Investir en immobilier en 2021 : Crystal parie sur l’ancien et sur des grands appartements familiaux en colocation meublée !

« Comme toujours lors de périodes d’incertitudes, certains investisseurs cherchent à être rassurés, tandis que d’autres sont prêts à saisir de nouvelles opportunités. Chez Crystal nous sommes spécialisés depuis de nombreuses années sur des offres d’immobilier directes et indirectes. Longtemps, les investisseurs particuliers ont investi en immobilier direct sur des studios/2 pièces dans le neuf. Aujourd’hui, il est plus pertinent de se concentrer sur des grands appartements familiaux et de faire de la colocation meublée » déclare Audrey Marigliano, responsable immobilier du groupe Crystal.

Marché du neuf ou de l’ancien ?

Le volume de transactions réalisées sur le marché résidentiel ancien est beaucoup plus important que sur le marché du neuf. Force est de constater que la densité du marché ancien et surtout sa capacité à être de plus en plus actif est sans conteste. En effet, en 2020 sur le marché du neuf, les promoteurs ont vendu près de 40 000 logements de moins qu’en 2019, soit une contraction du marché de près d’un quart. Toutefois, cela ne résulte pas uniquement d’une baisse d’attractivité du marché du neuf mais malheureusement d’un choc d’offre lié à une diminution importante de l’obtention des permis de construire ainsi qu’à une forte baisse du nombre de logement mis en chantier.

Les opportunités d’investissements sont donc plus nombreuses et diversifiées sur le marché résidentiel ancien.

Une appétence pour les appartements familiaux patrimoniaux

Certaines tendances à long terme sont notables et se maintiennent même dans le contexte actuel. Comme, en particulier, la demande aussi importante (voire plus importante) sur les appartements familiaux patrimoniaux que sur les studios. Mécaniquement, cette forte demande impacte la valeur des actifs de grande taille. Ces actifs seraient donc aujourd’hui caractérisés par une forte résilience car au-delà du fait que leurs prix ont sur ces 3 dernières années beaucoup augmenté dans les grandes métropoles, ils sont de surcroît les actifs les plus recherchés et les plus valorisés de ces marchés. Par exemple, à Paris dans 60 % des arrondissements les prix au m2 des grands appartements sont plus élevés que ceux des studios.

Location meublée et avantages fiscaux

Concernant ce dispositif, deux régimes fiscaux sont possibles :

• le régime micro-BIC (ou régime forfaitaire), en cas de recettes inférieures à 70 000 €. Ce régime permet de bénéficier d’un abattement avant imposition de 50 % sur les recettes (seule la moitié de ces dernières est alors imposable). On considère que ce régime est pertinent si les charges sont inférieures à 50 % des recettes.
• le régime réel, au-delà de 70 000 € ou sur-demande si les recettes sont inférieures.
  Avec ce régime, sont déduites des recettes l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, taxes, travaux, frais de syndic et de gestion, etc.) et les amortissements (faculté de déduire une partie du prix du logement des loyers déclarés). Les base d’imposition est donc minorée.
  Cependant, certains estiment qu’il n’est pas pertinent de prévoir une stratégie en location meublée pour des appartements de grande taille, du fait de la rareté des locataires prêts à louer meublé ce type de logement mais c’est sans penser à la solution de la colocation.

Vive la collocation !

Côté colocataires, elle permet de bénéficier d’une surface habitable plus importante et de minimiser la charge du loyer. Côté bailleur, la colocation permet d’obtenir des revenus locatifs plus importants (loyers x nombre de chambres > loyer d’une seule famille). Cette différence s’élèverait à 30 %. Pour les propriétaires elle permet aussi de diluer le risque locatif de l’actif.

Seuls 55 % des candidats à la colocation sont étudiants, 41 % sont actifs et 6 % sont retraités ou sans activité.
Dans les villes au marché immobilier tendu telles que Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes... on constate pour une offre de chambre disponible plus de 8 demandes pour Paris et en région presque 5 demandes. Ainsi, même si naturellement sur les actifs loués en colocation, un turnover existe celui-ci n’est pas forcément synonyme de vacance locative et donc de perte de revenu, l’offre en colocation dans les grandes métropoles restant bien inférieure aux nombres de demandes.