Espagne : un marché du logement en convalescence (étude Crédit Foncier)

Chiffres clés du marché du logement espagnol

• après une baisse de 30 % des prix immobiliers entre 2008 et 2013 (+3 % en France), hausse de 7 % (neuf & ancien) en Espagne au cours des deux dernières années (-2 % en France) ;

• 401 000 transactions (neuf & ancien) en 2015, soit +33 % par rapport à 2013, mais -55 % par rapport à l’avant-crise (955 000 transactions en 2006) ;

• 50 000 logements construits en 2015, soit +47 % par rapport à 2013 (34 000), mais -94 % p/r 2006 (966 000 logements) ;

• 79 % de ménages propriétaires en Espagne.

Cette série s’ouvre aujourd’hui avec un premier match immobilier : France - Espagne.
Prochains matchs disputés : France - Allemagne (mai), France - Royaume-Uni (juin) et France - Italie (juillet).

Economie  : l’Espagne affichait en 2015 une croissance économique de 3,2 %, deux fois et demi supérieure à celle de la France. Le PIB espagnol (1 081 Mds€) représente la moitié de celui de la France, et l’Espagne affiche un taux de chômage (22 %) deux fois supérieur. Alors que le secteur de l’immobilier représentait 13,8 % de l’emploi en Espagne en 2007, cette part n’est plus que de 6,3 % en 2014.

Démographie  : cinquième population européenne avec 46 millions d’habitants (soit 70 % de la population française), les Espagnols sont plus nombreux dans un même foyer (2,5 occupants par logement en moyenne contre 2,2 en France). L’espérance de vie est légèrement supérieure en Espagne (83 ans) et l’âge de départ des jeunes du foyer familial beaucoup plus tardif (29 ans en Espagne contre 24 ans en France). On note également un plus fort taux d’urbanisation en Espagne (74 %) qu’en France (66 %).

Marché du logement espagnol : de la crise immobilière (2008-2013) à la reprise amorcée en 2014

A l’inverse de la France, le marché immobilier espagnol a connu une crise immobilière très forte, sur fond de crise économique et financière mondiale :

• le volume de transactions (neuf et ancien) a été divisé par deux entre 2008 et 2013, alors qu’il a très légèrement progressé de 2 % en France ;

• les prix (neuf et ancien) ont baissé de près de 30 % entre 2008-2013 (+3 % en France) ;

• le nombre de logements construits a été divisé par plus de 7 entre 2008 (264 000 logements) et 2013 (34 000) ;

• le poids des dépenses de logement dans le revenu disponible a augmenté de 14 % entre 2008 et 2013 ; en 2014 les dépenses de logement représentaient 19,1 % du revenu disponible en Espagne (18,3 % en France).

Cet effondrement des secteurs de l’immobilier et de la construction en Espagne a laissé place à un fort rebond à partir de 2014, dans un contexte de reprise économique :

• en deux ans (2014 & 2015), les prix de l’immobilier ont crû de 7 %, alors qu’ils baissaient de 2 % en France durant la même période ;

• toujours sur la même période, le volume de transactions a crû de 33 % (et seulement de 14 % en France).

Le nombre de résidences principales (18 millions en Espagne) est inférieur à celui affiché par la France (28 millions). Ces résidences prennent pour les deux tiers la forme d’appartements : 67 % contre 40 % en moyenne en Europe et 31 % en France.

L’aspiration à la propriété des Espagnols est traditionnellement très forte (79 % de ménages propriétaires, en dépit d’une baisse tendancielle ces dernières années). Etre propriétaire est synonyme de réussite sociale et de sécurité. L’accession à la propriété est ainsi une étape importante dans la vie d’un ménage.