Les Champs-Élysées consolident leur place dans le top 3 des artères les plus chères du monde

« 85 % des 333 emplacements analysés par Cushman & Wakefield dans 64 pays ont enregistré une hausse ou une stabilité de leur valeur locative, tandis que l’ensemble du marché mondial a connu une augmentation annuelle de 3,2 % » annonce Christian Dubois, Directeur Général de Cushman & Wakefield France. Certes moins forte que l’an passé (+ 4,5 %) du fait du ralentissement de la croissance économique et de l’augmentation de l’offre dans certains pays, cette nouvelle hausse continue de traduire la forte concurrence que se livrent les enseignes pour disposer des plus belles vitrines sur les artères les plus renommées et les plus fréquentées des grandes métropoles mondiales. « Le secteur du luxe est un facteur de croissance particulièrement important, la demande soutenue des plus grands groupes ayant conduit à de nombreuses ouvertures destinées à profiter de l’essor du tourisme international, de la vigueur du marché américain et de l’enrichissement d’une partie de la population des pays émergents » explique Christian Dubois.

Causeway Bay à Hong Kong reste l’artère la plus chère du monde, devant la 5e Avenue à New York.

HONK KONG ET NEW YORK CONTINUENT DE DOMINER LE CLASSEMENT

Causeway Bay, qui avait ravi en 2012 à la 5e avenue la première place du classement des artères commerçantes les plus chères du monde, conforte cette année sa domination. La valeur locative prime y enregistre une progression annuelle de 14,7 % liée à la demande soutenue du luxe et d’enseignes moins haut-de-gamme. Très prisé par les nombreux visiteurs de Chine continentale, le marché des commerces de Hong Kong demeure de fait très dynamique. Plaçant deux autres sites dans le top 3 des artères les plus chères d’Asie (Central, Tsim Sha Tsui), la ville affiche une croissance annuelle de 21,8 %. Les autres marchés de la zone Asie-Pacifique connaissent une évolution plus modérée, comme la Chine continentale (+ 6.8 %) ou la Corée du Sud (+ 7,2 %). Dans ces deux pays, la croissance du luxe a été moins soutenue qu’en 2012 du fait du ralentissement économique ou de certaines mesures prises par les autorités chinoises. Toutefois, ce moindre dynamisme a été partiellement compensé par l’expansion de grands noms de la « fast fashion » (H&M, Zara, Forever 21, Uniqlo).

La 5e avenue reste la deuxième artère la plus chère du monde. La valeur de ses meilleurs emplacements reste stable sur un an, même si plusieurs mouvements d’enseignes prestigieuses y ont été enregistrés ces derniers mois (Ralph Lauren, Valentino, Cartier). D’autres artères et villes américaines profitent du dynamisme du luxe, comme le montrent les ouvertures réalisées à Los Angeles ou San Francisco (Salvatore Ferragamo, Alexander McQueen, Christian Louboutin). Si les Etats-Unis enregistrent une hausse de 3,7 % sur un an à l’échelle nationale, la progression atteint près de 6 % en un an pour l’ensemble du continent américain. L’évolution reste donc largement positive, en dépit d’une nette décélération par rapport à 2012 (+ 10,9 %) liée à un climat économique moins favorable et à la hausse de l’offre disponible dans certains pays (Brésil).

Les Champs-Elysées consolident leur troisième place grâce à l’augmentation de près de 40 % de leur valeur locative prime sur un an.

HAUSSE DE PRES DE 40 % SUR LES CHAMPS-ELYSEES

Les Champs-Elysées restent loin derrière Causeway Bay et la 5e Avenue. Toutefois, après avoir ravi à Ginza (Tokyo) la troisième place sur le podium des artères les plus chères du monde en 2012, l’avenue parisienne a accru en 2013 son avance sur la capitale japonaise et New Bond Street, à Londres. « Après un bond de 30 % entre 2011 et 2012, la valeur locative prime a connu une nouvelle augmentation de 38,5 % au cours des 12 derniers mois, la plus forte enregistrée parmi les principales artères commerçantes mondiales. Ainsi, les plus beaux emplacements des Champs-Elysées continuent à se louer à des niveaux record, comme l’a illustré la prise à bail par Tag Heuer d’une boutique au n°104 de l’avenue » explique Christian Dubois. Ce nouveau magasin, le troisième de la marque horlogère à Paris, s’ajoute aux nombreuses inaugurations de flagships réalisées ces dernières années ou à venir (Marks & Spencer, Zara, MAC, Tiffany & Co, etc.). Les ouvertures devraient désormais se raréfier sur les portions les plus prisées des Champs-Elysées, où les opportunités sont quasiment inexistantes. Le renouvellement de l’offre devrait donc largement dépendre d’une amélioration de l’existant, comme l’indiquent les opérations de rénovation dévoilées depuis 2011 (Morgan, MCS, Hugo Boss, Marionnaud). Toutefois quelques mouvements pourraient encore dynamiser le bas de l’avenue, accélérant la montée en gamme d’un secteur plus excentré, récemment animé par l’arrivée de nouveaux entrants (Banana Republic, Abercrombie & Fitch) ou les ouvertures d’enseignes de « luxe abordable » (Zadig & Voltaire).

