La transformation des marchés immobiliers

La transition durable devient un plus au niveau commercial
Les concepts de mixité d’usages sont de plus en plus appréciés

Les investisseurs immobiliers institutionnels en Europe ont placé la transition durable de leur parc immobilier en tête de leurs priorités. Dans le cadre de l’étude « Investment Climate » menée par Union Investment, 150 sociétés immobilières issues des trois plus grandes économies européennes (France, Royaume-Uni et Allemagne) ont été interrogées. Face à la pression croissante exercée par les réglementations européennes, nationales et locales pour améliorer la durabilité des parcs immobiliers, 68 % des entreprises sondées investissent principalement dans la rénovation durable de leurs portefeuilles. Avec 73 %, l’Allemagne affiche le plus grand nombre d’acteurs interrogés engagés dans la transformation durable, tandis qu’en France, ce chiffre est de 72 %. Les investisseurs du Royaume-Uni, où seuls 57 % investissent selon une telle logique dans leurs bâtiments, font baisser la moyenne générale.

La majorité des investisseurs portent plus d’attention à la conformité de la taxonomie

Plus des deux tiers (70 %) des investisseurs immobiliers britanniques interrogés sont particulièrement attentifs à l’adéquation de leurs actifs immobiliers aux certifications locales en termes de durabilité. En France, 79 % des entreprises interrogées considèrent qu’il est important d’avoir la bonne certification, alors que ce chiffre n’atteint que 60 % en Allemagne. De même, 79 % des professionnels questionnés en France déclarent accorder désormais plus d’attention à la conformité des biens immobiliers avec la taxonomie. Au Royaume-Uni, ce chiffre est de 68 %, en Allemagne, de 53 %.

« Aujourd’hui, la transformation des ensembles immobiliers reste généralement l’option la plus coûteuse par rapport aux opérations de démolition-reconstruction. Toutefois, avec la hausse continue des coûts de construction et le durcissement des réglementations en matière de durabilité, l’attrait, sur le plan commercial, de la transformation est voué à devenir beaucoup plus convaincant. », déclare Volker Noack, member of the management team et Head of asset management chez Union Investment Real Estate GmbH.

Une prime pour les actifs durables

Les actifs construits de manière durable seront-ils plus chers à l’avenir ? Au total, 83 % des investisseurs interrogés ont répondu par l’affirmative à cette question. Au Royaume-Uni, 96 % des personnes sollicitées s’attendent à ce que les prix des propriétés « vertes » augmentent. En Allemagne, ce chiffre est de 87 %. En France cependant, les investisseurs rencontrés sont plus sceptiques : seuls 65 % d’entre eux prévoient une augmentation des prix.

Focus sur les investissements : les concepts à usage mixte ont de plus en plus de succès

Interrogés quant à leurs priorités en termes d’investissement pour les 12 mois à venir, les professionnels consultés ont continué à classer les bureaux et les logements comme leurs deux classes d’actifs de prédilection. 35 % d’entre eux prévoient d’investir principalement dans les bureaux, tandis que 30 % font de l’immobilier résidentiel leur priorité. Toutefois, en Allemagne, contrairement à la France et au Royaume-Uni, le résidentiel est la classe d’actifs la plus demandée, et non les bureaux - 45 % ont l’intention d’investir dans ce secteur dans l’année à venir.

En outre, les concepts à usage mixte jouent un rôle de plus en plus important dans les stratégies d’investissement des investisseurs rencontrés. 38 % d’entre eux acquièrent en effet déjà de plus en plus dans des ensembles immobiliers mixtes. 27 % souhaiteraient investir davantage, mais sont freinés par le manque d’offre. Pour un peu moins du quart d’entre eux (24 %), en revanche, les actifs mixtes n’ont aucun poids décisif dans leur stratégie.

En Allemagne et au Royaume-Uni en particulier (45 % dans chacun des pays), les investisseurs augmentent déjà leur allocation aux immeubles mixtes. Dans chaque pays, 15 % supplémentaires souhaiteraient investir davantage. En France, l’offre de tels concepts semble être particulièrement restreinte, 56 % des investisseurs locaux indiquant qu’ils souhaiteraient plus investir. Les personnes interrogées ne se tournent cependant pas vers la conversion d’ensembles à usage unique pour surmonter ce déficit. Seuls 5 % des investisseurs transforment actuellement les actifs mono-usage de leur portefeuille en actifs mixtes.

Indice sur le climat de l’investissement : un sentiment mitigé en Allemagne

Malgré l’actuelle vague du variant omicron, les investisseurs immobiliers européens restent relativement optimistes. Dans les trois pays, l’indice sur le climat de l’investissement immobilier établi par Union Investment en Allemagne, en France et au Royaume-Uni reste au niveau ou même légèrement au-dessus des niveaux d’avant l’apparition du Coronavirus. En France et au Royaume-Uni, le climat s’est même légèrement amélioré au cours du second semestre 2021. En France, l’indice a augmenté de 1,9 point pour atteindre 69,1, se situant ainsi 1,5 point au-dessus du chiffre pré-Coronavirus enregistré au second semestre 2019. Au Royaume-Uni, l’indice national a grimpé de 0,1 pour atteindre 68,8 points, le portant ainsi de 4,4 points au-dessus du niveau pré-Coronavirus. Seule l’Allemagne a connu une baisse de son indice national, avec un fléchissement de 2,7 à 64,0 points. L’indice reste néanmoins 0,8 point au-dessus du niveau pré-pandémique.

« Le sentiment des investisseurs allemands reste positif, mais l’euphorie constatée lors de la dernière enquête s’est évaporée. Il est désormais clair pour eux que la pandémie de Coronavirus sera présente plus longtemps que prévu, et que la croissance économique en Allemagne pour l’année en cours sera inférieure aux prévisions faites mi-2021. », déclare Olaf Janßen, Head of real estate research chez Union Investment.

En conséquence, les investisseurs allemands, en particulier, ont revu leurs attentes à la baisse. L’indice correspondant a chuté de 8,5 points à 51,1 au second semestre 2021. Cela reste toutefois 0,5 point au-dessus du niveau pré-pandémique. Au Royaume-Uni et en France, en revanche, l’indice des attentes a légèrement augmenté : au Royaume-Uni (60,5), de 3,3 points, ce qui le place 13,9 points au-dessus du niveau d’avant la pandémie, tandis qu’en France (59,9), il a augmenté de 0,3 point, ce qui le place 2,3 points au-dessus du niveau du début de la pandémie.