La renaissance des résidences secondaires en France

Les Français ont retrouvé leur amour pour les résidences secondaires. Sotheby’s International Realty France - Monaco, leader du haut de gamme avec 55 agences en France, constate la plus grande activité dans les marchés secondaires depuis 20 ans...

Le contexte Covid-19 a contribué à dynamiser le marché des résidences secondaires. Sotheby’s International Realty France - Monaco, le leader français de l’immobilier de prestige avec 55 agences immobilières dans l’Hexagone, dresse un tour de France de ce succès.

Alexander Kraft, Président - Directeur Général de Sotheby’s International Realty France - Monaco, explique : « Le marché des résidences secondaires s’est beaucoup calmé pendant l’ère Hollande entre 2012-2017 à cause de la fiscalité et du climat social et politique. Il y a eu une petite reprise depuis l’élection d’Emmanuel Macron. Juste avant la crise sanitaire, les marchés des résidences secondaires avaient commencé à rattraper un peu leur retard par rapport à Paris et aux grandes métropoles, et ce développement a connu un boost incroyable accéléré avec la crise sanitaire. »

POURQUOI CE NOUVEL INTÉRÊT POUR LES RÉSIDENCES SECONDAIRES ?

Depuis 2017 (élections Macron), cet intérêt pour les résidences secondaires a commencé à réémerger mais ne se concrétisait pas toujours par des achats les années précédentes. « Depuis la crise sanitaire nous assistons à un rattrapage renforcé car la crise a révélé aux acquéreurs les avantages d’avoir une résidence secondaire, un havre de paix, un endroit sain pour la famille et pour un meilleur équilibre de vie. », rapporte Alexander Kraft. « Pendant le confinement, les Français ont constaté que le télétravail fonctionne : ils sont en train de repenser leur style de vie en conséquence, notamment auprès d’acheteurs plus jeunes. Bien qu’un certain nombre de personnes ne veuille pas complètement quitter les villes, ils souhaitent néanmoins trouver leur équilibre en composant entre leur vie en ville et leur vie au sein de leur résidence secondai re. Enfin, ce n’est pas la motivation principale mais une motivation secondaire rassurante : c’est un bon placement financier sur le long terme, un investissement alternatif en temps de crise qui assure en même temps une meilleure qualité de vie. »

QUI ACHÈTE AUJOURD’HUI ?

La clientèle est beaucoup plus jeune qu’auparavant. « Ce sont des clients qui ont une trentaine ou quarantaine d’années, au lieu des 50-70 ans habituellement. Il s’agit d’une génération qui a beaucoup bougé (génération Erasmus), beaucoup profité d’Airbnb au cours de ses vacances, qui souvent ne veut pas la même résidence secondaire que celle de ses parents mais qui redécouvre les avantages d’en avoir une. La grande différence aujourd’hui est qu’ils veulent un bien qui soit similaire aux offres Airbnb auxquelles ils sont habitués. Contrairement à leurs parents, ils recherchent beaucoup moins de projets à rénover, et désirent un bien prêt à être habité. Ils souhaitent retrouver les atouts et avantages qu’ils connaissent en passant par les plateformes de location de prestige : des chambres ensuite avec leur propre salle de bains, des cuisines ouvertes de grande q ualité pour une ambiance conviviale, une piscine, et une localisation pas trop isolée (à l’abri mais avec un accès facile aux écoles et aux infrastructures). Cette envie diffère un peu de celle des générations précédentes, qui étaient contentes d’avoir une grande propriété isolée avec beaucoup de terres, et de pouvoir la rénover. Cette nouvelle génération d’acheteurs de résidences secondaires recherche des biens plus proches des centres-villes, avec des surfaces plus petites mais plus rénovés, modernes et confortables. L’accès plus facile à de nombreux endroits nourrit cette tendance : il y a beaucoup plus d’aéroports régionaux, de stations TGV, etc. On peut par exemple se rendre en avion en Bretagne et à Biarritz. », détaille Alexander Kraft.