Les Champs-Elysées sont emblématiques des tendances à l’œuvre dans l’Hexagone. Ainsi, la plupart des grandes artères commerçantes françaises voient leur valeur locative prime augmenter ou rester stable, les loyers progressant même de 16,3 % sur un an à l’échelle du pays. Révélatrice du dynamisme des meilleurs emplacements, cette hausse s’accompagne d’une plus grande polarisation du marché français de l’immobilier de commerces. « Contrastant avec la désaffection dont souffrent les emplacements secondaires, plus directement exposés aux arbitrages des consommateurs et aux difficultés des indépendants, ces artères demeurent plus que jamais une cible privilégiée. Elles profitent ainsi de la demande conjuguée d’enseignes relativement récentes complétant leur réseau de boutiques dans l’Hexagone, de nouveaux entrants étrangers se développant hors de leur base, ou d’acteurs historiques inaugurant de nouveaux formats plus soignés pour affronter une concurrence croissante » poursuit Christian Dubois.

La France est, en Europe, le pays qui affiche l’augmentation la plus importante (+ 16,3 % sur un an) grâce au boom des valeurs prime sur les Champs-Elysées et au dynamisme des principaux quartiers du luxe.

LE LUXE, PRINCIPAL MOTEUR DE CROISSANCE EN FRANCE ET DANS LE RESTE DE L’EUROPE

Si le segment moyen/haut-de-gamme constitue une part importante de l’activité des meilleurs sites, le bouillonnement du luxe reste la cause première du bond des valeurs locatives en France. Après les Champs-Elysées, les plus fortes progressions ont ainsi été enregistrées rue du Faubourg Saint-Honoré et avenue Montaigne (+ 25 % sur un an dans ces deux artères). Les enseignes de luxe demeurent de fait très sélectives quant au choix de leur adresse, privilégiant les artères les plus prestigieuses du Triangle d’Or au travers de nombreux projets de création (Pucci et Qela avenue Montaigne), d’extension/rénovation et de transfert (Loewe et Valentino avenue Montaigne, Moncler Rue du Faubourg Saint-Honoré).

La pénurie d’offres de locaux disponibles dans le cœur historique du luxe et les opportunités liées à l’essor du tourisme les incitent toutefois à prendre pied ou à accélérer leur expansion dans d’autres quartiers. A mi-chemin entre les grands magasins du boulevard Haussmann et le secteur Vendôme/Rue de la Paix, le boulevard des Capucines a été investi, en 2013, par la plupart des grands groupes d’horlogerie-joaillerie avec l’inauguration du megastore Bucherer et celles des boutiques Tag-Heuer (groupe LVMH), Cartier (Richemont) et Omega (Swatch Group). « Au cœur des parcours d’achat d’une clientèle locale aisée et d’un tourisme d’initiés, la rue de Sèvres poursuit elle aussi sa montée en gamme. Ainsi, l’ouverture à venir d’une nouvelle boutique Omega s’ajoute à l’inauguration des magasins Shang Xia et Berluti, et explique la hausse de près de 10 % des valeurs locatives dans ce secteur sur un an » explique Christian Dubois. Récemment animée par plusieurs ouvertures à Cannes ou Saint-Tropez (Chaumet, Fred, etc.) la Côte d’Azur reste, hors de Paris, le principal marché français du luxe.

Les valeurs locatives prime ont augmenté de 2,1 % dans l’ensemble de l’Europe, soit une croissance moindre qu’en Amérique (+ 5,8 %) ou en Asie-Pacifique (+ 4,6 %). Cela dit, le vieux continent est le seul à avoir connu une hausse supérieure à celle enregistrée l’an passé. Cette légère embellie tient à l’amélioration du climat économique mais surtout, comme en France, au dynamisme du luxe. Celui-ci est notamment à l’origine de la forte hausse des valeurs locatives sur New Bond Street, à Londres (+ 15,6 %). Marquée par de nouvelles ouvertures de boutiques et l’expansion de grands noms du secteur (Christian Dior), la rue passe de la 6e à la 4e place du classement mondial. Désormais 6e, la Via Montenapoleone à Milan gagne également deux rangs grâce à une hausse de 7,1 % sur un an. Animée par de nombreuses ouvertures (Hermès, Jaeger Le Coultre, Stuart Weitzman, etc.), la capitale lombarde suit la même tendance que les grands marchés du luxe londoniens et parisiens et voit notamment les enseignes les plus prestigieuses étendre leur influence dans de « nouveaux » secteurs proches des artères les plus établies (Via Sant’Andrea, Via della Spiga).

QUELLES PERSPECTIVES POUR 2014 ?

2014 devrait prolonger les tendances récemment observées sur le marché de l’immobilier de commerces dans le monde. Ainsi, à l’exception de certains pays particulièrement affectés par la crise (Grèce, Irlande, etc.), les valeurs locatives devraient généralement rester stables ou continuer de progresser du fait du rebond attendu de la croissance économique, de la forte concurrence que se livrent les plus grandes enseignes de fast fashion ou du luxe, et de la rareté de l’offre disponible sur les meilleurs emplacements. « Les prix élevés et la raréfaction d’opportunités sur les sites les plus prisés, et l’arrivée constante de nouveaux acteurs désireux de renforcer leur visibilité internationale devraient également confirmer la popularité d’artères « émergentes » proches des secteurs commerçants les plus établis » conclut Christian Dubois.