Étude Proprioo/PriceHubble : après une année 2019 record, vers un rééquilibrage du marché en 2020 ?

À Paris comme dans la petite couronne, 2019 se clôture avec des augmentations records dans la plupart des arrondissements parisiens et communes de la petite couronne. Cependant de nombreux signaux indiquent que le marché de l’immobilier parisien pourrait, d’ici à quelques mois, connaître pour la première fois en plus de 10 ans une stagnation, voire une baisse, avec pour effet premier un rééquilibrage naturel des prix.

Proprioo, acteur de référence de la Proptech, en partenariat avec PriceHubble, startup spécialisée dans le big data et l’intelligence artificielle pour les marchés immobiliers, présentent leur première analyse du marché Immobilier parisien « Paris 2020, vers un rééquilibrage du marché ? ». Amorce de la hausse des taux d’emprunts, arrondissements en stagnation, des acheteurs dans la retenue… C’est le constat qu’ont présenté Proprioo et PriceHubble ce matin, après un décryptage d’une année 2019 de tous les records à Paris.

Entre des prix franciliens au plus haut et une année record en termes de transactions, 2019 aura été une année au sommet en matière d’immobilier. Cependant, avec des prêts interbancaires en baisse, des taux de crédits immobiliers qui se stabilisent, des acheteurs attentistes par rapport à leur prochain achat et des prix immobiliers qui commencent à se résorber, les signaux pointant vers un ralentissement du nombre de transactions et l’amorce d’une baisse des prix immobiliers sont nombreux.

Selon Robin Rivaton, investisseur, essayiste et auteur de « La Ville pour tous » : « La décennie 2010 s’achève sur un nouveau record des prix immobiliers à Paris. Depuis le point bas de 1998-1999, ceux-ci ont été multipliés par quatre. La moitié de la hausse est imputable à l’amélioration de la capacité d’emprunt des acquéreurs, allongement de la durée de crédit et baisse des taux d’intérêt réels. Aujourd’hui ce mouvement touche à sa fin. Si l’année 2019 a permis de revenir au point bas observé en septembre 2016 en termes de taux, il a été rappelé l’importance du respect strict des ratio d’endettement et d’apport pour les ménages primo-accédants. Il convient également d’observer que Paris est jusqu’à présent relativement épargnée par l’intérêt des investisseurs institutionnels pour le résidentiel locatif. »

2019 : l’année de tous les records

Après avoir analysé de toutes les annonces de vente publiées pour Paris et la petite couronne en 2019 sur un panel de portails immobiliers, PriceHubble a mis en évidence les impressionnantes évolutions des annonces sur l’année.

75 000 annonces à la vente, dans l’ancien, ont donc été analysées par PriceHubble pour l’année 2019 et ont permis de mettre en évidence les évolutions suivantes pour les prix au m2. Le trio de tête des arrondissements ayant connu la plus forte progression du prix au m2 en 2019 : le 4ème (+14%), le 19ème (+11%) et le 2ème arrondissement (+9%). Comme l’explique Loeiz Bourdic, Directeur général de PriceHubble France, "notre analyse statistique des annonces immobilières mois par mois en 2019 fait apparaître un premier tassement dans certains arrondissements en cette fin d’année, mais une dynamique toujours haussière dans les autres arrondissements. Il est donc trop tôt pour parler d’un retournement qui ne serait initié que par une hausse des taux. De plus nous ne croyons pas à une bulle pour Paris, la dynamique haussière des dernières années étant portée par une tendance de fond de métropolisation qui bénéficie aux coeurs urbains partout en Europe".

Après ces augmentations records, les annonces analysées pour Paris au dernier trimestre 2019 ont cependant permis de mettre en évidence une stagnation des prix au m2 pour certains arrondissements sur Q4 (variations constatées en Octobre, Novembre et Décembre 2019), voire une baisse des prix.

2020 : un tournant dans l’évolution du marché immobilier francilien

⇒ Une amorce de stagnation dans certains arrondissements (source : PriceHubble)

Dans certains arrondissements, une stagnation des prix commence en effet à être observée sur le dernier trimestre 2019 : les 5ème (+ 0.14%), 8ème (+0.74%) et 16 ème arrondissement (+0.81%) affichent une quasi-stabilité des prix.

D’autres montrent même une baisse si l’on compare les prix médians au m2 à ceux du trimestre précédent : les 6ème (-0.10%), 7ème (-1.46%), 10ème (-0.76%), 12ème (-1.63%) ou 20ème arrondissement (-1.06%) finissent 2019 sur une dynamique à la baisse.

⇒ Des taux de crédits immobiliers qui se stabilisent

Les experts Proprioo constatent que l’équilibre qui a maintenu le dynamisme du marché francilien, malgré une augmentation continuelle des prix immobiliers est de plus en plus précaire, la capacité́ d’emprunt des acheteurs ne pouvant plus s’aligner sur l’augmentation des prix.

Mois après mois les records sont battus et les taux du crédit immobilier aux particuliers ne cessent de repousser les limites attendues : en novembre ils sont tombés à 1,12 %, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA.

En cette année record pour les volumes d’emprunts, les taux d’emprunts entament une stabilisation avec de faibles augmentations de taux dans certaines institutions bancaires observées dès le mois de novembre 2019 par le site de courtiers en crédits Vousfinancer.

Les ménages se saisissent de ces nouvelles opportunités avec une croissance annuelle du recours au crédit au plus haut depuis 2012 selon le groupe BPCE (+6,8% en glissement annuel au mois d’août 2019). Devant une augmentation du recours au crédit, les banques deviennent plus sélectives sur les dossiers acceptés. L’annonce du gouvernement concernant le durcissement des conditions d’emprunt pourrait contribuer à bloquer certains ménages dans leur accès à la propriété.

⇒ Le pouls du marché : des acheteurs dans la retenue

Avec les prix qui atteignent des sommets, difficile pour les acheteurs de voir leur investissement amorti. En comptant frais de notaires, frais d’agences et taux d’intérêts, la valeur de leur bien devrait augmenter d’au moins 10% sur les 5 prochaines années, ce qui est difficilement envisageable à ce jour.

Ainsi, à l’occasion de leurs interactions avec plus de 2 500 acheteurs au cours de ces 3 derniers mois [1], les experts Proprioo ont pu observer l’émergence de trois comportements lors d’un projet d’achat :

  • Ceux qui s’éloignent de Paris intra muros, comme 12 000 ménages par an (source : INSEE).
  • Ceux qui anticipent une baisse des prix et décident de reporter leur projet d’achat
  • Ceux qui s’endettent au-delà des 33% recommandés

Selon, Rodolphe Elmaleh, Head of Sales Paris de Proprioo : « Nos experts sur le terrain voient émerger un comportement qui se répand à vue d’œil : des acheteurs qui préfèrent patienter, attendre que le marché se régule. C’est particulièrement le cas pour les primo-accédants qui peuvent difficilement se positionner sur le marché. L’immobilier est un secteur foncièrement humain, ce genre de comportements a tendance à faire effet domino et à se répercuter. Ceci étant dit, nous ne sommes pas face à une phénomène de bulle immobilière qui éclate mais plutôt devant un marché qui va absorber les inégalités des prix, il s’agit là d’un phénomène qui s’amorce : il y aura certainement 3 à 4 mois de bon augure avant que les prix ne baissent sensiblement. »

Next Finance , Décembre 2019

Notes

[1] Pour chaque appartement vendu, les experts Proprioo entrent en contact avec 6,8 acheteurs en moyenne.

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