La reprise du marché de l’immobilier alimente une économie américaine plus forte.

Aux Etats-Unis, l’amélioration de nombreux indicateurs liés à l’immobilier devrait participer au renforcement de l’économie américaine dans les mois à venir. Le redressement de ce marché devrait, en effet, se traduire par une hausse de la confiance des consommateurs, un meilleur accès au crédit et une baisse structurelle du taux de chômage.

Hausse sur le marché immobilier américain

Selon les données récentes, le marché de l’immobilier américain est assez robuste. Les programmes de construction de logements privés ont surpris de façon positive atteignant 894 000 nouveaux chantiers. Les ventes de logements existants ont augmenté à 4.79 millions, soit une hausse mensuelle de 2.13%. Les ventes de logements neufs ont augmenté de 5.7% d’un mois sur l’autre. Et ce n’est pas tout. Le taux de vacance des propriétés continue de baisser depuis le début de l’année 2011. En fait, il est revenu à son niveau de 2005 (1.9%).

Que peut-on en conclure ? La baisse constante de l’offre en logements existants ainsi que l’augmentation des programmes de logements neufs indiquent qu’une tendance à la hausse est en cours sur le marché de l’immobilier américain. En d’autres termes, les premiers signes d’une reprise sont apparus.

Graphique 1 : l’immobilier en hausse, les saisies en baisse

La crise du logement a contribué à prolonger la phase de reprise

Compte tenu de l’importance du marché de l’immobilier pour l’économie américaine, ce phénomène post-crise est un motif d’optimiste. Après tout, le prolongement de la crise de l’immobilier a été un facteur majeur de la morosité de l’économie américaine.

Plus tôt, en novembre, le CBO (le bureau du budget du Congrès américain) a calculé que la reprise américaine, mesurée en termes de PIB réel comparé au PIB potentiel, était en retard de 2.75% par rapport à la tendance moyenne des reprises observées depuis 1945. Et au moins 0.75% de ce manque était dû à la reprise inhabituellement lente de l’investissement résidentiel.

L’effet négatif de l’immobilier résidentiel a été principalement dû à l’excès de logements vacants résultant d’une sur-construction avant que la bulle immobilière n’éclate en 2008. Au lendemain de la crise, ce stock n’a pas motivé à construire de nouvelles habitations.

Mais avec le nombre de nouveaux chantiers désormais en hausse nette, ce facteur de dissuasion a disparu. En effet, le président de la réserve fédérale américaine, Ben Bernanke, a réagi aux données optimistes en disant qu’il s’attendait à ce que l’investissement résidentiel net contribue de façon accrue à l’économie américaine. En résumé, aux Etats-Unis le pire semble passé pour les activités liées au logement.

Le redressement de l’immobilier stimule trois autres domaines de l’économie américaine

Les effets d’une reprise du marché de l’immobilier américain pourraient être bien plus importants que ce que Ben Bernanke a laissé entendre. Ils sont, en effet, susceptibles de jouer sur la confiance des consommateurs ainsi que sur les canaux de crédits. En outre, une amélioration de l’immobilier pourrait entrainer une baisse structurelle du taux de chômage grâce à une mobilité accrue des travailleurs.

1er bénéficiaire : plus grande confiance des consommateurs

Tout d’abord, le patrimoine immobilier contribue à nourrir la confiance des consommateurs et la demande. Le krach du marché immobilier américain a généré une spirale à la baisse des prix qui ont eu de graves retombées sur l’économie réelle. La hausse du chômage a continué d’alimenter cette spirale, aboutissant à une équation négative pour les propriétaires : la valeur du bien est devenue inférieure au montant de l’emprunt immobilier contracté pour l’acquérir. Cette situation a eu pour conséquences des saisies hypothécaires et une anticipation à la baisse des prix immobiliers par le public en général.

Tous ensemble, ces facteurs ont grignoté la richesse perçue. Cette érosion a entrainé une réduction de la demande globale des consommateurs et a finalement entraîné des licenciements massifs au sein des différents secteurs de l’économie américaine. Toutefois, le point de basculement au cours duquel ce cercle vicieux s’inverse pour devenir un cercle vertueux est en train de se rapprocher.

2e bénéficiaire : coup de pousse pour les crédits

Le second domaine qui devrait bénéficier de la hausse des prix de l’immobilier est l’accès au crédit. Une meilleure valorisation des garanties immobilières devrait améliorer le ratio prêts/valeur des fournisseurs de prêts hypothécaires. Bien que les normes de prêt et les conditions sur les prêts à la consommation aient été assouplies depuis la mi-2010, les règles concernant les prêts hypothécaires sont demeurées particulièrement strictes sur le second trimestre 2012. Cette rigueur peut se relâcher à mesure que la valeur juste des garanties mise en collatérale s’améliore. La politique de la Fed de maintien des taux d’intérêt bas est un facteur de soutien.

3e bénéficiaire : la baisse structurelle du taux de chômage

Troisièmement, le chômage structurel aux Etats-Unis pourrait baisser grâce à une mobilité accrue des travailleurs. A son apogée, à la fin de l’année 2009, le chômage dépassait les 10%. La valeur négative du patrimoine immobilier durant cette période a clairement influencé le taux de chômage global. Mais il aurait aussi eu un impact sur sa composition. En effet, la baisse de la mobilité des travailleurs pourrait avoir augmenté le chômage structurel : les propriétaires souffrant de la valeur résiduelle négative de leurs biens n’ont pas été en mesure de déménager pour trouver un emploi ces dernières années. Cela a accru la disparité géographique entre la demande et l’offre de travail aux Etats-Unis.

Cela étant dit, des recherches universitaires menées par la Fed de San Francisco et publiées en octobre 2012 suggèrent que la baisse de la mobilité liée à la valeur résiduelle négative des biens a été presque entièrement compensée par l’effet de mobilité induite par les saisies immobilières. Globalement, le taux de chômage structurel est resté pratiquement inchangé depuis son niveau d’avant crise.

Effectivement, cela peut être le cas. Mais il y a quelques bonnes nouvelles. Le nombre de prêts hypothécaires impossibles à rembourser ayant fortement diminué après la période prise en considération dans ces recherches, l’effet de réduction de la mobilité des propriétaires lié à la valeur résiduelle négative de leurs biens ne devrait plus être aussi important.

Et puisque que la baisse du nombre de saisies immobilières diminue l’effet de mobilité forcée, il sera plus facile pour les gens de postuler à un emploi dans une zone géographique plus vaste. Cela devrait mettre une pression à la baisse sur le taux de chômage structurel.