Palmarès des villes les plus rentables pour un investissement immobilier

La rédaction de ideal-investisseur.fr, magazine grand public de décryptage de l’économie, de l’immobilier et de l’épargne, a étudié le potentiel de rentabilité locative des principales villes françaises.

L’étude a été menée d’après les données publiques des Notaires de France (avril-juin 2020) et de l’Observatoire des loyers Clameur (2019). Ce classement permet de comparer les villes entre elles, mais aussi d’aider les particuliers à déterminer le risque d’un placement immobilier.

9 villes de plus de 100.000 habitants offrent une rentabilité potentielle à plus de 5%

Dans le classement des villes de plus de 100.000 habitants, ce sont Mulhouse (6,9%), Limoges (6,8%) et Saint-Étienne (6,7%) qui prennent les 3 premières places du podium. Les prix de l’immobilier (entre 1000 et 1160 € par mètre carré) y restent bien inférieurs aux prix médians constatés en France sur la même période (2100 euros / m2), de même que les loyers (moins de 9,5 € / m2 en moyenne contre 12,8 € au national).

Perpignan et Le Mans, classées 4ème et 5ème, affichent respectivement 6,4% et 6,2% de rentabilité potentielle, pour un prix d’achat de 1260 et 1320 € par mètre carré en moyenne. Suivent Le Havre (5,6%), Clermont-Ferrand (5,2%) et Besançon (5,1%). Le budget à investir est toutefois plus important, puisque le prix au mètre carré tourne autour de 1700 euros.

Enfin, ceux qui investissent à Brest pourront également espérer dégager une rentabilité de 5% par an. Les 26 autres villes de plus de 100.000 habitants étudiées se situent au-dessous de ce seuil.

A noter : Lorsque l’on élargit le classement aux villes de 50.000 habitants et plus, ce sont Roubaix et Bourges qui offrent le meilleur potentiel de rentabilité, celui-ci dépassant 7%.

Les grandes villes sont moins rentables, mais moins risquées

Sans surprise, la rentabilité potentielle est moindre dans les plus grandes villes de France. La pression à l’achat et à la location y étant forte, le risque pour un investissement locatif y est moindre.

Marseille (4,2%), qui n’arrive qu’en 20ème position au classement général, permet d’envisager le taux le plus élevé, juste devant Montpellier (4,1%). La majorité des autres métropoles sont en mesure d’offrir entre 3 et 3,6% aux investisseurs.

Bordeaux et Paris, où les prix ont littéralement flambé ces dernières années, n’ont pas vu les loyers augmenter dans les mêmes proportions. Leur potentiel de rentabilité est au plus bas : 2,8% par an pour la cité girondine et seulement 2,1% pour la capitale, dernière du classement général.

Les placements sur la Côte d’Azur parmi les moins rentables

Dans le bas du classement, on retrouve les villes où la tension immobilière est la plus forte. Celles de la Côte d’Azur sont particulièrement représentées : Nice, Antibes, Fréjus et Hyères enregistrent de 3,3 à 3,4%. Cannes tombe à 2,9%, figurant parmi les 6 villes dans lesquelles le potentiel moyen d’un investissement est inférieur à 3% par an, aux côtés de Nantes, Annecy, La Rochelle, Bordeaux et Paris.

Rentabilité et risque sont corrélés

Comme en matière financière, la rentabilité potentielle d’un logement locatif est en lien avec le risque de l’investissement. Si ce classement permet de comparer les villes entre elles, il peut aussi servir de repère pour ceux qui effectuent un investissement immobilier.

Leur attention doit être attirée lorsque la rentabilité d’un logement locatif qu’ils envisagent d’acheter s’éloigne de ces moyennes. Si elle est nettement supérieure, il se peut que l’investissement soit plus risqué (risque de vacance locative, absence de demande locale, logement non fonctionnel...). Si au contraire elle est inférieure, il se peut que le logement soit trop cher.

Mais la rentabilité réelle que dégage un logement locatif dépend de nombreux autres paramètres que le prix du bien et le loyer. Le futur propriétaire-bailleur doit donc toujours choisir avec prudence le bien dans lequel il va investir, notamment en choisissant l’emplacement avec soin et en se renseignant sur la demande locative dans le quartier sélectionné.

Next Finance , Décembre 2020

P.-S.

Méthodologie

L’étude a été menée sur 77 villes de France métropolitaine de plus de 50.000 habitants. Elle se base sur des données publiques librement consultables sur Internet.

- Pour les prix de l’immobilier : le site immobilier des Notaires (https://www.immobilier.notaires.fr), prix médian pour un appartement ancien dans chaque ville étudiée sur la période allant d’avril à juin 2020. Cette source a été choisie car elle reflète les prix réels de vente constatés sur la base des actes notariés.

– Pour les loyers : le site de l’Observatoire des loyers Clameur (http://www.clameur.fr), loyer moyen constaté par ville en 2019 (dernière période consultable) pour chacune des villes étudiées. Seuls 70 % de ces loyers ont été pris en compte dans le calcul de la rentabilité potentielle, afin de tenir compte des frais et charges liés à la location.

Le potentiel moyen de rentabilité a été déterminé par le calcul suivant :

((Loyer moyen par mètre carré) x 12 x 0,7 / (prix moyen de l’immobilier au mètre carré)) x 100. Le résultat a été arrondi au dixième le plus proche. Exemple pour Mulhouse, pour un loyer de 9,3 € / m2 et un prix de 1140 € par m2 : (9,3x 12 x 0,7) / 1140 x 100 = 6,85%, arrondi à 6,9%.

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