Immobilier : tous les feux sont au rouge

Malgré la baisse significative du nombre de transactions, le recul des prix reste pourtant limité pour le moment dans l’hexagone : -1.1% sur un an au troisième trimestre 2012 pour les logements anciens (appartements et maisons). Par rapport au trimestre précédent, une baisse, même si elle est légère, est là aussi observée : -0.6% pour l’ensemble du territoire, l’Ile-de-France accusant plus le coup (-1.1%) que la province (-0.4%)… Autant d’indices qui laissent s’immiscer le doute dans la tête des investisseurs potentiels : et si l’exception française de résilience de l’immobilier n’était finalement pas justifiée ?
C’est la thèse que nous portons (cf. le troisième volet de notre étude sur l’immobilier : « Vers une baisse massive de l’immobilier en France (3/3) »), pour une raison simple : tous les leviers qui ont permis la hausse des prix de la pierre vont progressivement disparaître. Nous revenons dans cet édito sur l’un des piliers de la croissance de +161% de l’immobilier entre 1998 et 2011, à savoir l’assouplissement des conditions de financement (responsable de près des deux tiers de la hausse depuis 13 ans). Celle-ci a reposé sur 3 fondations essentielles :

• La baisse des taux d’intérêt
• L’allongement de la durée des prêts
• La moindre exigence des banques concernant le taux d’apport

La musique s’est malheureusement arrêtée pour les établissements financiers, désormais dans l’œil du cyclone d’un durcissement de réglementation (nouvelles exigences de ratios de fonds propres avec la réglementation Bâle III). La conséquence est simple : les établissements prêteurs se voient contraints de réduire la taille de leur bilan, qui a atteint des niveaux historiquement élevés en Europe au cours des dernières années (près de 420% du PIB en France en 2012). Cette nécessité se traduira concrètement par :

• La hausse marginale des taux hypothécaires (moins de transformation / plus forte prime de risque)
• La baisse naturelle de la durée des prêts accordés
• La hausse de taux d’apport exigé pour l’acquisition d’un bien

Dans un contexte où la demande se montre plus timide du fait de l’incertitude ambiante, la baisse du volume de crédits distribués n’a d’ailleurs pas traîné à se matérialiser : on constate une chute de -36.4% des montants accordés depuis janvier (63.9 milliards d’euros) par rapport à la même période de l’année dernières (100.5 milliards d’euros, cf. graphique ci-dessus).

Combien coûtera au marché immobilier le durcissement des conditions de financement ?

Notre scénario central repose sur une hausse modérée (100 points de base) des taux hypothécaires à moyen terme, réduisant d’environ 10% la capacité d’emprunt des ménages, mais surtout sur la baisse massive à venir de la durée des emprunts contractés pour l’achat d’un bien immobilier. Car c’est bien cette variable qui a été la principale responsable de la dérive des prix de la pierre par rapport aux revenus disponibles depuis la fin des années 90, avec un allongement de 14 ans à plus de 20 ans en moyenne de la durée des emprunts pour l’achat d’une résidence principale (et même près de 22 années pour un primo-accédant à la mi 2011…). Or, au regard de l’environnement actuel, nous anticipons dans un horizon de moyen à long terme un retour de la durée des prêts accordés vers sa moyenne historique d’avant bulle, à savoir autour de 14 ans. Ce raccourcissement de 6 ans des emprunts grèverait à lui seul la capacité d’emprunt des ménages de -18% à -24% en fonction du taux d’intérêt initial.

Au total, le cumul de la légère hausse des taux (100 points de base) et de la baisse de la durée d’emprunt (-6 années en moyenne) devrait créer un trou d’air conséquent sur la capacité d’achat des emprunteurs, entre -23% et -34% dans les années à venir (cf. graphique ci-dessus). En ajoutant à cela la disparition progressive du soutien inconditionnel que l’Etat portait au secteur depuis plus de 15 ans, tous les paramètres semblent réunis pour que l’immobilier français rentre dans le rang : nous prévoyons ainsi une baisse de -30% à -40% des prix de la pierre dans les 5 à 10 années à venir.