas été mis en chantier en fin 2013. A Marseille, le taux d’opérations abandonnées ou gelées a bondi de 4,73% en 2012 à 55% en 2013 ! Bordeaux détient le record avec un taux d’abandon de 74% (contre 44% en 2012). Strasbourg, qui est le premier de la classe et en progrès par rapport à 2012, affiche quand même un taux d’abandon de 38% !

« Il n’est pas exceptionnel que les mises en chantier fléchissent l’année qui précède les élections municipales. Mais sur 2013, c’est un effondrement ! La situation devient préoccupante, non seulement dans les villes en sous offre comme Lille et Bordeaux, mais aussi dans les villes où l’offre de neuf était proche de la demande jusqu’ici. C’est le cas de Montpellier, Lyon et Nice qui, avec des taux d’abandon supérieurs à 55%, risquent très vite de ne plus pouvoir satisfaire la demande si les permis de construire restent dans les cartons. Malheureusement, Il est peu probable que les mises en chantier reprennent avant les élections municipales », conclut Emmanuel Clausel.