Paris : la baisse de l’immobilier ne fait que commencer !

Si partout dans le monde les baisses des prix de l’immobilier ont atteint entre -20% et -60% après une hausse d’une ampleur similaire à ce que la France a connu depuis 15 ans, Paris fait figure d’exception : l’immobilier continue d’y défier la gravité, avec une hausse des prix de +291% en 15 ans et surtout de +33% par rapport au niveau d’avant la crise de 2008. Comment expliquer un tel paradoxe, dans un contexte de stagnation de l’économie et de désolvabilisation avancée des ménages ?

Cette anomalie s’explique d’abord par un effet statistique, lié à la nature de l’indice global des prix de l’immobilier pour Paris : en ne prenant pas en considération l’effet volume de transactions, il ignore les pressions baissières déjà à l’œuvre sur certains segments du marché parisien.

Dans le détail, on constate depuis septembre 2011 un ralentissement sensible du nombre de transactions enregistrées dans la capitale, confirmé par les chiffres publiés par la Chambre des Notaires de Paris en novembre, qui font état d’un recul de -19% en glissement annuel au troisième trimestre 2012. Quel phénomène se cache derrière cette inversion de tendance ? La baisse des volumes traduit surtout le fait que les ménages les moins solvables se sont progressivement retirés du marché, rendant les fondations de la hausse des prix de l’immobilier depuis 4 ans très fragiles (le prix actuel n’est plus qu’un prix marginal). En d’autres termes, si l’attractivité actuelle des prix poussait les ménages propriétaires à mettre en vente leurs biens, cela entraînerait immédiatement une correction massive de l’indice de par l’incapacité de la demande à répondre à ce surplus d’offre.

Dans ces conditions, seuls les ménages aux revenus les plus élevés ont pu rester acheteurs d’immobilier à Paris au cours des dernières années, profitant de la baisse massive des taux d’emprunt sur la période. C’est ce qu’illustre bien la distribution des ventes à Paris selon le prix des biens : les transactions supérieures à 500k€ n’ont jamais été aussi importantes qu’aujourd’hui, avec plus de 30% du total en 2011 et 2012. Le maintien d’un marché haut de gamme dynamique a donc influencé le prix moyen de l’immobilier parisien, en masquant les baisses déjà en cours sur les segments de moindre qualité.

Cela ne devrait toutefois plus durer. Selon les données de l’agence Barnes, le haut de gamme souffre à son tour, avec une baisse des volumes de transactions encore plus importante que pour l’ensemble du marché : -42% pour les transactions supérieures à 2 millions d’euros et -28% pour les transactions comprises entre 1 et 2 millions d’euros en 2012. Et cela devrait continuer : si les étrangers avaient permis à ce segment de niches de rebondir fortement à partir de 2010 pour en faire une véritable locomotive pour l’immobilier, leur attrait pour la France semble avoir désormais disparu avec la crise de la zone euro et l’alourdissement (effectif ou à venir) de la fiscalité sur le secteur. Pour preuve, leur part dans le total des transactions supérieures à 1 million d’euros effectuées sur la rive gauche de Paris est tombée de 45% en 2011, à 25% l’année dernière et même 13% depuis le début de l’année. Rien ne laisse présager un inversement de tendance à court ou moyen terme sur ce segment, dont les prix devraient corriger d’environ -20% dès cette année au regard de la forte hausse des stocks.

Dans ces conditions, le second semestre 2012 peut être considéré comme le point de départ d’un long processus de correction de l’indice global des prix de l’immobilier parisien, que nous estimons devoir atteindre entre -35% et -45% dans les 5 à 10 ans qui viennent (cf. notre lettre Outlook « Vers une baisse massive de l’immobilier en France (3/3) »).