Cartographie / Paris : 25 années en moyenne pour rentabiliser un investissement immobilier à Paris.

De fortes différences de rentabilité d’une station de métro à l’autre

Il faut en moyenne 24,7 ans pour rentabiliser un investissement immobilier à Paris, mais les différences de rentabilité d’une station de métro à l’autre sont énormes. Par exemple, entre les stations Marcadet Poissonniers (24,4 ans) et Château Rouge (18,2 ans), à 700 mètres, la rentabilité moyenne baisse de 34 %. Il est également possible de faire de « bonnes affaires » au sein d’arrondissements prestigieux. Par exemple, un investissement locatif à la station Chaussée d’Antin Lafayette, à la frontière du 8ème et du 9ème, se « paie » en moyenne en 21,7 ans, soit plus rapidement qu’un investissement à la station Danube dans le 19ème (23,9 ans).

« Réaliser un investissement locatif rentable nécessite une connaissance fine du marché. C’est d’autant plus vrai à Paris, où d’importants écarts de rentabilité locative sont observés. » Gilles Bourcy, cofondateur de Homepilot

Les quartiers populaires sont les plus rentables

La station de métro avec le prix au m2 le plus attractif, comparé au loyer au m2, est La Courneuve - 8 Mai 1945 (13,9 ans en moyenne pour « payer » son investissement). Dans Paris intra-muros la station la plus rentable est Porte de Clichy (17,4 ans). La station avec le rapport le plus défavorable est Solférino (35,3 ans) dans le 7ème arrondissement.

Les quartiers populaires et la petite couronne de Paris sont plus rentables que les quartiers chics de la ville. Les zones les plus rentables à Paris sont le quartier des Epinettes dans le 17ème arrondissement et le quartier Flandres dans le 19ème arrondissement (17,4 et 18 ans). A contrario, la zone la moins rentable se situe sur la rive gauche entre Varenne, Solférino et Saint-Germain-des-Prés, avec en moyenne 32,2 ans pour « payer » un investissement immobilier.

« Le 19ème arrondissement, et notamment le quartier Flandres, est en pleine mutation. Le quartier reste l’un des plus attractifs pour l’investissement locatif à Paris, à condition de bien le connaître, car les écarts de rentabilité d’une rue à l’autre sont importants. » Gilles Bourcy

A l’extérieur de Paris, les villes les plus attractives sont La Courneuve et Montreuil (13,9 et 15,8 ans). NB : le calcul de rentabilité ne prend pas en compte la fiscalité, ce qui peut avoir un impact, notamment hors de Paris avec de l’investissement locatif Pinel.

11 mois de plus pour rentabiliser un investissement immobilier en 2018

Les propriétaires ayant acheté un bien immobilier en 2018 ont besoin de quasi un an de plus pour le rentabiliser qu’en 2017. En effet, le nombre d’années pour « payer » un investissement locatif à Paris intra-muros est passé de 23,8 ans en 2017 à 24,7 ans en 2018.

« La forte progression s’explique par l’augmentation continue des prix de l’immobilier en 2018, dépassant largement l’évolution des loyers. » Gilles Bourcy

La plus forte progression a été dans le 18ème arrondissement. Ici, le nombre d’années nécessaires pour rentabiliser son investissement a augmenté d’un an et demi en moyenne. En particulier les quartiers Montmartre-Sacré Coeur (+2,1 années), Grandes Carrières-Clichy et Jules Joffrin ont connu une très forte progression (tous deux +1,8 années).

Le 6ème est le seul arrondissement de la capitale à ne pas avoir enregistré de progression en 2018. Notamment les quartiers Notre Dame des Champs (-0,5 ans), Rennes et Saint-Michel (tous deux -0,1 ans) ont enregistrés des baisses du nombre d’années nécessaires pour rentabiliser un investissement locatif.

« Dans le 6ème arrondissement les loyers ont fortement progressé suite à la suppression de l’encadrement, alors que les prix à l’achat étaient déjà à un niveau élevé. » Gilles Bourcy

Un calcul simple et intuitif

L’étude représente la rentabilité d’un investissement locatif à Paris par station de métro et en nombre d’années pour « payer » son investissement immobilier. Cela donne une vision plus locale et intuitive de la rentabilité immobilière. L’indicateur utilisé compare le prix d’achat au loyer au mètre carré pour un appartement type. Les données sur les prix à la vente et à la location couvrent la période du 1er janvier 2018 au 30 septembre 2018.