Marché des bureaux en Régions : une reprise de bon augure avec une hausse généralisée des volumes placés au 1 er semestre 2021

Le marché des bureaux en Régions montre des signes encourageants de reprise dans un contexte de crise sanitaire. Ainsi, le volume de transactions placé au 1er semestre de cette année, soit 730 000 m², est en hausse de 35 % par rapport au 1er semestre de l’année dernière.

« Ce volume est même supérieur au niveau enregistré en 2016 par exemple, et affiche une progression de 6 % en comparaison à la moyenne sur 10 ans », relativise Jean-Laurent de La Prade, Directeur Général Adjoint de BNP Paribas Real Estate Transaction, en charge du pôle Régions.

Un marché stimulé par le neuf et marqué par le retour des transactions de grandes surfaces

Les transactions dans le neuf tirent leur épingle du jeu avec une progression de +45 %, suivies des comptes propres et clé-en-main en hausse de +35 %. Pourtant, les transactions de bureaux de seconde main restent majoritaires et représentent plus de la moitié des transactions, avec une croissance de +29% par rapport au S1 2020.

Les transactions de grandes surfaces (> 5 000 m²) sont de retour sur un marché dominé dernièrement par les petites et moyennes surfaces. Ainsi, avec près de 107 000 m² placés, le volume de transactions de grandes surfaces enregistre une hausse significative de +38 % par rapport au 1er semestre 2020 et cela grâce notamment aux transactions de plus de 10 000 m² représentant 6% du volume placé, soit environ 44 000 m².

Les petites surfaces inférieures à 1 000 m² (56%) pèsent plus de la moitié du volume de transactions et affichent un net rebond de +38 % sur un an au cours des 6 premiers mois. Le segment des moyennes surfaces (entre 1 000 et 5 000 m²) reste aussi dynamique avec un accroissement du volume de transactions de +27 %.

Une hausse des transactions généralisée sur l’ensemble des marchés en Régions

Lyon reste en tête du classement avec une demande placée en hausse de +33 % par rapport au 1er semestre 2020. Lille se positionne en 2ème place avec 80 000 m² placés, soit une légère progression de près de 1 %. Aix/Marseille monte sur la troisième marche du podium avec un volume de transactions qui progresse de +10 %. De son côté, Nantes totalise près de 67 000 m² placés soit une hausse significative de +74 %. Montpellier crée la surprise avec un volume de transactions presque trois fois plus élevé que l’an dernier passant devant Bordeaux (+32 %) et Toulouse (+46 %).
« Globalement, quasiment toutes les villes ont vu leurs volumes de transactions progresser par rapport au 1er semestre 2020 », commente Jean-Laurent de La Prade.

Des transactions significatives sur des secteurs en expansion

Le secteur de Gerland à Lyon voit son volume de transactions progresser de manière significative grâce à une transaction de 28 400 m² en compte propre (EM Lyon) et deux transactions de plus de 6 000 m², chacune dans le neuf (Viatris et Sytral). Aix enregistre une transaction notable de 6 600 m² (Monext) dans le neuf tandis que le secteur de l’Ile de Nantes se démarque avec La Poste qui a loué une surface de 15 400 m² en compte propre. Les transactions de bureaux de seconde main prédominent sur les secteurs de Villeneuve d’Ascq, Lille Centre, Bordeaux Centre ou encore la Part-Dieu pénalisés par le manque d’offres neuves. A contrario, les secteurs Euratlantique à Bordeaux, Carré de Soie à Lyon ou encore Grands Boulevards à Lille font la part belle aux bureaux neufs.

Une offre qui s’étoffe

Le stock de bureaux s’élève à 2,7 millions de m² soit une hausse de +11 % par rapport au 1er semestre 2020. Les bureaux de seconde main restent majoritaires et représentent 1,8 million de m², soit +8 % par rapport au 1er semestre 2020. De son côté, le neuf représente un tiers de l’offre et progresse de +17 % en comparaison au 1er semestre 2020 ce qui permettra en outre d’alimenter ce marché en manque d’offre neuve.

