Nombre de ventes en chute libre : les vendeurs font de la résistance mais pour combien de temps ?

En 2012, la chute des prix immobiliers n’a pas eu lieu et a provoqué une forte baisse du nombre de transactions en France.

Sur l’ensemble de l’Hexagone, le prix moyen au m² a reculé de -1,9% en un an pour se situer désormais à 2614 € (3484 € pour les appartements et 2068 € pour les maisons). Pourquoi les prix n’ont-ils pas fortement baissé ?

La raison tient à trois facteurs principaux :

1) Le marché immobilier de l’ancien connaît un déficit structurel d’offres que la faible construction de logements neufs ne parvient pas à compenser.
Cette pénurie de biens provoque des tensions vives sur le marché qui interdisent tout décrochage soudain des prix, à environnement économique constant. Ce constat global doit être pris avec discernement, tant les disparités sont fortes entre régions et l’équilibre entre offre et demande très différent selon les marchés immobiliers locaux.
C’est ainsi que, partout en Province où l’offre de logements est suffisante, on observe une diminution des prix substantielle ; une situation que ne connaissent ni Paris ni les grandes agglomérations où cet équilibre est loin d’être trouvé.

2) Les taux d’intérêt n’ont pas bondi en 2012. Ils ont même reculé depuis mars pour flirter au 4ème trimestre avec les plus bas niveaux historiques constatés depuis 1945, passant de 3,97% en moyenne en janvier 2012 à 3,31% en novembre.

3) Les vendeurs n’ont pas pris conscience de la nécessité de baisser leurs prétentions financières. Leur réticence à revoir leur prix a grippé le marché…

… Et provoqué une sévère contraction des volumes de ventes initiée en novembre 2011 quand l’augmentation des taux d’intérêt a désolvabilisé et écarté du marché les primo accédants et les ménages les plus modestes.

En 2012, le réseau CENTURY 21 enregistre une baisse du nombre de transactions de -16,4% France entière.

Quand la conjoncture était porteuse, les prix fixés par les vendeurs de 5 à 10% au-dessus du marché étaient rattrapés par la hausse au fil du temps. Aujourd’hui, dans un marché relativement stable voire baissier, ces écarts ne sont plus compensés.

Seules les ventes « forcées » (par un divorce, un décès ou une mutation) alimentent le marché désormais, les vendeurs étant alors contraints d’ajuster leurs prix aux capacités des acheteurs. Les vendeurs ne sont plus en mesure de dicter leurs conditions… d’autant que le comportement des acheteurs a changé.

Ce coup de frein dans les transactions immobilières a initié un mouvement de reconstitution des stocks de logements, permettant aux acquéreurs encore solvables de bénéficier d’un choix plus large de biens disponibles. Ils ont alors pris davantage leur temps avant d’acheter : les délais de vente se sont allongés de 9 jours en moyenne en 2012.

Contrairement aux années précédentes où la pénurie de logements les conduisait à se précipiter, les acquéreurs ne sont désormais plus prêts à accepter de payer tout à n’importe quel prix. Ce sont eux qui imposent désormais leur rythme au marché, la frénésie ayant laissé place à la raison ; reste aux vendeurs à intégrer cette nouvelle donne.

A ce fossé aujourd’hui existant entre vendeurs et acquéreurs, s’ajoute un environnement politico économique peu incitatif au dynamisme du marché.

La suppression en janvier 2012 du PTZ + pour les primo accédants a pénalisé les plus modestes d’entre eux ; ainsi, France entière la proportion de primo accédants parmi les acquéreurs a reculé de -7,1%.

La réforme de la taxation sur les plus-values immobilières a, quant à elle, échaudé les propriétaires de résidences secondaires et les investisseurs, que la mesure sur l’encadrement des loyers et l’annonce de réquisitions ont fini de décourager… quand ce n’est pas, de façon plus générale, l’instabilité fiscale qu’il règne sur l’ensemble des dispositifs ayant trait à l’immobilier.

Une absence de pérennité qui pèse sur les bailleurs privés, - logeant aujourd’hui 21,8% des locataires en France-, et qui fait fuir les investisseurs, ce qui ne peut, à terme, qu’amplifier la crise de l’offre locative.

Il n’est donc pas surprenant de constater que la proportion des acquisitions à titre d’investissements locatifs recule de -5,2% en 2012 tandis que les transactions relatives aux résidences secondaires baissent de -5,4% France entière.

A Paris

Eternelle exception sur le marché immobilier hexagonal, la Capitale continue de résister et son prix moyen au m² progresse de 1,5% pour atteindre –nouveau record historique– 8518 €.

