En 2012, l’immobilier plie mais ne rompt pas

En cette période troublée, la huitième édition du Baromètre IPD [1], en partenariat avec Crédit Foncier Immobilier, apporte au marché la vision des décideurs de grandes structures d’investissement présentes en France.

Les résultats-clés de la 8ème édition du Baromètre

La crise des dettes souveraines a assombri l’horizon économique

Les difficultés économiques engendrées par la crise qui frappe l’Europe depuis six mois ont renforcé le pessimisme des investisseurs interrogés. Leurs anticipations quant à la croissance du PIB français pour l’année 2012 ont donc été révisées de 50 points de base. Ils tablent désormais sur un taux de croissance à 0,4% pour l’année en cours et 1,0% pour l’année prochaine.

Les investisseurs plébiscitent par ailleurs l’action de la Banque Centrale Européenne, qui privilégie le soutien à la croissance et tente de juguler la crise de la dette grecque, en maintenant ses taux de refinancement à un niveau historiquement bas. Les panélistes sont d’ailleurs une majorité à penser que la Banque Centrale maintiendra ses taux à 1,0% en 2012 et 2013.

Les bureaux en Île-de-France : ralentissement de la demande placée

Pour les investisseurs interrogés, l’année 2012 sera synonyme de destructions d’emplois. La région Île-de-France, traditionnellement plus robuste, devrait également être affectée par le ralentissement économique. De ce fait, les panélistes anticipent un recul de la demande placée à 2 millions de m² en moyenne en 2012, un recul de 18% par rapport aux volumes de 2011. Les libérations de locaux devraient par ailleurs impacter la vacance : de 6.8% à fin 2011 sur l’ensemble de l’Île-de-France, elle progresserait à 7,2% d’ici la fin de l’année 2012.

Malgré ce repli de l’activité locative, les panélistes restent confiants quant à la capacité des meilleurs localisations à maintenir leur loyer facial à un haut niveau, à 750€/m² à fin 2012. Les corrections se feront cependant sur le loyer économique, qui concède 15% de valeur par rapport au loyer facial. Les mesures d’accompagnement restent donc très importantes.

Les centres commerciaux en France : des taux d’effort de plus en plus importants

En 2011, les dépenses de consommation des ménages en biens ont reculé de 0,5% et continueront de se dégrader en 2012, selon 63% des panélistes. En conséquence, la fréquentation des centres commerciaux a de fortes chances de voir son niveau baisser au cours des mois à venir, ce qui devrait provoquer un nouveau tassement du chiffre d’affaires des commerçants.

Pour autant, les propriétaires de centres commerciaux ne semblent pas prêts à consentir d’allégements sur les loyers de leurs surfaces commerciales et les panélistes prévoient une stabilisation des niveaux de loyer pour 2012 et 2013. Par voie de conséquence, les taux d’efforts des enseignes dans les centres commerciaux, déjà relativement élevés, devraient poursuivre leur progression.

La logistique en France : le marché peine à sortir de la crise entamée en 2008

Au regard des perspectives économiques générales, les investisseurs interrogés restent très prudents quant aux niveaux de demande placée qui pourraient être atteints en 2012 et 2013. La demande placée devrait ainsi continuer à ne concerner que les locaux neufs ou de très bonne qualité, gonflant toujours un peu plus le stock d’entrepôts de seconde main.
L’écart se creuse donc toujours plus entre les loyers des actifs neufs et de classe A et ceux des actifs de seconde main. En moyenne, les panélistes estiment que le loyer prime des entrepôts en région parisienne atteindra 50€/m² fin 2012 et se maintiendra sur l’année 2013.

Marché de l’investissement : les incertitudes économiques vont peser sur les volumes

Avec les élections présidentielles, les investisseurs risquent de faire preuve d’attentisme en 2012. Selon eux, le volume global investi en France devrait retomber à 12,5 milliards d’euros en 2012 – soit une baisse de près de 20% par rapport à 2011 – et 13,7 milliards d’euros en 2013. Les nouvelles contraintes affectant les banques dans le cadre de la réglementation Bâle III, ainsi que la crise de la dette souveraine en euros, devraient par ailleurs accélérer un peu plus le repli des établissements bancaires sur le secteur du financement immobilier.

Stratégie des acteurs : le marché de la dette attire de plus en plus d’investisseurs

Le rachat de dettes immobilières est devenu une véritable alternative à l’investissement immobilier direct. Parmi les vingt sociétés participant au Baromètre IPD, dix ont indiqué vouloir investir de manière indirecte sur le marché immobilier en 2012 et cinq ont indiqué envisager de le faire par le biais de la dette immobilière.
Concernant l’investissement en direct, les investisseurs restent prudents et convoitent principalement des actifs à revenu sécurisé dans des secteurs reconnus et éprouvés que sont le Quartier Central des Affaires parisien et le Croissant Ouest - la Défense. Au total, les vingt sociétés représentées dans le panel du Baromètre IPD souhaitent investir en France un volume total de 9,5 milliards d’euros en 2012.