Marché résidentiel à Londres : Savills dévoile les prévisions à 5 ans

L’incertitude économique et politique persistante va mettre la reprise des prix à l’arrêt pour un an à dix-huit mois, tandis que la croissance de l’offre et la réduction des budgets des entreprises limiteront la croissance des loyers par la suite.

Les loyers ont chuté en moyenne de -9,6% sur les principaux marchés de la capitale depuis le référendum, mais ont diminué de -0,8% seulement en 2018. Savills prévoit que les loyers augmenteront en moyenne de +11,5% au cours des cinq prochaines années et de +12,6% dans les principales banlieues.

Les propriétés prime et de grande taille connaissent les plus fortes baisses alors que les locataires recherchent de la valeur :

À Londres dans les localisations centrales prime, les loyers ont chuté de -16,5% depuis le référendum, et ont enregistré une baisse supplémentaire de -3,2% l’année dernière. Les loyers pratiqués sur les marchés prime secondaires de Londres, dont la valeur est inférieure, ont diminué en moyenne de -6,4% au total au cours de la même période, mais se sont stabilisés (+0,2%) en 2018.

La sensibilité aux prix influence le marché de manière significative, étant donné que les actifs les moins chers attirent une demande bien supérieure aux actifs les plus chers. Les biens loués jusqu’à 500 £ par semaine ont enregistré une croissance des prix sur 5 ans de +6,6%, contre une baisse de -19,5% pour les loyers de plus de 3 000 £ par semaine.

Les principaux marchés locatifs de la première ceinture de Londres ont enregistré une forte demande pour des actifs de petite taille. Ici, les loyers des biens avec une ou deux chambres ont enregistré une croissance à deux chiffres au cours des cinq dernières années, tandis que ceux avec plus de six chambres ont diminué de près d’un cinquième (-19,5%).

L’incertitude dans le secteur des services financiers et les contraintes budgétaires des entreprises continuent de peser sur la demande, tant à Londres que dans sa banlieue, où sept locataires sur dix travaillent dans la capitale.

« Nous constatons que des locataires libres de toute attache et soucieux des coûts sont attirés par des zones offrant une plus grande valeur ajoutée, plutôt que de se limiter aux adresses privilégiées. Leurs demandes se portent sur des actifs plus petits, répondant aux besoins de jeunes locataires », commente Lucian Cook, Responsable de la recherche résidentielle chez Savills.

La hausse des stocks limitera la croissance des loyers :

Le niveau des stocks dictera également les perspectives de loyers, en particulier à Londres, ajoute Savills. Les propriétaires fortuits pourraient disparaître au fur et à mesure de l’amélioration du marché des ventes, cela pourrait être également le cas pour les investisseurs locatifs endettés, car la réduction des allégements fiscaux sur les paiements d’intérêts empiétera sur leurs revenus.

« Mais cela ne veut pas dire que nous pouvons anticiper une baisse de l’offre locative », précise Lucian Cook. « Nous pensons plutôt que les investisseurs en numéraire deviendront de plus en plus dominants, en particulier dans le centre de Londres, alors que l’histoire suggère que les investisseurs internationaux deviendront plus actifs avec la disparition de l’incertitude, en particulier s’ils peuvent jouer la carte monétaire. Les stocks devraient également augmenter avec la hausse du nombre de maisons neuves achevées. »

Croissance régulière prévue pour les 5 prochaines années

Ces facteurs combinés vont modérer la croissance future des loyers, même une fois que l’incertitude sur le Brexit aura été levée, selon les prévisions de Savills. Le conseil rappelle les signes de ralentissement économique antérieurs, notamment après le 11 septembre et après la crise financière mondiale, lorsque les loyers ont retrouvé leurs plus hauts niveaux antérieurs sur des périodes allant de deux à cinq ans après le creux du marché, mais ont eu du mal à dépasser ce niveau.

« La capacité à assurer une telle reprise de la valeur locative, au cours des cinq prochaines années, dépend en partie de ce que le Brexit signifie en définitive pour les marchés de l’emploi à forte valeur de Londres. Toutefois, étant donné le portefeuille de maisons neuves prime pouvant entrer sur le marché locatif, nous nous attendons à ce que l’offre reste un facteur aussi déterminant de la valeur locative que le Brexit. Les cinq prochaines années devraient voir la baisse des loyers observée après le Brexit s’inverser. » conclut Lucian Cook.