Bilan et analyse des taux de crédit immobilier en 2020

Taux moyen toutes durées et profils confondus en 2020 : 1,18% | Taux moyens par durée d’emprunt en 2020 : sur 15 ans : 1% ; sur 20 ans : 1,16% et sur 25 ans : 1,40% | Taux moyen des primo-accédants sur l’année : 1,28% | Taux moyen des hors-primo-accédants sur l’année : 1,08%...

✔ 1,18 % : le taux moyen fixe du crédit immobilier en 2020

Si l’année 2020 a été complexe pour tous les acteurs du crédit immobilier, qu’il s’agisse des professionnels ou des emprunteurs, ces derniers ont tout de même pu bénéficier de taux d’intérêts très bas tout au long de l’année. Ainsi, le taux moyen de 2020 (sur 15, 20 et 25 ans) s’élève seulement à 1,18% tous profils confondus.

Plusieurs tendances sont observées pendant cette année. Ainsi, de janvier à avril, les taux d’intérêts ont stagné et seules de faibles variations ont été enregistrées.

La fin du premier confinement correspond à une hausse des taux (+0,07 point entre avril et mai) qui s’étale jusqu’en juillet (1,27% au mois de juillet). Les effets de la crise se sont vite fait sentir et par sécurité, les banques ont augmenté leurs taux quand le HCSF maintenait ses recommandations. Malgré ces conditions moins favorables, les demandes de crédit qui n’ont pu être effectuées au printemps ont été reportées durant l’été.

Enfin, après l’été, nous avons assisté à une baisse légère mais constante du taux moyen sur toutes les durées. Entre juillet et décembre, il a en effet chuté de 0,13 point pour atteindre 1,14% le dernier mois de l’année.

Bien évidemment, il s’agit d’un taux moyen, il existe donc de fortes disparités selon le profil de l’emprunteur. Les meilleurs dossiers ont été fortement privilégiés par les banques, encore plus qu’en temps normal.

Le taux excellent égal à 1,00% pour les meilleurs profils

Les emprunteurs présentant les meilleurs dossiers ont en moyenne, obtenu un taux excellent fixe de 1% toutes durées confondues sur 2020.

Pour les taux excellents fixes, les tendances sont sensiblement identiques à celles des taux moyens. Au mois de janvier, le taux excellent s’élevait à 0,97%. A partir du mois de février, on constate une tendance à la hausse jusqu’à atteindre 1,08% au mois de juillet. C’est le taux excellent fixe le plus haut de l’année 2020. Cette hausse s’explique par la vague de coronavirus qui a touché toute l’Europe. En cette période, le climat économique est devenu très incertain. Les banques plus frileuses ont donc décidé d’augmenter leurs taux.

A partir du mois de juillet, on assiste à une baisse des taux excellents sur toutes les durées de prêt, s’étalant jusqu’à la fin de l’année avec un taux de 0,99% en décembre.

✔ 15, 20 et 25 ans, moyenne des taux moyens et excellents

Considéré comme un véritable moment de vie, le financement d’un projet immobilier requiert de nombreuses interrogations, dont une majeure : sur quelle durée emprunter ? Tout d’abord, il faut savoir qu’il existe une durée minimum qui s’établit à 5 ans et une durée maximum de 30 ans. Cependant, en fonction de la conjoncture économique, les établissements financiers peuvent être contraints d’adapter les conditions d’octroi d’un crédit immobilier. Cette situation est bel et bien d’actualité puisque depuis les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière et la crise sanitaire actuelle, sauf exception, il est aujourd’hui impossible d’emprunter au-delà de 25 ans.

Le-Partenaire.fr s’est alors intéressé aux taux moyens fixes applicables à tous les types d’emprunteurs, sur les trois durées vers lesquelles les porteurs de projet se tournent le plus fréquemment, soit 15, 20 et 25 ans.

En moyenne sur l’année les emprunteurs ont pu obtenir un taux moyen fixe de 1% lorsqu’ils ont contracté leur crédit immobilier sur 15 ans, de 1,16% sur 20 ans et de 1,40% sur 25 ans. Par rapport à 2019, déjà qualifiée comme une année très favorable aux porteurs de projets immobiliers, 2020 a été encore plus avantageuse sur la durée. Les taux ont diminué de 0,03 point sur 15 ans, 0,15 point sur 20 ans et de 0,14 point sur 25 ans, mais n’ont pas atteint les niveaux records de la fin d’année dernière.

