Encore des baisses de taux en avril et de nouveaux records sur 25 ans !

En avril, le mouvement de baisse des taux enclenché en mars se poursuit ! Plusieurs banques ont baissé leurs taux de crédit pour le mois, dans le sillage de celles qui l’avaient fait ces dernières semaines… Pour les meilleurs dossiers, les taux atteignent les planchers de 2016, avec des taux à moins de 1 %...

En avril, le mouvement de baisse des taux enclenché en mars se poursuit ! Plusieurs banques ont baissé leurs taux de crédit pour le mois, dans le sillage de celles qui l’avaient fait ces dernières semaines… Pour les meilleurs dossiers, les taux atteignent les planchers de 2016, avec des taux à moins de 1 % sur 10, 15 ou même 20 ans, et sur 25 ans, de nouveaux records sont constatés ! En revanche, les emprunteurs avec de moins bons profils et les seniors risquent d’être encore pénalisés par les taux d’usure qui baissent à nouveau au 1er avril.

En avril, certaines banques baissent leurs taux jusqu’à 0,20 %

En avril, le mouvement de baisse des taux enclenché en mars semble se poursuivre. Les banques qui ne l’avaient pas encore fait ont diminué leurs taux de crédit, de 0,05 % à 0,20%. Une banque nationale nous a même annoncé qu’elle comptait baisser à nouveau ses taux dans les prochains jours après l’avoir fait mi-mars ! « Durant tout le mois de mars, et pas seulement en début de mois comme c’est le cas habituellement, nous avons reçu des barèmes de taux affichant des baisses… Les banques sentent la reprise de la demande et aucune ne veut passer à côté de cette opportunité de capter de nouveaux clients. D’autant que la politique de la Banque centrale européenne et le recul du taux d’emprunt d’Etat français à 10 ans, tombé à 0,23 % fin mars - mais remonté depuis à 0,35 - donne la latitude aux banques de proposer des taux à nouveau record ! C’est actuellement la grande braderie du printemps de l’immobilier ! » explique Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.

Les taux moyens sont actuellement à 1,30 % sur 15 ans, 1,50 % sur 20 ans et 1,70 % sur 25 ans mais avec des taux planchers négociés à 0,6 % sur 15 ans, 0,85 % sur 20 ans et 1,05 % sur 25 ans pour les meilleurs profils.

Des records historiques pour les prêts sur 25 ans…

Si on compare souvent les taux actuels au niveau historique de l’automne 2016, l’une des grandes différences est l’allongement de la durée des prêts accordés par les banques et les taux inédits qu’elles proposent actuellement sur 25 ans. En février, 41,5 % de la production de crédit a été réalisée sur des durées de 25 ans et plus, contre seulement 30,2 % fin 2016 selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA.

« Prêter sur 25 ans et plus permet aux banques de capter de jeunes emprunteurs, encore peu bancarisés avec lesquels elles pourront mettre en place une relation de long terme… En outre dans le contexte actuel de baisse des aides à l’achat et de prix élevés, notamment dans les grandes métropoles, c’est aussi le moyen de soutenir la demande des primo-accédants et de leur permettre d’acheter une surface suffisante dans laquelle vivre et garder leur bien plus longtemps, afin d’amortir notamment les frais de notaire. Et compte-tenu du niveau actuel des taux sur ces durées longues, même les emprunteurs avec de hauts revenus comprennent l’intérêt d’emprunter sur 25 ans et en ont la volonté, tout en sachant qu’ils n’iront pas au bout de leur crédit, pour la plupart ! » explique Jérôme Robin, directeur général de Vousfinancer.

C’est ainsi qu’on obtient actuellement des taux records sur les durées longues, bien inférieurs au niveau de 2016 – où le record s’établissait à 1,30 % au mieux sur 25 ans - comme par exemple :

  • 1,01 % sur 25 ans à Nantes avec un prêt de 400 000 € sur 2 lignes (1,09 % sur 25 ans et 0,85 % sur 15 ans) pour un couple de secundo-accédants avec 8 000 € de revenus et 100 000 € d’apport.
  • 1,05 % sur 25 ans à Nantes, pour un prêt de 450 000 € pour un couple de hauts fonctionnaires, primo-accédants, avec 7000 € de revenus à deux et 80 000 € d’apport.
  • 1,10 % sur 25 ans à Saint-Etienne pour le rachat de prêt (290 000 €) de la résidence principale d’un couple avec 5 200€ de revenus mensuels.

Mais une nouvelle baisse des taux de l’usure… et toujours un risque d’exclusion du marché de certains emprunteurs.

Mauvaise nouvelle pour les emprunteurs : les taux de l’usure ont à nouveau baissé au 1er avril 2019. Si ce taux au-delà duquel il est interdit de prêter est censé protéger les emprunteurs, il peut devenir un frein à l’achat pour certains d’entre eux qui, compte-tenu de leur profil plus risqué, peuvent le dépasser, se retrouvant ainsi exclus du crédit.

« Le taux de l’usure des prêts immobiliers sur des durées de 20 ans et plus a encore baissé de 0,05 % ce trimestre, après une baisse de 0,07 % au trimestre précédent… Au total, il a baissé de 0,40 % depuis janvier 2018, alors même que les taux nominaux moyens sur 20 ans n’ont baissé que de 0,15% ! Une chance que les taux de crédit baissent à nouveau depuis le mois de mars… car dès qu’ils remonteront, ce sera surement en premier lieu sur les durées longues, avec un vrai risque d’effet ciseau et d’exclusion du crédit pour certains emprunteurs » regrette Sandrine Allonier.

Depuis 2 ans dans le contexte actuel de forte baisse des taux, les écarts selon les profils d’emprunteurs se creusent et la marge d’un tiers appliquée – plus faible mécaniquement en période de taux bas - aux taux effectivement pratiqués ne suffit plus pour prendre en compte ces différences… Dans certaines banques, selon les profils, les taux sur 20 ans vont de 1 % à 1,80 %... soit un TAEG qui peut largement dépasser les 2,96 % en incluant tous les frais ou en cas d’assurance avec surprime, comme c’est le cas pour les risques aggravés…

Exemple : une personne de 48 ans qui emprunte 200 000 € à 1,90 % sur 20 ans, avec un taux d’assurance groupe à 0,5445 %, 2 500 € de frais de garantie (caution), 500 € de frais de dossier bancaire et 1500 € de frais de courtage.

Mensualité : 1093,7 €, dont 90,75 € d’assurance.

TAEA : 0,97 %

TAEG : 3,13 %, supérieur au taux de l’usure (2,96 %). Le dossier est refusé…

Solution : diminuer les frais de dossier et/ou courtage, négocier une baisse de taux et une autre assurance, à un taux moins élevé, à condition que la banque accepte…

Next Finance , 2 avril

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