PRIX ET OFFRES

C’est le moment d’acheter sa résidence secondaire, « et même le meilleur depuis ces 30 dernières années car il reste encore beaucoup d’inventaires sur le marché, accumulés depuis 2012. Contrairement à Paris et aux grandes métropoles, les prix qui étaient assez bas suite à la période Hollande n’ont pas beaucoup augmenté ces dernières années. Avec un grand choix de propriétés, des prix raisonnables, et des vendeurs motivés du fait que certains biens soient sur le marché depuis un moment, le moment ne pourrait être mieux pour se lancer dans l’achat de sa résidence secondaire. », affirme Alexander Kraft.

« Il existe aussi une tendance que l’on voit pour la première fois depuis 10 ans : un intérêt pour les propriétés d’exception et très haut de gamme en province. Les grandes familles de Paris, Bordeaux, Lille, Lyon ne recherchent plus sur les marchés étrangers pour les résidences secondaires mais redécouvrent leur propre pays, les régions toujours recherchés comme la Côte d’Azur mais aussi des marchés secondaires plus discrets. On assiste ainsi à des transactions records depuis le début de l’année comme un grand domaine vendu 3,7 millions d’euros sur les hauteurs de Perpignan, une villa au bord de l’eau vendue autour de 9 millions d’euros sur le bassin d’Arcachon, une propriété vendue plus de 2,6 millions d’euros en Bretagne... », illustre Alexander Kraft.

TOUR DES MARCHES RÉGIONAUX

LE TOUQUET

« Les clients pour des résidences secondaires sur le secteur du Touquet recherchent de plus en plus une seconde maison pour y passer le plus de temps possible avec tout le confort d’une résidence principale. D’ailleurs nous remarquons que de plus en plus de résidences dites secondaires deviennent des résidences principales grâce à la montée en puissance du télétravail. », rapporte Cécile Windal, Directrice de l’agence Le Touquet Sotheby’s International Realty. « Nous avons également une majorité de clients qui paient comptant, c’est-à-dire sans prêt car ils souhaitent placer leur argent en sécurité dans la pierre. »

Le secteur le plus recherché est bien évidemment tout le bord de mer avec, en premier lieu, Le Touquet. Mais ce rêve n’est plus accessible à tous à cause des prix qui ont fortement augmenté. Viennent ensuite Hardelot et tous les environs proches du Touquet dont les prix montent également. « Ce qui a changé du fait des confinements successifs c’est qu’il y a maintenant une forte demande pour l’arrière-pays, notamment sur des propriétés de charme type fermettes, relais de chasse... La résidence secondaire maison de campagne se développe dans notre région. », complète Cécile Windal. Le budget moyen des acheteurs se situe entre 800 000 et 1 300 000 euros pour une maison et entre 400 000 et 800 000 euros pour un appartement.

DEAUVILLE & LA NORMANDIE

« Les clients qui s’adressent à nous pour acquérir une résidence secondaire en Normandie recherchent principalement un retour à la campagne et le côté refuge que peut offrir une maison par rapport à la crise sanitaire. Les critères sont toujours les mêmes dans la recherche d’une résidence secondaire, ce qui change aujourd’hui c’est le temps de réaction et de décision des acheteurs qui est beaucoup plus court. », explique Cyril Maupas, Directeur des agences Sotheby’s International Realty à Deauville et à Pont-L’Evêque.

Trois secteurs sont particulièrement recherchés en Normandie : tout d’abord un environnement campagne à proximité du bord de mer, un côté exclusivement bord de mer, puis un côté campagne absolue. « On constate une recrudescence de demandes à Trouville-sur-Mer. Deauville reste très sollicitée et la campagne deauvillaise très recherchée tout le long de l’axe majeur entre Pont-L’Evêque et Deauville. », précise Cyril Maupas.

Le ticket moyen des acheteurs aujourd’hui dans un environnement compagne proche bord de mer pour une maison est de 600 000 à 1 million d’euros, dans le cœur Deauville pour une villa anglo-normande de 1,2 à 1,5 million d’euros, et pour de plus grosses unités plutôt entre 2,5 et 4 millions d’euros.

VAL DE LOIRE & SOLOGNE

« Dans la zone que nous couvrons Val de Loire et Sologne, les clients à la recherche d’une résidence secondaire désirent une maison ancienne (travaux possibles) avec un peu de terrain à 1 heure, voire 2 heures maximum de Paris. La demande est beaucoup plus active qu’avant le confinement pour les résidences secondaires sans terres ou forêts. », détaille Hugues Simon, Directeur de Val de Loire Sologne Sotheby’s International Realty. La Sologne et le Val de Loire en général sont très recherchés. La crise sanitaire a accentué cette réalité et donné une autre envergure aux recherches.

