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	Juridique et Fiscalité

Impôt sur la fortune immobilière (IFI) et emprunts in fine contractés par une société

La loi de finances 2019 modifie les règles d’évaluation pour l’IFI des titres de sociétés au passif desquelles figurent des emprunts in fine. Ces emprunts ne peuvent être déduits en totalité au passif. Ils doivent faire l’objet d’un amortissement linéaire sur la durée de l’emprunt.

Exemple d’un immeuble financé au moyen d’un emprunt in fine sur 10 ans :

A l’issue de la 1ère année du prêt, le redevable ne peut porter au passif de son IFI que 90% de la dette, à l’issue de 2ème année 80% et ainsi de suite.
Si l’emprunt in fine ne prévoit pas de terme, l’amortissement s’effectue sur la base de 1/20ème chaque année.
La doctrine administrative ne tient compte que des années entières. Ainsi, si le prêt a été contracté au 30 juin 2018, il pourra être déduit à 100% pour l’IFI 2019, puis à 90% pour l’IFI 2020.

Pour l’IFI 2018, ces règles ont été appliquées aux emprunts contractés par le redevable directement, mais pas aux emprunts in fine contractés par une société. A compter de l’IFI 2019, pour la valorisation des titres des sociétés ayant à leur passif des emprunts in fine, il y aura lieu de pratiquer les mêmes règles.

Pour un immeuble acquis au travers d’une SCI au moyen d’un prêt in fine, il sera nécessaire, pour l’évaluation des parts, de pratiquer un amortissement linéaire théorique. Cette règle s’appliquera quelle que soit la date à laquelle l’emprunt in fine a été conclu. Pour déterminer la fraction déductible, il faudra tenir compte du délai écoulé depuis l’origine.

Stéphane Jacquin , Janvier 2019

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