Exporeal* : BNP Paribas Real Estate Allemagne publie les chiffres du marché des bureaux pour le 3e trimestre 2014.

« Le léger ralentissement du marché déjà manifesté en milieu d’année s’est poursuivi au 3e trimestre », explique Marcus Zorn, Directeur général adjoint de BNP Paribas Real Estate Allemagne. « Face au coup de frein qui affecte actuellement l’économie, de nombreuses entreprises font davantage preuve de prudence. Parmi d’autres facteurs défavorables, on peut citer également les indicateurs de confiance moins positifs et les incertitudes quant à l’évolution des crises qui touchent actuellement l’économie mondiale. Dans certains cas, tout ceci s’est répercuté sur des projets de location de nouveaux bureaux prévus de longue date, qui n’ont pas nécessairement été abandonnés, mais bien souvent reportés en attendant de voir comment les choses vont évoluer. Dans ce contexte, nous pouvons nous attendre à ce que le volume des transactions soit, dans l’ensemble, légèrement plus faible, bien que la situation soit contrastée selon les marchés. »

C’est à nouveau Munich qui affiche le volume de transactions le plus élevé avec 407 000 m², soit un repli modéré d’environ 7 %. Viennent ensuite Berlin avec 392 000 m² (+20 %) et Hambourg avec 372 000 m² (+17 %), les deux seules grandes villes à avoir enregistré une hausse des transactions en glissement annuel, tirant notamment avantage de la signature d’un nombre élevé de nouveaux baux importants, certains correspondant à des opérations en compte propre.

De nettes baisses du volume des transactions ont été relevées à Francfort avec seulement 275 000 m² (-22 %), à Düsseldorf, avec 258 000 m² (-18 %) et à Cologne avec 162 000 m² (-31 %). À Essen (65 000 m²), les transactions ont chuté de 36 %.

C’est Leipzig qui enregistre les meilleures performances relatives, le volume des transactions ayant atteint le chiffre respectable de 80 000 m² (+57 %) sur les neuf premiers mois de l’année.

Poursuite du reflux des taux de vacance ; évolution contrastée des loyers « prime »

Dans l’ensemble des huit villes étudiées, les taux de vacance ont continué à diminuer (-4 %). Les locaux vacants ne représentent plus que 6,96 millions de m², repassant en dessous de la barre des 7 millions de m² pour la première fois depuis plusieurs années. Si cette baisse s’observe dans l’ensemble des villes étudiées, son ampleur est variable. Les diminutions les plus fortes ont été relevées à Leipzig (-9 %), Berlin (-6 %), Essen (-6 %) et Munich (-5 %). Mais les taux de vacance sont également en baisse à Francfort (-4 %), Düsseldorf (-2 %), Hambourg (-1,5 %) et Cologne (-1 %). Globalement, la part des locaux modernes vacants n’a pas changé et reste à environ 32 %.

Dans plusieurs villes telles que Francfort, Cologne et Essen, les loyers « prime » sont restés stables au cours des 12 derniers mois. Dans d’autres localités, ils ont légèrement progressé, comme à Munich (+1,5 %) et Berlin (+2 %). Des hausses plus marquées (supérieures à 4 %) ont été relevées à Hambourg et Leipzig. A l’inverse de la tendance générale, le loyer « prime » a baissé de près de 4 % à Düsseldorf après avoir nettement augmenté au cours des dernières années. La baisse de la demande ne lui a pas permis de se maintenir à son niveau antérieur.

Perspectives

« Malgré l’essor de la demande prévu au dernier trimestre, les résultats annuels seront légèrement en baisse par rapport à l’année précédente. Cela s’explique notamment par le fait que la reprise économique attendue en début d’année a nettement marqué le pas. Les perspectives à moyen terme dépendront en grande partie de l’évolution de l’économie allemande au 2nd semestre et de la façon dont les différents conflits mondiaux pourront être maîtrisés ou désamorcés efficacement et rapidement », explique Marcus Zorn.