Cette augmentation des prix se paie en termes de volumes de ventes : le nombre de transactions accuse un repli de
 24% sur douze mois tandis que les délais de vente se sont allongés de 15 jours pour atteindre 59 jours en moyenne sur l’année.

Ce sont essentiellement les ventes dites de confort ainsi que les transactions à titre d’investissement locatif qui accusent le choc. La part des investisseurs parmi les acquéreurs chute de -9,8% en 2012 (-24% au 4ème trimestre !).

En Ile-de-France

Plus la baisse des prix est faible, plus la chute du nombre de transactions est forte : l’Ile-de-France n’échappe pas à cette règle. Le prix moyen au m² recule de -1,1%, trop peu pour permettre au marché francilien de maintenir son dynamisme. L’Ilede- France voit ses volumes de ventes reculer de -17,6% sur un an tandis que les délais de vente s’allongent de 13 jours sur douze mois pour se situer à 77 jours en moyenne en 2012.

Les acquéreurs profitent de la baisse des prix pour acheter plus grand : la superficie moyenne augmente ainsi de 1,1m² pour se situer désormais autour de 75,2m² (56,5m² pour les appartements et 102,9m² pour les maisons).

Le seul département dont le prix moyen au m² augmente est la Seine-Saint-Denis, les prix étant tirés vers le haut par l’arrivée d’une population d’employés, de cadres moyens et de retraités attirés par ce département limitrophe de Paris qui n’a connu, depuis 2009, que des hausses de prix tout à fait modérées. Le dynamisme du marché dionysien s’en ressent : la contraction du nombre de transactions dans le département est extrêmement limitée par rapport aux autres départements d’Ile-de-France (-3,4%).

Autre département qui se distingue, cette fois, par une baisse des prix conséquente de -5,9% sur douze mois : le Val-de-Marne. Rappelons que ce département francilien a fait l’objet depuis 2009 de hausses des prix spectaculaires. Grâce à cet ajustement des prix de vente qu’il a connu en 2012, il ne subit que très peu de contraction de son activité (-4,2%) et se caractérise par des délais de vente plus courts que ceux constatés dans la région francilienne (70 jours contre 77 en Ile-de-France).

En province

D’une manière générale, lorsque les prix corrigent de plus de 5%, l’activité résiste.

Ainsi, en Lorraine, où le prix moyen au m² recule de
 5,7%, l’activité n’enregistre qu’un faible repli de -6,6%. Même constat dans le Nord-Pas-de-Calais et en Picardie où les prix baissent de -5,3%, le nombre de transactions n’est en retrait que de -8,5%. Enfin, joli exemple de reprise d’activité grâce à un réajustement des prix conséquent : la région de Poitou-Charentes dont l’activité repart à la hausse (+ 15,5%) après une forte baisse de son prix moyen au m² (-9,8%).

A l’inverse, quand les prix n’enregistrent qu’une trop faible correction, comme c’est le cas par exemple en Bretagne (-1,1%) ou dans le Limousin (-1,7%), le nombre de transactions s’effondre -27,9% et -23,8% dans ces deux régions respectives.

Sur la totalité des régions françaises, seule la Provence- Alpes-Côte-d’Azur voit son prix moyen au m² évoluer légèrement à la hausse (+1,9%) quand celui de la Champagne-Ardenne se stabilise (0,1%).

Quelles sont les perspectives ?

Le premier pas… Qui fera le premier pas ?

2013 marquera-t-elle le changement de comportement des vendeurs ?

Le marché immobilier français a atteint un plus haut en 2011. Désormais, la hausse des prix est derrière nous. Si les taux d’intérêt demeurent stables, 2013 devrait ne connaître qu’une faible baisse des prix, la pénurie d’offres devant encore s’accentuer avec la faible construction de logements neufs, condamnant les acquéreurs de ce secteur à se reporter sur l’immobilier ancien.

Cette faible diminution des prix sera insuffisante pour provoquer un regain d’activité, et la correction des volumes constatée en 2012 se poursuivra cette année.

L’année 2013 devrait donc être particulièrement rude en termes d’activité. Cela ne sera pas sans conséquence pour les recettes fiscales générées par les droits d‘enregistrement qui profitent aux collectivités locales. Seule une baisse des prix substantielle de l’ordre de -5 à -10% permettrait la reprise de l’activité.

Si, en revanche, les taux d’intérêt venaient à augmenter brutalement, il se produirait d’abord un véritable blocage des ventes qui entraînerait, dans un second temps, une baisse des prix proportionnelle voire supérieure à la hausse des taux d’intérêt observée.