« Les acheteurs disposent en moyenne d’un budget de 200 000 à 500 000 euros pour une résidence secondaire sans forêt et jusqu’à 1-1,5 million d’euros avec forêt et/ou chasse. », détaille Hugues Simon.

BRETAGNE

« Nous observons la même recherche pour des résidences secondaires en Bretagne depuis le premier confinement correspondant au profil clients suivant : des Parisiens avec enfants qui achètent seuls ou avec des amis et recherchent principalement une propriété ancienne permettant de se rendre à la plage ou la mer à pieds ou en vélo. L’usage de ces résidences est vraiment secondaire. », rapporte Ronan Pradeau, Directeur de Bretagne Sud Sotheby’s International Realty avec des agences à Quimper, Vannes et La Baule. « Ce profil est majoritairement présent mais on a aussi des clients qui veulent une propriété avec vue mer et accès direct à la plage, parmi lesquels beaucoup de Parisiens (en moyenne 6 appels sur 10 proviennent de Paris). » Les secteurs les plus recherchés sont toujours les secteurs clés en Bretagne à savoir le sud Finistère avec Bénodet, Sainte-Marie, l’île Tudy (en face de Loctudy), le Morbihan avec Carnac et tout le golfe du Morbihan (particulièrement demandé en ce moment), mais aussi La Baule et Pornichet.

« On s’aperçoit que les clients ont conscience que le marché est très dynamique et certains d’entre eux n’hésitent pas à se tourner vers des secteurs qui n’avaient plus la cote mais restent plus sauvages et authentiques, comme la presqu’île de Crozon, la baie d’Audierne et le pays bigouden. », détaille Ronan Pradeau.

Les budgets correspondent aux deux types de clients : 800 000 euros environ pour ceux qui achètent une propriété ancienne pas trop loin de la mer et 2 à 3 millions pour ceux qui veulent une vue mer et un accès direct à la plage. Parmi ces clients avec des budgets plus importants, il y a des Parisiens mais aussi des Européens comme des Suisses et des Luxembourgeois.

LA ROCHELLE & L’ÎLE DE RE

« A La Rochelle, les clients cherchent un endroit convivial pour se retrouver et se ressourcer en famille, proche de la nature ou de l’océan. », explique Francis Clein, spécialiste charme & prestige sur le secteur de La Rochelle. « La demande pour les résidences secondaire sur le territoire de l’île de Ré s’est fortement accélérée depuis le premier confinement il y a un an. Mais cela fait des années que le secteur La Rochelle Île de Ré fait partie des territoires préférés des Français en quête de changement. Il a donc naturellement attiré les acheteurs et ce que ce soit pour leur résidence principale ou secondaire. Nous observons 2 profils différents : les familles qui avaient déjà un projet d’achat et qui ont franchi le pas par anticipation, et celles fuyant les grandes métropoles attirées par la qualité de vie en bord de mer. Les critères de re cherche sont de manière générale : une maison confortable de plain-pied, 150 m² en moyenne, avec impérativement un extérieur (pas de demande de grands jardins), piscine ou piscinable, 3/4 chambres, une grande pièce de vie et surtout au calme, proche des commerces et proche de l’Océan. », détaille Jérémy Capoulun, manager de l’agence Sotheby’s International Realty sur l’île de Ré.

Le secteur le plus recherché vers La Rochelle est la côte sud-ouest en longeant tout l’océan avec un plus pour les destinations proches d’une gare TGV. « Sur l’île de Ré, la tendance s’est clairement inversée et le nord de l’île est moins demandé à cause des risques de submersion marine et le plus grand éloignement, et les prix s’en ressentent nettement. Les communes les plus demandées sont La Flotte, Saint-Martin, Le Bois plage, Sainte-Marie et de plus en plus Rivedoux. », rapporte Jérémy Capoulun.

« Le budget moyen des acheteurs pour une résidence secondaire se situe entre 300 000 et 600 000 euros, parfois plus pour certains clients fortunés. Ici à La Rochelle la fourchette varie de 800 000 à 1,2 million d’euros. », rapporte Francis Clein. Le budget moyen de la clientèle Sotheby’s International Realty sur l’île de Ré est plus ou moins autour de 1 million d’euros.

