Les villes allemandes toujours plus attractives aux yeux des investisseurs immobiliers en 2016

Si les capitaux devraient continuer d’affluer en Europe en 2016, l’ensemble du secteur immobilier européen doit se transformer pour mieux répondre aux exigences croissantes des utilisateurs et s’adapter aux grands facteurs de mutation que sont la technologie, la démographie, les évolutions sociales et l’urbanisation rapide. C’est ce que révèle l’étude « Emerging Trends in Real Estate® Europe 2016 », publiée conjointement par l’Urban Land Institute (ULI) et PwC.

Dans ce nouveau classement des 28 villes d’Europe les plus attractives pour les investisseurs immobiliers, Berlin confirme sa 1ère place de choix. Le Top 3 est complété par Hambourg et Dublin. Paris regagne deux places cette année (22e position) par rapport au classement de 2015 et demeure une valeur sûre pour les investissements au long terme.

En ciblant les villes, les actifs et de nouveaux secteurs d’activité, les investisseurs européens s’adaptent aux mutations sociétales

Les exigences croissantes des utilisateurs et les facteurs d’évolution que représentent la technologie, la démographie, les évolutions sociales et l’urbanisation rapide se répercutent sur l’ensemble du secteur immobilier européen.

Selon l’étude « Emerging Trends in Real Estate® Europe 2016 », ces mutations fondamentales ont conduit les investisseurs à cibler les villes et les actifs plutôt que les pays. Les investisseurs montrent également un intérêt plus marqué pour d’autres secteurs d’activité qui ont profité de l’urbanisation rapide et des changements démographiques, tels que la santé, l’hôtellerie, le logement étudiant ou les data centres. Au total, 41% des investisseurs interrogés déclarent qu’ils seraient prêts à envisager un investissement dans ces secteurs alternatifs, contre à peine 28% l’an dernier.

«  Les investisseurs rivalisent de créativité pour essayer de décrocher de futurs actifs "prime" à des prix raisonnables, et ciblent davantage les solutions alternatives et la promotion immobilière  », analyse Sigrid Duhamel, Présidente de ULI France.

La promotion immobilière devrait également créer de la valeur en 2016, car 78% des acteurs interrogés la citent comme un moyen attractif d’acquérir des actifs « prime ». Les promoteurs et les investisseurs tournés vers l’avenir sont de plus en plus nombreux à innover, dans l’espoir de répondre aux nouvelles attentes d’une population toujours mieux informée et toujours plus exigeante. « Pour l’ensemble des professionnels du secteur immobilier, la question qui se pose désormais sur l’ensemble des actifs est de savoir comment s’adapter au mieux aux nouveaux besoins du client final  », précise Geoffroy Schmitt, associé responsable du secteur immobilier chez PwC.

En effet, ils doivent désormais prendre en compte les nouveaux besoins de leurs clients qui eux-mêmes accordent une plus grande attention aux attentes de leurs collaborateurs en matière de qualité de leur environnement de travail.

Certains acteurs de l’immobilier commencent tout juste à répondre aux nouveaux besoins des utilisateurs, lesquels recherchent une harmonie entre leur lieu de travail et leur style de vie. «  L’un des plus grands défis que rencontre aujourd’hui le secteur de l’immobilier consiste à se concentrer davantage sur les services et moins sur les aspects immobiliers purs », explique Sigrid Duhamel.

Selon Geoffroy Schmitt : « Compte tenu de la faiblesse des taux d’intérêt et du poids des capitaux investis dans l’immobilier européen, la plupart des acteurs restent optimistes quant aux perspectives du secteur en 2016. Mais ils reconnaissent toutefois que le marché immobilier mondial est de plus en plus concurrentiel et que si le rempart constitué par les capitaux venait à s’effondrer, l’accent se porterait d’autant plus sur les fondamentaux sous-jacents du marché, à savoir la gestion active des actifs et les compétences opérationnelles. »

En 2016, les villes allemandes sont les plus attractives en Europe

Le classement des 28 premières villes d’Europe, réalisé selon l’évolution pressentie des tendances d’investissement pour l’année 2016, place Berlin en tête pour la deuxième année consécutive, suivie de près par Hambourg, en progression de deux places par rapport au classement de 2015. Une 3ème ville allemande, Munich, fait son entrée dans le top 10, détrônant ainsi Londres qui passe en 15ème position des villes européennes les plus attractives.

De nombreux répondants estiment que la capitale allemande devrait continuer sur sa belle lancée bien au-delà de 2016, en raison de sa population jeune, de sa réputation grandissante de centre technologique et culturel, mais aussi grâce à ses nombreux terrains constructibles.

La sortie de Londres du top 10, avec une chute de cinq places dans le classement européen, laisse supposer que les investisseurs ont identifié de meilleures opportunités de croissance dans d’autres villes britanniques et européennes. La capitale du Royaume-Uni demeure, cependant, le premier choix pour beaucoup d’investisseurs internationaux axés sur la préservation de leur patrimoine. La liquidité et l’échelle de ce marché, ainsi que sa performance économique relativement robuste, continuent de jouer fortement en sa faveur.

