Marché Immobilier : les villes où investir en 2020

« Après une très bonne année 2019 pour les investisseurs immobiliers, 2020 démarre fort : le taux d’emprunt annoncé par l’Observatoire Crédit Logement/ CSA était de 1,13% en janvier. En début d’année, on retient ainsi que trois investisseurs sur quatre bénéficiaient d’un taux inférieur à 1% pour un emprunt d’une durée de 15 ans minimum. Et la tendance devrait se poursuivre : la Banque centrale européenne (BCE), sous la nouvelle direction de Christine Lagarde, prévoit de continuer sa politique monétaire conciliante jusqu’à la mi-2020… au moins. La dynamique en faveur des emprunteurs n’est donc pas prête de s’arrêter » analyse Arnaud Guilleux.

Les villes moyennes, un vrai trésor de rentabilité : « Être payé pour investir »

Les villes moyennes (entre 20 000 et 100 000 habitants) apportent de très bonnes opportunités aux investisseurs à la recherche de rendement locatif de long terme. Le prix au mètre carré y dépasse rarement les 2 000 €, et les loyers mensuels évoluent facilement entre 8 et 10 € / m². Avec un prix d’achat maîtrisé et des loyers proches de ceux pratiqués dans les grandes agglomérations, elles procurent des rentabilités locatives pouvant dépasser les 8 % soit plus de 10 fois celle du Livret A.

D’autant que ces villes n’étant en général pas classées en zone tendue, le bailleur pourra fixer librement le montant du loyer lors de l’arrivée d’un locataire et évitera ainsi de voir sa rentabilité limitée par les mesures d’encadrement de loyer en vigueur dans certaines zones.

Dans ces villes à suivre de près : La Rochelle a récemment été citée en exemple, tout comme la ville de Cluses, en Savoie. La ville de Pau se distingue également avec un loyer mensuel moyen au mètre carré à 8,8 euros. Autre estimation : le loyer de Valence est évalué à 8,5 euros par mètre carré en moyenne, tout comme la ville de Troyes.

« Quelle que soit la stratégie appliquée (recherche de plus-value ou de rendement), l’investissement immobilier n’a jamais été aussi intéressant. Le coût des emprunts à taux fixe s’installe désormais endessous de l’inflation (mesurée à 1,2 % en rythme annuel en novembre) sur la plupart des durées – autant dire que les investisseurs auront remboursé à terme, en euros constants, moins que la somme qu’ils auront empruntée. La situation est tout à fait inédite : être payé pour investir » souligne Arnaud Guilleux.

Les grandes villes sont toujours aussi recherchées : « Une hausse sensible des prix se fait ressentir »

La hausse moyenne des prix s’est poursuivie sur 2019 avec une progression moyenne de +4,5 % des prix tous logements confondus. Cette belle performance ne s’explique pas uniquement par la hausse du prix du mètre carré parisien mais par une progression des 10 plus grandes villes de France.

En 2020, quelles sont les villes qui pourraient voir leurs prix grimper ? Toulouse et Nantes se retrouvent au haut du podium, elles pourraient s’envoler à plus de 9 % du prix actuel d’ici septembre 2020. Pour la ville rose, on retient 13 acheteurs pour 10 vendeurs. Du côté de Nantes, le mètre carré a déjà significativement augmenté l’an dernier, pour dépasser les 3 200 euros.

Paris reste un marché à part. Cette année, la capitale a dépassé la barre des 10 000 euros du m2. Et la tendance va très certainement se poursuivre en 2020. Comme pour Toulouse et Nantes, Paris pourrait voir ses prix augmenter de 9 % sur les mois à venir. D’autres grandes villes sont encore en progression comme Lyon, Lille et Rennes. Une hausse de 6 % des prix est attendue pour les prochains moins.

Des tendances notamment confirmées par le dernier baromètre LPI-Seloger. Parmi les grandes gagnantes, Lyon (+7,5 %), Nantes (+7,9 %) ou encore Rennes (+9,5 %). Bordeaux, dont les prix ont connu une croissance fulgurante ces dernières années, marque une pause toute relative avec une hausse de +1,5 % à 4320 €/m².