BORDEAUX & BASSIN D’ARCACHON

« Les clients qui cherchent aujourd’hui une résidence secondaire autour de Bordeaux et sur le bassin d’Arcachon expriment l’envie d’un lieu de résidence « protecteur ». Un lieu qui doit pouvoir abriter famille et amis (donc assez grand), qui doit pouvoir accueillir bureau et dossiers (donc connecté aux réseaux), qui doit pouvoir éventuellement « nourrir » avec le souhait d’adjoindre aux jardins un potager et/ou un verger (donc des lieux dotés d’extérieurs). », rapporte Carmen Milcent, Directrice associée des agences Sotheby’s International Realty à Bordeaux et au Pyla-sur-Mer.

Les secteurs les plus recherchés sont le bord de mer, les bords de lacs ou de pinèdes et les abords de Bordeaux.

Carmen Milcent complète : « Les budgets moyens des acheteurs sont de 1,2 à 1,5 million d’euros sur le Bassin d’Arcachon, et de 800 000 à 1,2 million d’euros autour de Bordeaux. Les biens que nous vendons peuvent être aussi bien au-delà de ces budgets médians. »

BIARRITZ ET LE PAYS BASQUE

« Dans le pays basque, les clients qui veulent une résidence secondaire cherchent avant tout du calme, de l’espace et de la tranquillité. C’est devenu le critère n°1. Ils recherchent ce bien soit dans un environnement ultra central en mode de vie tout à pieds, à maximum 10 minutes de marche des plages et des commodités, soit dans la campagne proche des villes (à maximum 20 minutes) dans un très bel environnement sans nuisances. Les clients sont de plus en plus sensibles au bruit et à l’environnement immédiat, on observe donc une hausse des prix pour les biens avec zéro défaut. », rapporte Bénédict e Marchal, Directrice de l’agence Biarritz Sotheby’s International Realty.

« Les secteurs les plus recherchés sont la première ligne comme toujours : Biarritz, Bidart, Guéthary, Saint-Jean-de-Luz, Ciboure, Anglet-Chiberta... Puis la campagne proche : Arcangues, Arbonne, Ahetze, etc. », complète Bénédicte Marchal.

Le budget moyen des acheteurs dans le pays basque se situe autour de 1,5 million d’euros pour des appartements, et entre 1,5 et 2,5 millions d’euros pour des maisons.

PERPIGNAN

« Autour de Perpignan, les clients en demande de résidence secondaire recherchent une vue, de l’espace, et une bonne connexion internet. Ce qui a changé c’est la durée escomptée de l’usage de ce bien : avant, c’était juste pour des vacances, aujourd’hui c’est dans l’optique de pouvoir travailler à distance et « se réfugier » au vert, au bleu, au soleil, etc., une grande partie de l’année et travailler à distance le plus possible. », explique Catherine Jousselin, Directrice de Perpignan Sotheby’s International Realty.

Les secteurs les plus recherchés sont l’arrière-pays en pleine campagne et proche littoral. « Mais on observe désormais aussi des demandes de maisons de ville avec jardin, proche des gare et aéroport, permettant de faire des sauts fréquents sur Paris, Londres ou Bruxelles et de vivre plus souvent au sud. », ajoute Catherine Jousselin.

Le budget moyen des acheteurs en Languedoc-Roussillon varie entre 700 000 euros pour des maisons de ville et 1,6 million d’euros pour les belles propriétés.

MONTPELLIER & UZÈS

« Du côté de Montpellier et Uzès, nos clients en quête d’une résidence secondaire recherchent des biens avec des extérieurs plus grands, une très bonne connexion internet et le calme. Il faut aussi que le bien soit proche de la gare TGV. », explique Bruno Zermati, Directeur de Montpellier Sotheby’s International Realty.

Les secteurs les plus recherchés sont le littoral et l’arrière-pays. « Le budget moyen de nos acheteurs se situe entre 800 000 et 1,3 million d’euros dans la région. », complète Bruno Zermati.

