Mamans solos et achat immobilier : les choses à savoir avant de se lancer

Dans le cadre de la Journée internationale des droits des femmes, Pretto a souhaité se pencher sur les conditions d’emprunt des mères célibataires. En effet, selon les chiffres de l’INSEE, 85 % des familles monoparentales en France sont composées de mères "isolées".

"Contrairement à ce que l’on pourrait croire, les dossiers de mères célibataires ne sont pas plus complexes à traiter par les banques. Ils sont étudiés comme tous les autres : la capacité d’emprunt est évaluée en fonction des revenus et des charges" indique Pierre Chapon, président de Pretto.

Ainsi, le dossier qui sera présenté au conseiller bancaire doit contenir toutes les pièces requises (avis d’imposition, bulletins de salaire, relevés de compte…), mais aussi tous les éléments qui définissent les conditions de la séparation, comme par exemple le jugement en cas de divorce. Comme pour tout dossier, la banque sera également vigilante sur les découverts, la détention de plusieurs crédits… de même, les établissements bancaires préféreront un profil en CDI.

"Avant de se rendre en banque, il faut que tous les doutes soient éclaircis : qui garde les enfants par exemple. En cas de divorce, l’acte doit être formellement signé. Elles seront également plus enclines à financer un achat de résidence principale, qu’un investissement locatif. Il faut aussi bien garder en tête que l’apport est important" précise Pierre Chapon.

Enfin, point important : en plus de l’évaluation du taux d’endettement (désormais fixé à 35 % maximum, et non plus 33 %), les banques vérifient le reste à vivre du foyer, qui doit être suffisant compte tenu de la composition du foyer : le nombre d’enfants entre donc en ligne de compte. Les banques estiment, en moyenne, le besoin dans le budget du foyer pour un enfant entre 300 € par mois en Ile-de-France, et 200 € en région. L’établissement exigera donc un reste à vivre supérieur en conséquence, selon le nombre d’enfants. Le statut de maman solo n’a pas, en revanche, d’incidence sur l’assurance-emprunteur.

La pension alimentaire, un critère déterminant

D’après le Ministère de la Justice en 2012, le montant de la pension s’élevait à 170 € en moyenne par enfant et par mois. Son montant varie cependant selon les revenus du parent débiteur et du mode de garde.

Dans le cas du dossier emprunteur d’une maman solo, la banque peut donc prendre en compte la pension alimentaire. Attention cependant : la pension sera intégrée seulement si elle doit perdurer sur un temps long, en lien avec la durée d’un crédit immobilier. Les banques se font une idée sur ce point en étudiant la décision du juge ou l’accord amiable établi, ainsi que l’âge des enfants.

"C’est très certainement notre conseil le plus important. Si la séparation a lieu alors que les enfants sont jeunes, moins de 10 ans par exemple, la pension peut être déterminante dans le calcul du taux d’endettement. A l’inverse, si la pension doit prendre fin à la majorité des enfants, et que ces derniers ont plus de 13 ans, alors la banque ne la comptera pas dans son calcul. Il faut donc étudier le projet d’achat le plus tôt possible" ajoute Pierre Chapon.

Exemple d’un rachat de soulte

  • Mme X a 40 ans. Mère de 2 enfants de 7 et 9 ans, elle vient de divorcer et souhaite racheter la résidence principale.
  • Ses revenus : 40 000 € bruts de salaire
  • Sa pension alimentaire est de 560 € par mois, avec des allocations familiales de 130 € par mois.
  • La résidence principale a été achetée il y a 10 ans au prix de 260 000 €. Aujourd’hui, elle est évaluée à 300 000 €.
  • Chaque membre du couple détient 50 % de la valeur du bien, soit 150 000 € et le capital restant dû (CRD) est de 180 000 €.
  • Le reste à payer est de 90 000 € par époux.
  • La soulte s’élèvera à 150 000 € - 90 000 € = 60 000 €.
  • Mme X devra donc emprunter : Soulte + frais de notaire sur la soulte + CRD = 60 000 € + 5 000€ + 170 000 € = 235 000 € Avec un taux de 1,5 % sur 25 ans : mensualités de 1 078 € pour un taux d’endettement de 35 % (assurance comprise). Coût des intérêts : 48 171 €.

"Le cas du rachat de soulte est souvent optimal pour les mamans solo : l’estimation de la valeur du bien est souvent assez favorable comparée à un bien du marché, et les économies sont importantes sur les frais de transaction (agence, notaire), mais aussi sur le déménagement. Dans l’exemple que nous partageons, le projet est faisable via un rachat de soulte, mais l’endettement est assez juste : dans la situation présentée, un achat séparément, au prix de marché avec des frais de transaction supérieurs, l’achat d’une telle surface était impossible" ajoute Pierre Chapon.

Connaître l’ensemble des prêts aidés

Les mamans solos peuvent en plus de la pension alimentaire, intégrer les allocations familiales. Elles peuvent aussi compléter leur demande de prêt en recourant à différentes aides à l’achat immobilier :

  • Le Prêt Accession Sociale (PAS) : il est destiné à des personnes aux "revenus modestes" pour l’achat de résidence principale ou la réalisation de travaux et peut couvrir l’achat à 100 %. Soumis à des conditions de revenus, au nombre de personnes composant le foyer et la localisation du bien, les taux d’intérêt sont plafonnés, de même que les frais de dossier. Les frais de rémunération du notaire sont également réduits.
  • Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : également soumis à des conditions de ressources, il peut être lissé avec d’autres crédits comme le PAS. Il n’est destiné qu’aux primo-accédants pour l’achat de résidence principale.
  • Prêt Action Logement : il peut être utilisé si le parent fait partie d’une entreprise privée de plus de 10 salariés. Le taux est fixé à 0,5 % (hors assurance), sur 25 ans maximum et le montant peut aller jusqu’à 40 000 €. Il s’adresse aux ménages aux revenus modestes pour l’achat d’une résidence principale - ou la réalisation de travaux.

Exemple :

Cas précédent : Mme X a 40 ans. Mère de 2 enfants de 7 et 9 ans, elle vient de divorcer et souhaite racheter la résidence principale.

Pour son emprunt de 235 000 €, Mme X bénéficie d’un prêt Action Logement de 40 000 € sur 25 ans au taux de 0,5 % : elle peut alors réduire sa mensualité à 1 060 € grâce à ce prêt avantageux (20 € de moins par mois) Coût des intérêts : 42 843 € (économies de 5 328 € vs la situation précédente)

"Globalement, nous considérons que les mamans solos peuvent clairement oser l’emprunt immobilier. Il ne faut pas oublier que quand c’est possible, c’est aussi une façon de se constituer un patrimoine, et donc de s’assurer une certaine sécurité" déclare Pierre Chapon, président de Pretto.

Des conditions similaires pour les papas solos

Les pères célibataires représentent 15 % des familles monoparentales (Insee). Leur dossier est reçu de la même façon en banque, qui regarde avant tout leurs revenus et leurs charges. En raison d’un salaire en moyenne plus élevé que les femmes, ils peuvent prétendre à une capacité d’emprunt en général plus importante.

Next Finance , 8 mars

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