Une offre neuve répartie de façon hétérogène

L’offre neuve à un an est bien supérieure à la moyenne à Nantes (49 %), Rennes (46 %) Lille (46 %), Lyon (38 %) et Bordeaux (38 %). En revanche, elle est moins abondante sur certains marchés tels que Montpellier (25 %), Nancy (18 %) ou encore Toulouse (14 %). « Ce manque de disponibilité peut constituer un réel frein face à la demande croissante des utilisateurs pour cette typologie. En moyenne sur 5 ans, le marché des bureaux neufs en Régions reste toutefois à l’équilibre, à l’exception de Bordeaux, Toulouse, Montpellier, Nancy et Orléans où l’offre est inférieure au volume de transactions. A noter qu’aucune des villes n’est en situation de sur-offre », détaille Jean-Laurent de La Prade.

Coup de frein sur les intentions de lancement en blanc

Le volume d’offre future s’élève à près de 2,1 millions de m² contre 1,9 million au 1er semestre 2020 soit une hausse de +9 %. Le volume des chantiers en cours est stable par rapport à l’an dernier. Même constat du côté des permis de construire (PC) tous types confondus où l’augmentation est seulement de +1 %.

Néanmoins, les intentions de lancement en blanc ont chuté et représentent un volume global de 206 000 m² au 1er semestre 2021 contre 310 000 m² l’an dernier à la même période soit un recul de -33 % contrairement au volume des lancements en gris en hausse de +20 %. « Compte-tenu de la conjoncture, on observe une réduction des risques ainsi qu’un certain attentisme de la part des investisseurs par rapport à l’impact du télétravail et du flex office sur le volume de transactions actuelles et futures », commente Jean-Laurent de La Prade.

Une baisse des valeurs locatives dans le neuf

Au 1er semestre 2021, les valeurs locatives moyennes connaissent une évolution à la hausse dans le seconde main (+8 %) contrairement à celles dans le neuf, en recul d’environ -10 %. « La baisse des loyers dans le neuf peut s’expliquer en partie par la hausse de l’offre neuve au cours des six derniers mois et par la concurrence accrue sur les nouvelles prises à bail », précise Jean-Laurent de La Prade.

Compte-tenu du contexte de crise, les mesures d’accompagnement (mois de franchise ou de financement de travaux d’aménagement principalement) restent l’autre variable d’ajustement sur les valeurs locatives ; celles-ci représentent près de 10 % du loyer facial au 1er semestre 2021. Elles sont d’autant plus importantes dans le neuf et ont atteint jusqu’à 17 % notamment pour les grandes surfaces.

Des loyers Top revus à la hausse

Paradoxalement, on observe une progression des loyers top au cours du 1er semestre 2021 notamment dans la région Est (Metz, Strasbourg) et Sud-Est (Nice/Sophia, Aix-Marseille…).
Lyon conserve sa 1ère position avec un loyer top en hausse par rapport à l’année dernière et qui s’élève à 340 € dans l’immeuble Silex². D’autres villes maintiennent leurs loyers à l’équilibre telles que Nantes, Bordeaux, Rennes et Lille. Seule Orléans voit son loyer top reculer.

« Pour la fin de l’année 2021, nous sommes plutôt confiants. D’une part, les indicateurs macros économiques en régions sont très bien orientés, et surperfoment l’Ile de France, notamment sur l’Arc Atlantique, Rhône Alpes et le bassin méditerranéen. D’autre part, la demande exprimée auprès de nos équipes a augmenté de 22% en volume et de 43% en nombre vs S1 2020. Enfin, les régions représentent une vraie alternative pour les salariés qui privilégient de plus en plus un bon équilibre entre la vie personnelle et la vie professionnelle et pour les entreprises qui y trouvent des loyers plus attractifs. Ainsi nous anticipons un atterrissage autour de 1,55 millions de m² d’ici fin 2021, soit légèrement en-dessous de la moyenne des cinq dernières années qui s’élève à 1,65 millions de m² », conclut Jean-Laurent de La Prade.

Next Finance , 16 septembre

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