MAPIC : le marché européen du retail s’adapte rapidement aux nouveaux besoins des consommateurs

« En matière d’investissement, il est toujours difficile de combattre une idée reçue. C’est d’autant plus vrai dans le secteur de l’immobilier de commerce, souvent perçu de manière négative. Les investisseurs avertis reconnaissent la nécessité d’examiner de plus près ce secteur, car c’est souvent dans les actifs immobiliers sous-estimés que réside la vraie valeur. Les investisseurs institutionnels n’ont pas cessé d’investir dans l’immobilier de commerce, mais ils se concentrent désormais sur les actifs attractifs auprès des retailers soucieux de s’adapter aux nouveaux modes de consommation. Aux yeux des investisseurs, les retail parks, les outlets et les principales rues commerçantes sont à privilégier » explique Patrick Delcol, Head of Pan-European Retail.

Les ventes au détail progressent dans toute l’Europe

Au sein de la zone euro, le commerce de détail affichera en 2018 une croissance de 1,6 % qui devrait atteindre 2,0 % en 2019. En Allemagne, au Royaume-Uni et en France, les trois plus grands marchés européens, le rythme de croissance des ventes au détail continuera d’augmenter au-delà de 2,0 % en 2019.

« Les enseignes performantes (en particulier dans le secteur de la mode) s’adaptent rapidement aux nouveaux besoins des consommateurs, et notamment aux nouveaux environnements et aux nouvelles technologies. La plupart d’entre elles placent aujourd’hui la productivité de leurs locaux au premier rang de leurs priorités stratégiques, même si cela freine leur expansion. Les fermetures, renégociations de baux et redimensionnements à la baisse des espaces de vente qui en résultent sont sources de problèmes pour les propriétaires. L’E-commerce est souvent pointé du doigt comme responsable, mais il ne peut pas à lui seul jouer le rôle de bouc émissaire dans la mesure où il expose le caractère inadapté de certains biens immobiliers », commente Patrick Delcol.

Les habitudes des consommateurs évoluent avec l’augmentation des achats effectués en ligne. Les ventes en ligne ont représenté près de 9 % du total des ventes en commerce de détail en Europe en 2017. Les Européens, et en particulier les Millenials, apprécient les grands centres commerciaux, la plus forte proportion étant enregistrée en Roumanie (87 %), au Portugal (84 %) et en Espagne (83 %). Ils fréquentent également les commerces de proximité (70 %) et les grandes surfaces spécialisées (69 %).

Investissements : légère progression au cours de ces douze derniers mois

Avec 56 milliards d’euros en glissement annuel, l’immobilier de commerce représente la deuxième classe d’actifs (21 %) derrière l’immobilier de bureau, avec une augmentation de +1 % par rapport à la même période en 2017.

Parmi les principaux marchés européens, l’Allemagne, le Royaume-Uni et la France représentent 47 % du total des investissements réalisés dans l’immobilier de commerce.

Investissements dans l’immobilier de Commerce

Entre le premier et le troisième trimestre 2018, l’Allemagne (+4 %), les Pays-Bas (+29 %), la France (+14 %) et l’Italie (+16 %) ont enregistré une hausse des volumes dans ce secteur, contrairement au Royaume-Uni qui a subi une baisse de -19 %. Ainsi sur les neuf premiers mois de l’année, les investissements dans l’immobilier de commerce ont ralenti (-6 %) pour atteindre 35 milliards d’euros. Même si sa part dans l’investissement total est en baisse, le retail maintient un volume supérieur à sa moyenne sur 10 ans (31 milliards d’euros).

Les loyers « prime » restent élevés dans les artères commerçantes

Londres, l’une des principales métropoles pour le segment du luxe en Europe, occupe le premier rang en termes de valeur locative avec sa prestigieuse Old Bond Street.

À Paris, l’Avenue des Champs Élysées, qui séduit de plus en plus de marques premium, devrait encore afficher une progression des loyers « prime » grâce à l’ouverture de nouveaux flagships en 2019.

À Milan et notamment Via Montenapoleone, les valeurs locatives augmentent en raison d’un manque de produits disponibles. En Allemagne, les loyers « prime » des rues commerçantes de Berlin et Munich devraient se stabiliser au cours des prochains mois. Grafton Street, l’artère la plus prisée des retailers irlandais, bénéficie actuellement d’une revitalisation des rues environnantes et enregistre une croissance régulière de ses valeurs locatives.

De nouveaux arrivants en Europe

Tout au long de l’année, les retailers internationaux ont poursuivi leur expansion en Europe et certains pays ont vu l’arrivée de nouvelles marques. Ainsi, Decathlon ouvre pour la première fois des points de vente en Lituanie, en Ukraine et en Irlande. Apple et & Other Stories ont ouvert leurs premières boutiques sur Kärntner Straße à Vienne. Les grands distributeurs suédois ouvrent des magasins en Ukraine (H&M en août 2018 et Ikea en 2019) grâce à l’amélioration du climat économique de ce pays. L’enseigne irlandaise Primark s’implantera en Pologne mi-2019. Londres reste attrayante pour les marques de renommée internationale : Microsoft a par exemple choisi Regent Street pour implanter sa première boutique européenne. Dans le segment du luxe, Jimmy Choo et Golden Goose Deluxe Brand ont ouvert leurs premières boutiques au Danemark sur Købmagergade à Copenhague.