Les taux moyens fixes les plus hauts de 2020 enregistrés en juillet

En fonction des durées d’emprunt, les taux les plus attrayants n’ont pas été appliqués sur les mêmes mois. Ainsi, pour un crédit sur 15 ans, c’est au mois d’avril que le taux moyen de 2020 a atteint son niveau le plus bas : 0,90%. Pour les crédits immobiliers sur 20 ans, c’est au mois de mars avec un taux moyen de 1,08%. Enfin, ce sont les mois d’avril et de décembre qui ont été les plus avantageux pour les prêts sur 25 ans avec un taux moyen atteignant 1,34%.

En revanche, tous les taux les plus élevés de 2020 sont ceux du mois de juillet : 1,10% sur 15 ans, 1,23% sur 20 ans et 1,48% sur 25 ans.

Depuis fin 2019 les banques n’acceptent plus un dossier dont le taux d’endettement est supérieur à 33%. Certains emprunteurs n’ont pas eu d’autres choix que de se tourner vers des crédits immobiliers de longue durée afin de réduire leur mensualité et respecter la règle des 33%.

Des taux excellents toujours plus attractifs

Si les taux moyens sont déjà très alléchants, les meilleurs profils ont pu bénéficier de taux encore plus bas. En 2020, la moyenne du taux excellent fixe était de 0,83% sur 15 ans, 0,98% sur 20 ans et 1,21% sur 25 ans.

S’ils voulaient réaliser un prêt sur 15 ans, c’est au mois d’avril que le taux était le plus avantageux (0,75%). Pour un investissement immobilier sur 20 et 25 ans, le meilleur moment était le mois de mars puisqu’ils pouvaient obtenir respectivement un taux de 0,90% et de 1,13%.

✔ Les taux de crédits immobiliers selon les profils d’emprunteurs

En fonction du profil de l’emprunteur, accéder à la propriété peut être plus ou moins difficile. En effet, comme évoqué précédemment le taux d’intérêt dépendra principalement des risques de non-remboursement encourus par les établissements financiers. De ce fait, il est tout à fait logique de constater que les taux sont plus élevés pour les primo-accédants que les hors primo accédants. En effet, ils possèdent généralement un moins bon dossier et les banques n’ont aucune connaissance de leur capacité de remboursement.

Cette dernière se traduit de la manière suivante en 2020 : le taux moyen d’un primo-accédant s’élève à 1,28% contre 1,08% pour un hors primo-accédant. Et surprise, ces moyennes sont inférieures à celles de 2019, dont les taux sur certains mois ont pourtant atteint des niveaux records. Ainsi les primo-accédants avaient obtenu un taux moyen de 1,39% soit une baisse de 0,11 point en 2020. Quant au taux moyen appliqué aux hors primo accédants, il s’élevait à 1,25% soit une baisse de 0,17 point sur cette année.

Des taux attrayants mais peu profitables aux primo-accédants

Malgré des taux extrêmement bas, les primo-accédants sont les profils les plus impactés par le contexte économique difficile et incertain, dans lequel nous évoluons depuis l’arrivée de la pandémie mondiale. Cela s’explique notamment par la limite de la durée de remboursement et du taux d’endettement à 33%. Ils ont donc été particulièrement concernés par les refus de prêts opérés cette année.

Toutefois, ce ne sont pas les seules raisons qui ont incité ces Français à repousser ou renoncer à leur projet immobilier. En effet, en plus d’avoir connu une baisse de pouvoir d’achat, ils sont nombreux à se demander si les prix vont évoluer dans les mois à venir et préfèrent attendre que la situation se précise pour prendre une décision.

Les hors primo accédants profitent de la stabilité de l’immobilier et des taux d’intérêt historiquement bas

Dotés d’un meilleur dossier, les hors primo accédants sont quant à eux moins touchés par les restrictions des banques. Ce type d’emprunteur peut parfois être qualifié d’investisseur aguerri et considère, même en temps de crise, l’immobilier comme étant une valeur refuge et un placement financier très sécurisé. Si les Français ont toujours été attirés par la pierre, les taux dont ils ont pu bénéficier en 2020 n’ont fait que conforter leurs idéaux. Sur l’année, ils ont pu emprunter avec un taux moyen fixe de 1,08%.

