L’investissement en Europe : Les fonds français sont-ils sur le point de s’internationaliser ?

Tandis que les fonds ouverts allemands sont des acteurs régionaux et mondiaux depuis plus de 20 ans, leurs équivalents français, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), ont toujours été davantage orientés vers le marché intérieur. Toutefois, les récents résultats comparatifs élevés des SCPI ont conduit à une forte augmentation des investissements nets de la part des consommateurs français, ce qui conduit les fonds les plus importants à commencer à investir au-delà de l’Hexagone.

Les consommateurs français ont généralement été plus enclins à investir dans des produits d’assurance vie fiscalement avantageux que dans l’immobilier, mais la baisse des rendements sur l’ensemble des marchés obligataires, actions et assurances vie a conduit à une forte hausse de l’intérêt pour les fonds immobiliers représentés par les différentes SCPI. Par exemple, au cours de la dernière décennie, le rendement annuel moyen du CAC40 s’est établi à un peu moins de 3 %, tandis que les SCPI ont généré un rendement annuel moyen de près de 10 % par année (selon la date la plus récente de l’IEIF).

La récente augmentation des investissements dans les SCPI a été spectaculaire. Les données de l’ASPIM montrent que les investissements nets dans ces fonds sont passés de 27,8 milliards d’euros en 2011 à 55,6 milliards d’euros en 2016 et que la capitalisation boursière de ces fonds a augmenté de 28 milliards d’euros au cours de la dernière décennie.

Ces fonds ont en général investi localement, la majorité de leurs achats étant effectuée dans des bureaux de premier plan bien loués, situés à Paris et dans les principales villes régionales.

Traditionnellement, les SCPI ont acheté des actifs de petite et moyenne taille, mais ces dernières années, grâce à l’importance des fonds propres à investir, elles ont commencé à acquérir des actifs plus conséquents et, dans certains cas, à cibler des actifs de plus de 100 millions d’euros.
L’analyse effectuée par Savills sur l’activité des cinq principales SCPI montre qu’en 2012, 86 % de leurs achats ont été réalisés en France, seules Amundi et BNP Paribas REIM France ayant investi hors de France cette année-là.

Cependant, au cours des deux dernières années, leurs intentions d’investissement ont été remises en cause par deux tendances : la première est l’envolée des entrées de fonds évoquées ci-dessus ; la seconde est la montée en puissance mondiale de l’immobilier de premier plan en France et la pression à la baisse correspondante sur les rendements des bureaux de premier plan en France.

« A l’étranger, les fonds français recherchent généralement des immeubles de qualité dans les principales classes d’actifs aux fondamentaux solides. Les SCPI ne peuvent pas concourir pour les immeubles « trophées », mais elles ne cherchent pas non plus à prendre des risques, en particulier sur de nouveaux marchés. Un bon exemple récent en est l’acquisition par La Française d’un immeuble de bureaux de 3.475 m² dans le quartier central d’affaires de Dublin pour 45 millions d’euros. » indique Tristam Larder, Head of Savills European Cross Border Investment team.

Savills prévoit que le volume d’investissement dans l’immobilier d’entreprise français atteindra un niveau record de 27 milliards d’euros en 2017, dont plus du tiers serait réalisé par des investisseurs étrangers.

Cette forte demande, principalement dans les secteurs d’investissement Core et Core+, a fait baisser le rendement des quartiers de bureaux de premier plan à 3%, ce qui fait de Paris le marché des bureaux le plus cher d’Europe.

Le resserrement du marché français a conduit la plupart des grands SCPI à commencer à investir hors de France, la majorité d’entre elles se concentrant aujourd’hui sur des implantations en Europe continentale comme l’Allemagne et les Pays-Bas. L’analyse effectuée par Savills de leur activité sur les 24 derniers mois montre que le volume global investi par ces fonds a triplé depuis 2012 et que la proportion de ce volume investi hors de France est passée de 14% à 36%.

Alors, où vont les fonds français ? Avec la compression rapide des rendements de référence sur les meilleurs marchés de bureaux en Europe continentale, les rendements offerts commenceront à diminuer pour leurs investisseurs, ce qui les amènera à chercher plus loin. En Europe, le Royaume-Uni et l’Espagne restent relativement attractifs en termes de rendement et, en dehors de l’Europe, ces fonds ont été relativement inactifs sur les marchés nord-américains à haut rendement. Bien que les rendements des placements au Royaume-Uni et aux États-Unis soient plus faibles en raison des coûts de couverture de la devise, les produits conséquents de premier plan disponibles sur les grands marchés métropolitains britanniques, canadiens et américains pourraient être trop intéressants pour être ignorés.

Un autre défi sera celui des rendements comparatifs des autres catégories d’actifs.

Par exemple, une hausse progressive des rendements offerts par le marché obligataire public ralentira certainement le rythme d’investissements dans les fonds immobiliers, tout comme une forte reprise du CAC40.

L’impact de cet ajustement serait accentué par un rendement des SCPI à la baisse, qui sont contraintes par la forte concurrence des investisseurs dans les villes européennes de niveau 1 de payer des rendements de plus en plus faibles.

Cependant, à court et moyen terme, nous nous attendons à ce que les investissements dans ces fonds restent soutenus, ce qui devrait stimuler l’expansion continue de ces fonds dans la zone euro et peut-être à l’échelle mondiale. Nous prévoyons également qu’ils investiront davantage dans des secteurs autres que celui des bureaux, car les rendements des centres commerciaux et des immeubles logistiques sont généralement plus élevés que ceux des bureaux.