En attendant le déconfinement : Frémissement de la demande de crédit mais hausse des taux et sélectivité accrue de la part des banques

A quelques jours du déconfinement prévu le 11 mai, plus d’un tiers des agences de courtage en crédit du réseau Vousfinancer constatent une hausse des demandes de calcul de capacité d’emprunt, presque autant pour des nouveaux projets que pour la réactivation de projets initiés avant le confinement. On sent ainsi un intérêt toujours marqué pour l’immobilier.

Du coté des banques, elles sont de plus en plus nombreuses à reprendre les nouveaux dossiers de crédit (jusqu’à 100 % des banques dans certaines régions), mais à des taux en hausse et avec une sélectivité accrue. Les professionnels de l’immobilier et notamment les courtiers attendent avec impatience la mise en place du déconfinement pour évaluer si ces légers signes de réveil du marché après 2 mois de pause se confirment dans les prochaines semaines…

Quelle évolution des taux de crédit immobilier ?

En mai, peu de banques ont modifié leurs barèmes de taux, la plupart sont restés stables… Quelques rares établissements qui n’avaient pas encore remonté leurs taux l’ont fait ces derniers jours, de 0,15 % en moyenne mais jusqu’à 0,30 % pour une banque nationale. Ces augmentations constatées depuis le mois d’avril, alors même que le taux de l’OAT 10 ans - taux d’emprunts d’Etat à 10 ans - reste proche de zéro voire légèrement négatif, s’expliquent essentiellement par la hausse des coûts de refinancement que les banques craignent de subir « Plusieurs agences de notation ont attaché une perspective négative aux banques françaises avec le risque pour elles de voir leur note abaissée ce qui entrainerait une hausse du coût de leurs ressources. En outre, elles anticipent elles-mêmes une hausse des risques sur les profils financés - même si elles sont plus sélectives - ce qui les conduit également à augmenter leurs taux » analyse Jérôme Robin, fondateur de Vousfinancer.

Avec un souci majeur : le niveau des taux d’usure, à nouveau en baisse en avril, qui exclut mécaniquement certains emprunteurs. Certaines banques proposent par exemple aux profils les moins attractifs des taux proches de 2 % sur 25 ans, hors assurance, quand le taux de l’usure est de 2,51 %. Tous frais inclus (assurance, frais de garantie, de dossier), le TAEG dépasse le taux de l’usure, même pour ceux qui n’ont aucun problème de santé et par conséquent ce type d’emprunteur ne peut plus être financé.

Où en est la demande de crédit ?

Depuis l’annonce du déconfinement le 11 mai et la reprise possible des visites de bien, les potentiels acheteurs peuvent à nouveau se projeter, ce qui semble faire sortir le marché de sa torpeur de ces dernières semaines… « L’une de nos agences immobilières partenaires a déjà programmé pour la semaine prochaine, sur l’ensemble de ses collaborateurs, une soixantaine de rendez-vous de visites et une vingtaine de rendez-vous d’estimation programmés. On sent que le marché frémit ! » témoigne Sandrine Allonier.

Dans un sondage interne, les courtiers des 200 agences Vousfinancer, interrogés les 5 et 6 mai* sur leur perception du marché et leur activité, dressent le même constat d’un regain d’intérêt survenu depuis le début du mois de mai… Plus d’un tiers d’entre eux (37 %) a perçu une hausse sensible des demandes de calculs de capacité d’emprunt et délivrances de passeport emprunteur.

Dans le détail, on constate que les demandes portent majoritairement sur des projets anciens, initiés avant le confinement et en cours de réactivation (45 % des demandes) mais également sur des nouveaux projets (38 % des demandes). Pour 16 %, il s’agit d’une évaluation de la capacité d’emprunt, sans projet précis encore. En parallèle, près la moitié des agences de courtage (42%) disent avoir été recontactées par des acheteurs potentiels qui avaient mis leur projet sur pause pendant le confinement. Et 75 % des agences elles-mêmes ont pris l’initiative de recontacter leurs clients.

« Certains projets ont dû être décalés avec l’annonce du confinement, et la plupart des acheteurs n’ont pas abandonné leurs projets. Ils sont pressés de le réactiver mais veulent s’assurer de la faisabilité de leur projet. D’autres potentiels acheteurs nous contactent pour le calcul de leur capacité d’emprunt dans ces nouvelles conditions de taux. On commence aussi à voir une demande croissante de citadins qui cherchent un bien plus loin du centre-ville, à la campagne… Une tendance à confirmer dans les prochaines semaines » tempère Sandrine Allonier.

Où en est l’activité de crédit dans les banques ? Accordent-elles de nouveaux crédits ?

Bonne nouvelle, depuis l’annonce de la date du 11 mai pour un déconfinement progressif, chaque semaine, de nouvelles banques nous annoncent pouvoir reprendre le traitement des nouveaux dossiers de crédits… On estime désormais que 80 % des banques acceptent désormais de prendre les nouveaux dossiers de prêts, mais sous conditions. Elles appliquent plus strictement que jamais les recommandations du Haut conseil de stabilité financière en étant notamment particulièrement attentives à ne pas dépasser un endettement de 33 %... « Les banques anticipent une dégradation de situation économique dans les mois prochains. Elles nous demandent donc d’être plus vigilants sur la situation professionnelle des emprunteurs, le secteur d’activité dans lequel ils travaillent, le taux d’endettement, la part de l’apport par rapport au montant du bien, la valorisation du bien et l’épargne après projet en cas de coup dur. Elles sont clairement plus prudentes qu’en 2019 » relève Jérôme Robin.

En revanche, bonne nouvelle : comme les nouvelles demandes de prêts sont peu nombreuses, et que la plupart des banques ont traité le stock de crédit qu’elles avaient accumulé avant le confinement, les accords de crédit - pour les dossiers qui en obtiennent - sont obtenus actuellement rapidement, parfois même en quelques jours !

A quand la reprise du marché ?

Il est bien sûr difficile de savoir quand la reprise du marché interviendra… mais forts de leurs contacts réguliers avec les agents immobiliers et les acheteurs potentiels, les courtiers Vousfinancer ont exprimé leur vison dans le cadre du sondage interne qui leur a été soumis les 5 et 6 mai. Plus d’un quart des courtiers pense que l’activité devrait reprendre dès le mois de mai (28%), 31 % d’ici à cet été et 30% à la rentrée. Pour moins de 10 %, la reprise n’interviendra qu’en fin d’année.

« Le marché immobilier a marqué une pause... mais les visites vont reprendre dès la semaine prochaine. Les banques étudient à nouveau les demandes de prêt. Tous les professionnels se mettent en ordre de bataille pour la reprise qui dépendra principalement de l’évolution de la situation économique et de l’impact de l’épidémie notamment sur l’activité des indépendants, artisans et commerçants et tous ceux qui auront eu une baisse de revenus et qui pourraient ainsi être contraints de différer leur projet de plusieurs mois. Les banques, actuellement très sélectives sans toutefois fermer le robinet, vont également jouer un rôle crucial. Nous espérons qu’elles seront se montrer plus souples sur les conditions d’octroi de crédit afin de participer à la reprise du marché compliquée par le taux d’usure, tout en limitant les risques bien sûr » conclut Sandrine Allonier.

Next Finance , 12 mai

P.-S.

*sondage interne réalisé les 5 et 6 mai auprès des directeurs des 200 agences Vousfinancer

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