Si Paris reste en dehors du top 10, elle n’en demeure pas moins une valeur d’investissement sûre au long terme. La capitale française a enregistré 10 milliards d’euros de transactions immobilières sur les trois premiers trimestres 2015, ce qui en fait le troisième marché le plus actif en Europe.

Sigrid Duhamel explique : « Paris n’est plus dans le classement des dix premières villes d’Europe, mais le marché parisien de l’immobilier demeure un aimant pour les capitaux et Paris une ville mondiale. »

«  La capitale semble accumuler les paradoxes », ajoute Geoffroy Schmitt. « D’une part, elle semble être mal-aimée par l’opinion qui y déclare l’immobilier trop cher, toutefois elle maintient son rang dans le trio de tête européen en termes de volume d’investissement. D’autre part, la compression des taux de capitalisation est à l’inverse du taux de vacance des bureaux, ce dernier ayant une perspective stable pour 2016. Outre les bureaux, les autres secteurs que sont le commerce ’prime’, la logistique et les hôtels devraient demeurer attractifs. »

Détail du top 5 de l’investissement immobilier en 2016

Selon le rapport «  Emerging Trends in Real Estate® Europe 2016  », réalisé selon l’évolution pressentie des tendances d’investissement pour l’année à venir, les cinq principales villes européennes pour l’investissement immobilier en 2016 devraient être les suivantes :

1. Berlin – La capitale allemande, qui maintient sa position par rapport à l’an dernier, est en tête du classement en 2016, que ce soit en termes d’opportunités d’investissement ou de promotion immobilière. L’apport du secteur technologique a entraîné la plus forte vague de développement de bureaux que la ville n’ait jamais connue. Une population active jeune, internationale et diversifiée, ainsi que le bas coût de la vie, ont contribué au progrès de la ville. Son image de centre culturel et de « destination tendance » a également boosté les opportunités d’investissement résidentiel et commercial.

2. Hambourg – Hambourg, qui évince Dublin de la deuxième place, se révèle une ville dynamique capable de répondre aux besoins de ses futurs habitants. Avec plus de 5 milliards d’euros d’investissement prévus sur l’année jusqu’au troisième trimestre 2016 – dont la moitié proviendrait d’acheteurs étrangers – Hambourg constitue le sixième marché le plus actif en Europe. La ville affiche une population variée, et la demande de bureaux émane d’entreprises du secteur des médias, des services aux entreprises et du commerce, parmi lesquelles de nombreuses PME. Le nombre de bureaux vacants est historiquement bas et la construction devrait augmenter en 2016 pour permettre la création de 127 000 m² de nouveaux espaces de bureaux, qui viendront renforcer l’offre actuellement limitée.

3. Dublin – Bien que Dublin continue d’attirer les capitaux, les investisseurs interrogés s’accordent à dire que la capitale irlandaise a déjà atteint son apogée en termes de rendement des opportunités. Ceux qui ont déjà investi dans la ville ou qui choisiront d’y investir très prochainement devraient bénéficier des rendements totaux les plus élevés. Le locatif à usage professionnel devrait connaître une hausse, mais la demande en matière d’espaces de bureaux ne sera certainement pas satisfaite avant plusieurs années. Le manque d’actifs répondant aux attentes des chasseurs de bonnes affaires a laissé la voie libre aux investisseurs stratégiques, qui devront désormais prendre plus de risques s’ils recherchent des rendements plus élevés. La reprise commerciale de Dublin a tout juste commencé et la ville constate un large afflux de capitaux destinés à l’acquisition d’actifs commerciaux.

4. Madrid – Alors que l’économie espagnole se redresse, les investisseurs institutionnels (et opportunistes) se ruent sur Madrid. La ville représentait le cinquième marché immobilier européen le plus actif sur les trois premiers trimestres 2015, générant plus de 5 milliards d’euros. La croissance locative a également été forte à Madrid, avec un taux de vacance des immeubles de classe A s’élevant à 2,5%. Cependant, l’augmentation des prix de la ville et les rendements des bureaux « prime » inférieurs à 4% pourraient décourager les investisseurs en 2016.

5. Copenhague – Auparavant considérée comme un marché dévalorisé, Copenhague se fait aujourd’hui remarquer pour ses opportunités d’investissement. La capitale danoise se développe dans le secteur de la biotechnologie, qui crée un environnement riche en capital intellectuel. Le taux de vacance des bureaux urbains est limité, en partie grâce à une forte activité de conversion de l’immobilier d’entreprise en immobilier résidentiel. Bien que les rendements se soient contractés (ceux des bureaux « prime » ont baissé de 4,5% à 4,25% au cours du dernier trimestre de l’année écoulée), un grand nombre de répondants continuent de considérer le Danemark comme un marché attractif sur le plan de l’immobilier professionnel, commercial et résidentiel.

Emerging Trends in Real Estate® Europe

Emerging Trends in Real Estate® Europe est un rapport publié conjointement par l’Urban Land Institute (ULI) et PwC chaque année depuis 2003. Ce rapport présente les perspectives du marché immobilier en Europe et plus particulièrement les tendances de la promotion et de l’investissement immobiliers, des marchés du financement immobilier, ainsi que les tendances par secteur et par zone géographique. Ce rapport s’appuie sur les analyses de plus de 550 spécialistes de l’industrie, y compris des investisseurs, promoteurs, banquiers, brokers et consultants.