Hosman publie le 1er baromètre mensuel des prix immobiliers en temps réel à Paris

La startup Hosman a sorti le premier baromètre mensuel et en temps réel des prix de l’immobilier parisien. Ce baromètre permettra de connaître avec plus de précision, les prix actuellement pratiqués dans les arrondissements de la capitale.

La startup est partie du constat que les prix présentés par les notaires sont calculés sur la base de transactions immobilières datant de plusieurs mois ce qui ne permet pas d’avoir une vision des prix actuels de la capitale, où l’évolution des prix est particulièrement haussière.

Les prix communiqués par les Notaires de France (source) sont parfaitement exacts car ils sont basés sur le prix indiqué dans l’acte authentique, acte notarié qui entérine définitivement la vente. Or, entre le moment où un acheteur et un vendeur se sont mis d’accord sur le prix de vente et la signature de l’acte authentique, il peut se dérouler jusqu’à 6 mois.

Afin d’offrir aux parisiens un accès aux prix moyens de l’immobilier en temps réel, Hosman publie le 1er baromètre des prix “live” à Paris en s’appuyant sur une méthodologie innovante.

En moyenne, on constate un écart de plus de 13% entre le prix des notaires et les prix live pratiqués à Paris

Cette différence dépasse même les 20% dans certains arrondissements de la capitale, comme dans le 1er, 14ème et le 16ème arrondissement. Mention spéciale pour le 8ème arrondissement qui affiche une différence de 38%, avec une moyenne des prix au m² de 15 324€ contre 11 140€ selon les prix notaire.

La différence reste minime, autour de 10%, pour seulement trois arrondissements de la capitale : le 2ème, le 19ème et le 20ème.

Méthodologie

La start-up Hosman s’est basée sur les prix affichés sur les annonces présentes au 31 juillet 2019 sur les principaux sites d’annonces immobilières réservés aux professionnels, soit un échantillon de 7 950 annonces immobilières.

Pertinence de l’échantillon

1- la 1ère étape lors de la vente d’un appartement est la diffusion d’une annonce immobilière précisant le prix de vente envisagé (“prix de vente affiché”). C’est donc l’information la plus récente qu’il soit possible d’obtenir sur les prix de l’immobilier.

2- Les annonces immobilières de l’échantillon sont uniquement issues des sites d’annonces immobilières réservés aux professionnels. Chaque prix de vente indiqué dans l’annonce est donc le fruit de l’estimation d’un professionnel.

3- L’échantillon initial a été retraité des annonces non normatives afin de ne garder que les plus pertinentes.

Limites de la méthode

Les prix de vente mentionnés dans les annonces immobilières sont les prix de vente envisagés. En aucun cas ils ne représentent le prix de vente final qui intervient après négociation et sur lesquels sont calculé les prix moyens de l’immobilier présentés par les Notaires de France (avec les limites sur l’obtention de données récentes évoqués précédemment). Actuellement le marché est haussier et très tendu avec de plus en plus d’offres au prix. La marge de négociation moyenne est de 3,8% en France et 2,7% en IdF, d’après l’Observatoire des Prix de l’Immobilier.

Conclusions

1- Les annonces immobilières constituent l’information objective la plus récente qu’il soit possible d’obtenir sur l’évolution des prix de l’immobilier.

2- L’évolution des prix de vente affichés est une excellente manière de comprendre les anticipations faites par les professionnels des prix immobiliers.

3- Dans un contexte de marché tendu comme à Paris, où beaucoup d’offres sont faites “au prix” et où les marges de négociation ne cessent de diminuer depuis 2015, les prix de vente affichés sont un excellent proxy des prix de vente finaux (après négociation).