CÔTE D’AZUR

« Les clients désirant une résidence secondaire sur la Côte d’Azur recherchent des appartements avec vue mer, situés à proximité à pied des commerces ou des villas tous secteurs : la vue mer est privilégiée bien sûr mais le budget est souvent trop élevé. Du coup les clients peuvent accepter des compromis avec des villas aux vues mer plus lointaines (Golfe Juan, Le Cannet) ce qui permet d’avoir une villa avec jardin pour un budget d’environ 2 millions d’euros. A défaut, les clients recherchent des villas avec jardin et piscine sans secteur particulier. La nature des demandes n’a pas vraiment changé depuis la crise sanitaire. Les clients sont attirés par les critères habituels qui font le succès de la Côte d’Azur. », rapporte Frederic Barth, Directeur associé de Côte d’Azur Sotheby’s International Realty (agences à Cannes, Saint-Tropez, Saint-J ean-Cap- Ferrat et Beaulieu-sur-Mer).

Les secteurs historiques de la Côte d’Azur sont toujours demandés bien que l’on constate quelques spécificités : « On note une légère perte d’intérêt pour la zone de Saint-Paul-de-Vence par exemple du fait d’une légère dégradation de l’image du village ces dernières années. Et dans le secteur de Saint-Tropez Ramatuelle, on observe un déplacement des demandes vers l’ouest (l’Escalet et La Croix Valmer) en raison de la difficulté à trouver des villas vue mer pour un budget raisonnable. », précise Frederic Barth.

Les budgets moyens des acheteurs du réseau varient en fonction des secteurs mais globalement ce sont les « petits budgets » (mid-market) qui sont les plus actifs. Ils correspondent à environ 3 millions d’euros sur Saint-Tropez (pour les villas car Saint-Tropez n’est pas vraiment un marché pour les appartements), de 800 000 à 3 millions d’euros sur les secteurs de Golfe Juan à Cannes et Mandelieu (appartements et villas), et de 800 000 à 3 millions d’euros sur les secteurs de Nice à Roquebrune-Cap-Martin. Il existe également des transactions en cours de 8 à 17 millions d’euros mais le cœur du marché en volume est concentré sur le mid-market.

PROVENCE & LUBERON

« Nos clients pour les résidences secondaires cherchent à rêver. Ils recherchent avant tout un feeling avec le lieu. Il faut que la carte postale corresponde à l’image de leur rêve provençal. », rapporte Pascal Danneau, Directeur de Provence Luberon Sotheby’s International Realty. « Contrairement à une résidence principale qui doit respecter un maximum de critères établis, la résidence secondaire impose moins une surface ou un nombre de chambres précis car les clients font des concessions dès lors que la maison représente l’image qu’ils s’en sont faits. Nous avons observé un changement avec la crise sanitaire : les clients sont plus engagés dans leur recherche et cherchent comment concrétiser le rêve. Ils veulent habiter leur rêve ! »

Le Luberon reste une terre naturelle, authentique, préservée. « C’est la France d’avant dans le monde d’aujourd’hui. Ce qui séduit les acheteurs dans le Luberon c’est ce côté préservé mais super connecté (accès par l’autoroute, le TGV…). La région l’a bien compris en durcissant les lois construction pour préserver ce trésor. Concernant les secteurs les plus demandés, la tendance va plutôt vers les maisons à proximité du centre d’un village à pieds, pour pouvoir éventuellement se rendre au restaurant ou café mais aussi se retirer chez soi. Après tout, beaucoup de Français sont urbains et ne sont pas prêts à être totalement isolés. », ajoute Pascal Danneau. Les secteurs demandés sont assez classiques car l’achat d’une résidence secondaire reste un investissement financier malgré tout. Le village de Gordes par exemple est très demandé : c’e st le pl us beau village classé, ce qui garantit aussi l’investissement.

Le budget moyen des acquéreurs en Provence et dans le Luberon se situe autour de 1-1,3 million d’euros mais il y a aussi des très gros budgets. L’agence a par exemple réalisé récemment une vente autour de 8 millions d’euros.

ANNECY

« A Annecy, nous constatons une évolution dans les critères de recherche d’une résidence secondaire de la part de nos clients : nous notons notamment un besoin d’espace supplémentaire pour créer une pièce dédiée au télétravail. Ils sont aussi plus regardant sur la qualité du produit, comme les performances énergétiques et ce en prévision d’une transformation en résidence principale si la crise devait perdurer. Un bout de terrain ou des terrasses pour les appartements font bien sûr partie des demandes. », rapporte Bernard Marmillon, Directeur d’Annecy Sotheby’s International Realty.

