Marché hôtelier à Marseille : stabilisation et montée en gamme de l’offre

Marseille : entre dynamisme économique et charme culturel

Poussée par une volonté des pouvoirs publics de faire de la cité phocéenne une ville toujours plus ouverte sur le monde, Marseille a profité d’un record de fréquentation pour l’aéroport Marseille Provence, comptabilisant 9,4 millions de passagers en 2018 (+4,3% vs 2017), notamment porté par une clientèle internationale toujours plus présente (61% en 2018 vs 58% en 2017). Loin d’être un cas isolé, le port a également enregistré une croissance de 2,9 millions de passagers en 2018 (+11,3% vs 2017). Déjà leader français en nombre de croisiéristes accueillis, le port de Marseille ambitionne, par l’aménagement de son espace, de devenir l’un des quinze premiers ports de croisières touristiques au monde. En plus de son accessibilité remarquable, Marseille, capitale européenne de la culture depuis 2013 a su faire évoluer son image et devenir un haut lieu touristique. La ville accueille par ailleurs de nombreux événements récurrents, la dynamisant encore davantage. « Forte de tous ces indicateurs positifs, Marseille a vu son offre hôtelière croître ces dernières années, atteignant 7 183 chambres pour 110 hôtels en 2019, +7% par rapport à 2018 » précise Jean-François Morineau, directeur général délégué de BNP Paribas Real Estate Conseil Habitation & Hospitality.

Le marché se stabilise au profit d’une montée en gamme de l’offre

Depuis 2013, le nombre de chambres disponibles enregistre une croissance annuelle moyenne de 4,9%, propulsant ainsi Marseille en tête des métropoles françaises affichant la plus forte progression. Toutefois, avec seulement cinq projets hôteliers en développement identifiés à horizon 2023, l’offre tend à se stabiliser dans les prochaines années.

En 2020, le marché devrait alors compter 7 423 chambres pour 113 hôtels. Si Marseille propose une offre hôtelière variée, les segments 3* et 4* représentent à eux seuls 58,8% du parc hôtelier de la ville. Le segment 4* affiche d’ailleurs une forte progression, avec une augmentation du nombre de chambres de +29,8% depuis 2014. L’offre future recensée annonce la montée en gamme du parc hôtelier, avec quatre établissements 4* et un 5* prévus sur cinq projets d’ici à 2023, avec l’ouverture entre autres du Hilton Décisium 4* en 2020 dans le secteur du Port Joliette ou encore de la Villa Valmer 5* (comptant 21 chambres) en 2021 dans le centre-ville.

Une offre hôtelière déployée principalement autour de cinq zones stratégiques

Le marché est principalement réparti sur cinq secteurs distincts avec chacun un positionnement différent. Le quartier de la Gare Saint-Charles dénombre 675 chambres dont 97,3% en 3* à destination notamment d’une clientèle orientée business, en lien avec la proximité directe de la gare TGV. Le secteur Prado / Parc des expositions compte 1 250 chambres dont 43,5 % en catégorie 3* et voit son parc renouveler au fil des rénovations des grands équipements. La zone Port / Joliette rassemble quant à elle 1 195 chambres, majoritairement en 4* (60,3%) et est en plein développement avec la présence de multiples projets hôteliers modernes. Quartier historique et touristique, le Centre-ville Vieux Port concentre 1 270 chambres dont 46,5% en 4-5* dans des hôtels de petite capacité. Enfin, le secteur Pharo situé entre le Vieux Port et la Corniche Kennedy propose 580 chambres presque exclusivement en 4-5* (92,1%).

Entre tourisme et business destination, le marché hôtelier marseillais maintient son dynamisme

En 2018, Marseille conforte sa position de destination majeure avec 1,4 million d’arrivées hôtelières (+2% vs 2017) et 2,6 millions de nuitées hôtelières (+2,7%) malgré une baisse de la fréquentation de la clientèle locale, en recul de -2,6% sur un an. Sur cette même période, la clientèle internationale a représenté 26,4% des nuitées (+4 points vs 2017), avec une forte présence des touristes britanniques, allemands et américains, représentant à eux seuls 30% des nuitées internationales. En 2018, le segment affaires a constitué 56,0% du volume des nuitées. Avec en moyenne 32 congrès internationaux accueillis chaque année depuis 2014, la métropole Aix-Marseille-Provence se classe en troisième position derrière Paris et Lyon. Pour autant, la croissance des nuitées en 2018 a été majoritairement portée par la clientèle loisirs (+10,2% vs 2017), contre un léger repli de la clientèle affaires (-2,6%). « Côté performances globales, avec un RevPAR en hausse de +2,8%, l’année 2018 confirme la reprise enclenchée en 2017. Après une forte remontée du taux d’occupation en 2017 (+5,2 points vs 2016), c’est au tour du prix moyen de porter la progression du RevPAR en 2018, avec une croissance de +3% sur un an. Les six premiers mois de l’année 2019 confirment cette tendance avec un RevPAR en progression de +6,8% porté par un retour de la demande (+3,2 points) couplé à une augmentation des prix moyens (+1,5%) », souligne Jean-Claude Dubois, Président de BNP Paribas Real Estate Valuation Frane. « En pleine mutation avec des projets structurants renforçant l’attractivité de la ville et du secteur hôtelier, Marseille assoit sa position de destination touristique incontournable en France. La montée en gamme du parc hôtelier et les nombreux projets urbains en cours confirment ce renouveau. Cette stratégie s’avère payante au vu des performances hôtelières en hausse enregistrées dernièrement. L’agglomération phocéenne est devenue ainsi depuis une dizaine d’année une destination très attractive aux yeux des investisseurs », conclut Jean-François Morineau.