Marché des bureaux à Aix-Marseille : une très bonne année 2019 avec 139 000 m² commercialisés, un résultat en hausse de 10%

« Faute d’un volume d’offre neuve suffisant sur ce marché, la part du seconde main acte une 3ème année consécutive de hausse avec 105 000 m² placés », commente Nicolas Treich, Directeur de BNP Paribas Real Estate Transaction à Marseille.

Au total, 24 transactions de plus de 1 000 m² ont été réalisées sur le territoire d’Aix/Marseille, avec une offre à un an stable tandis que la part de l’offre neuve, historiquement basse, représente seulement 39 000 m² disponibles à un an.

Marseille réalise un bel exercice avec 81 000 m² loués ou vendus, soit une hausse de 18% par rapport à 2018. Le marché a été porté par les offres de seconde main représentant 67 000 m². « Ces dernières ont permis de pallier l’insuffisance d’offre neuve sur le marché marseillais. L’année 2020 débute sur une tendance similaire, avec une présence forte des demandes d’utilisateurs », précise Nicolas Treich.

Le secteur d’Euromediterranée concentre 54% de la demande placée, suivi de Marseille Nord qui, tiré par plusieurs transactions significatives, progresse également tandis que les autres secteurs sont en net recul, souvent pénalisés par un manque d’offre de dernière génération.

L’offre à un est globalement stable, mais avec une proportion du neuf historiquement basse. À noter, aucune opération neuve ne sera livrée dans le courant de l’année 2020. Il faudrait attendre 2021 pour bénéficier de 55 000 m² sur l’ensemble des secteurs marseillais. « Les lancements en blanc sont en progression et devraient permettre à partir de 2021 de limiter le manque d’offre, notamment sur Euroméditerranée qui regroupe la majorité des programmes neufs à livrer », ajoute Nicolas Treich.

En termes de valeurs, le loyer prime à Marseille s’élève à 295€ HT/HC/m²/an.

Le marché d’Aix est en croissance pour la troisième année consécutive avec 49 000 m² placés contre 42 000 m² en 2018.

« Sur neuf transactions supérieures à 1 000 m², sept ont été réalisées sur des immeubles neufs. Cette tendance se poursuivra en 2020 avec déjà plusieurs dossiers majeurs en négociation », précise Nicolas Treich.

L’offre à un an est stable sur le Pays d’Aix, et contrairement à Marseille, la part du neuf est en croissance du fait de la présence d’offres de qualité lancées en blanc.
Le lancement de plusieurs programmes en blanc permettra ainsi de bénéficier d’offre neuve plus importante d’ici 2021.

L’offre est également en hausse sur le secteur d’Etang de Berre (+ 14%). Ce secteur en fort développement souffre encore d’un manque de services aux entreprises, qui devrait se résorber dans les années à venir. Le secteur le plus dynamique reste celui de l’Aéroport.

Concernant le loyer prime, il s’élève à 200€ HT/HC/m²/an pour les offres situées en proche périphérie du centre-ville d’Aix en Provence.

En termes d’investissement, 377 millions d’euros ont été investis au total dans la métropole d’Aix-Marseille, un marché qui a connu, par manque d’offre, une baisse après deux années 2017-2018 particulièrement dynamiques (commerces en 2018 et les bureaux avec Les Docks en 2017). En bureaux, 200 millions d’euros ont été investis. La principale transaction est la vente de l’opération M SQUARE dans Euroméditerranée, acquise par le fonds allemand KANAM auprès de REAL IS pour 40 millions d’euros.

« Depuis 2015, on assiste à une compression du taux moyen en Bureaux dans la métropole d’Aix-Marseille. En 2019, le taux s’est stabilisé autour de 5,40 %. Concernant le taux ‘prime’, il s’est à nouveau compressé, passant de 4,70% en 2018 à 4,50% en 2019. Le taux ‘prime’ pourrait à nouveau se comprimer au cours de l’année 2020 », précise Pierre-Michel Olivier, Directeur Investissement Régions de BNP Paribas Real Estate Transaction.