Les secteurs les plus recherchés sont évidemment les rives des lacs ou la montagne. « Les agglomérations étant saturées par la circulation automobile, ils recherchent des propriétés avec terrain situées à 30 minutes des villes et proches des bassins d’emplois. La montagne est aussi moins abordable. », complète Bernard Marmillon.

Vers Annecy, le budget moyen des acheteurs varie de 800 000 à 1,5 million d’euros.

MEGÈVE, COURCHEVEL & MÉRIBEL

« A Megève, Courchevel et Méribel, nos clients qui désirent une résidence secondaire recherchent la connexion avec la nature, à s’isoler au vert, à sortir un peu des sentiers battus de la côte d’Azur et de ses plages. L’hiver ils y recherchent le ski et toutes les activités de saison. Nous avons constaté un repositionnement des acheteurs sur la montagne depuis le Covid-19, comme à Megève, qui est devenu une destination habitable toute l’année (pas comme les 3 Vallées) grâce à son village animé qui offre une vie quotidienne agréable », rapporte Olivier Roche, Directeur des agences Sotheby’s International Realty à Megève, Courchevel et Méribel.

Les secteurs les plus recherchés se divisent en deux types de zones pour les résidences secondaires : une connectée nature, dans l’esprit montagne, isolée permettant de couper complètement, et une zone offrant la connexion centre-ville permettant d’être libre de ne pas utiliser la voiture. Pour les stations « pur ski », les acheteurs demandent à être directement connectés aux pistes (stations des 3 Vallées). De manière générale l’attrait pour la montagne est toujours lié aux mêmes critères. A noter que les zones un peu plus isolées sont plus recherchées maintenant qu’auparavant.

« Sur notre secteur les demandes vont de 600 000 à 5 millions d’euros. Depuis le Covid-19, la recherche pour des biens entre 2 et 3 millions d’euros s’est intensifiée, que ce soit pour un grand appart ou un chalet. Ainsi, le budget moyen est un peu plus bas qu’avant mais les acheteurs plus nombreux », complète Olivier Roche.

CHAMONIX

« A Chamonix, nous avons une forte demande de la part des Français ! Nous avons même vendu des chalets par téléphone à des Français expatriés à New York par exemple. », raconte Lionel Thomas, Directeur de Chamonix Sotheby’s International Realty. « Ils sont généralement médecins, pharmaciens, chefs d’entreprise et surtout ce ne sont pas que les Parisiens : nous avons des personnes de toutes les régions, comme de Strasbourg par exemple. Notre marché est dynamique notamment du fait de la fermeture des stations cet hiver. Pendant les fêtes de fin d’année, nous avons vu des personnes allant à Val d’Isère depuis 15 ans, arriver à Chamonix car tout était fermé dans leur station habituelle. Ils se sont rendus compte que la ville avait changé ces dernières années, elle est très agréable, vit toute l’année contrairement à la plupart des stations de ski, les boutiques so nt ouver tes, nous avons de beaux restaurants, etc. Beaucoup de résidents suisses viennent aussi le week-end s’y ressourcer. Nous avons eu beaucoup de demandes avec plus de surface et beaucoup de personnes qui vendent leur appartement pour acheter un chalet. Jusque-là nous n’avions pas le marché des chalets XXL comme on peut en voir dans des grosses stations de luxe. Mais ces derniers mois nous avons des clients avec des budgets XXL. » Les zones les plus recherchées sont celles sur le versant sud, proches du centre : Les Praz, Lenan… Les acheteurs veulent une résidence avec ensoleillement le matin, proche du golf Les Bois et de Tignes.

« Nos acheteurs veulent être en centre-ville, à maximum 15 minutes à pieds du centre-ville, ce qui fait un budget entre 12 000 et 14000 euros du m². Ceux qui souhaitent en plus une vue Mont Blanc, un bien orienté sud et éloigné de la route disposent plutôt d’un budget compris entre 2 et 2,6 millions d’euros. Nous avons aussi énormément de clients qui ont de gros budgets compris entre 4 et 10 millions d’euros. », ajoute Lionel Thomas.

Next Finance , 9 juin

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