Lorsque l’on se penche sur le graphique présentant les différents types d’emprunteurs, on s’aperçoit que c’est au deuxième tiers de l’année (mai, juin, juillet, août) que les taux appliqués aux hors primo accédants sont les plus élevés. Ils s’établissent respectivement à 1,11%, 1,13%, 1,15% et 1,11%. Par ailleurs, parmi les mois les plus favorables pour investir on retrouve avril et décembre avec un taux de 1,03% ainsi que mars et novembre affichant un taux de 1,04%.

Des taux excellents fixes en baisse pour les primo et hors primo accédants

Parmi les primo accédants et hors primo-accédants, on retrouve évidemment les meilleurs dossiers. Ce sont des ménages ayant des revenus conséquents, un apport personnel important, une situation professionnelle stable ainsi qu’une tenue de compte exemplaire. En somme, le profil idéal pour les établissements bancaires puisque les risques encourus sont très faibles. Grâce à cela, ils peuvent bénéficier des meilleurs taux d’intérêts du marché.

Après avoir analysé les différents profils, on s’aperçoit que la moyenne du taux des meilleurs dossiers primo accédants est de 1,13% sur l’année 2020, soit 0,15 point inférieur au taux moyen. Concernant les hors primo accédants il est de 0.89%, à savoir 0,19 point de moins que le taux moyen fixe. Pour les hors primo accédants, les taux excellents fixes suivent la même tendance que les taux moyens fixes, avec une légère hausse au deuxième tiers de l’année. De ce fait, ceux qui ont contracté leur prêt immobilier au premier trimestre (février, mars) et au quatrième trimestre (novembre, décembre), ont pu obtenir les meilleurs taux de l’année, compris entre 0,83% et 0,86%.

Quant aux primo-accédants présentant un profil excellent, ils pouvaient bénéficier d’un taux évoluant entre 1,03% et 1,07% du mois de janvier au mois d’avril. Cependant, à leur plus grand regret les taux vont connaître une légère hausse au mois de mai en passant de 1,06% à 1,12%, soit une augmentation de 0,06 point. Avec une moyenne de 1,17% sur le dernier semestre, ces taux ne retrouveront pas le niveau atteint en début d’année contrairement à ceux des hors primo accédants.

✔ Comparaison de l’évolution des taux entre 2019 et 2020

Si l’année 2019 avait enregistré des records historiquement bas, elle a également offert une grande variation dans l’évolution des taux. Pendant les 6 premiers mois de l’année, les taux atteignaient un niveau plus important (1,50% en janvier 2019) et ont ensuite diminué légèrement (1,39% en juin). C’est au second semestre de l’année que la chute a été vertigineuse, avec des taux plus attractifs que jamais (1,04% en novembre en moyenne sur toutes les durées confondues). Signe de cette évolution conséquente, entre janvier 2019 et novembre 2019, la baisse des taux a atteint 0,46 point !

2020 quant à elle ressemble à une année plus linéaire et stable. Les taux d’intérêts n’ont en effet subi que de légères variations, restant à des niveaux très bas. En effet, le taux moyen de janvier s’élevait à 1,17% puis après le premier confinement, une légère augmentation s’est opérée pour atteindre 1,27% en juillet, le plus haut taux de l’année. La fin de l’été a rimé avec baisse des taux d’intérêts puisqu’en décembre, le taux moyen atteint 1,14%.

Malgré la conjoncture si particulière de cette année 2020 marquée par deux confinements, les taux n’ont que très peu varié, à la baisse ou à la hausse. Les emprunteurs ont ainsi pu bénéficier de conditions favorables tout au long de l’année.

Les taux directeurs négatifs ont bénéficié aux emprunteurs

Si les taux de 2020 ont été aussi bas, c’est notamment parce que le taux directeur sur lequel se basent les banques pour déterminer leurs taux est proche de 0 voire négatif depuis un long moment. Dans ce contexte, les taux de crédits immobiliers ne peuvent que très légèrement augmenter et restent donc à des niveaux très attractifs pour les emprunteurs.

Autre explication, la BCE a accompagné massivement les banques pendant la crise en leur délivrant des aides financières conséquentes. Les établissements bancaires ont ainsi pu conserver une organisation relativement normale pour continuer à octroyer des crédits immobiliers à des taux bas.

Ludovic Laborde , Décembre 2020

P.-S.

Méthodologie de l’étude : L’ensemble des taux présentés sont fixes et hors assurance. Ils sont récoltés auprès de nos différents partenaires bancaires et mis à jour chaque mois. Les moyennes des taux sont réalisées sur 15, 20 et 25 ans sur les profils primo-accédants et hors primo-accédants.

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