BNP Paribas Real Estate analyse le marché de l’investissement en Régions : une hausse significative de 19 % en 2013

D’après les données analysées par BNP Paribas Real Estate, le marché de l’investissement en Régions a atteint 5 milliards d’euros en 2013, en hausse de 19% par rapport à 2012. Une dynamique en ligne avec le marché national qui a atteint 17,9 milliards d’euros d’engagements en 2013.

"Sur l’ensemble de l’année, les Régions représentent 28 % des montants engagés, soit un montant supérieur à la moyenne des dix dernières années qui s’établit à 24%", explique Pierre-Michel Olivier, Directeur Investissement Régions de BNP Paribas Real Estate Transaction. Cette tendance se justifie notamment par un effet de vente de portefeuilles en services, commerces et logistiques. Parmi les transactions les plus significatives : le portefeuille acquis par Apollo en logistique (154 M€), celui acheté par CNP en commerce (160 M€) et le portefeuille Club Med (280 M€).

Les commerces représentent la part la plus importante des investissements en Régions

Par typologie d’actifs en 2013, les commerces représentent la part la plus importante avec près de 1,9 milliards d’euros engagés sur l’ensemble de l’année, soit 39% du montant global en raison de la signature de plusieurs centres commerciaux (Odysseum à Montpellier, Val Thoiry à Thoiry …). Les Bureaux arrivent en 2ème position avec 1,4 milliards d’euros engagés en 2013, proche de la moyenne des dix dernières années.

« Avec plus de 1,2 milliards d’euros engagés depuis le début de l’année 2013, le secteur des services est en pleine effervescence », poursuit Pierre-Michel Olivier, à l’image du Portefeuille Starwood en Hôtel ou encore d’un portefeuille de 4 villages vacances Club Med pour un montant de 280M€. Enfin, avec respectivement 3 % et 8 % du montant total engagé, les marchés de l’activité et des entrepôts manquent de fluidité.

Lyon en tête du palmarès des villes en 2013

« Lyon est largement en tête des engagements (869 M€) et représente près de 50% des transactions Bureaux en Régions (655 M€) en hausse de 25 % sur un an », confirme Pierre-Michel Olivier. A noter cinq transactions de plus de 50 M€ : Immeuble Le Silky : 100 M€, Anthemis : 80 M€ ; Le Danica : 58 M€ ; le Dauphiné Part Dieu : 56 M€ ; City One 50 M€.

Lille valide sa 2ème place en termes d’investissement même si les montants globaux ont chuté de 36 % comparativement à 2012. Néanmoins, le marché continue à performer à chaque mise en vente, notamment en bureaux (140 M€) comme en atteste la récente signature sur l’immeuble Eurocentre.

Toulouse continue de croître : le marché ayant bénéficié d’une transaction significative en bureaux qui concerne l’achat par Midi 2I de l’immeuble Wood Parc à Toulouse (29 M€).

Bordeaux confirme également son dynamisme avec 149 M€ investis au global sur l’ensemble de l’année, dont notamment l’acquisition par Etche d’un immeuble de bureaux rue Issac Newton à Mérignac pour un montant de 11 M€.

Marseille se démarque en 2013 par des transactions logistiques, à l’image de l’acquisition d’entrepôts à St-Martin-de Crau par Tristan (56 M€).

A Nantes, le marché affiche une légère baisse sur un an avec 82 M€ investis, dont près de 70 M€ en bureaux avec, entre autre, la vente du Rhuys (centre-ville) acquis par PERIAL (11,5 M€).

Nice Sophia : le dynamisme du marché s’explique par l’acquisition de l’Hôtel Martinez à Cannes. Le volume des bureaux cédés n’accédant pas 20 M€. A noter cependant une opération réalisée avec Proudreed de 12 M€ (bureaux et activité).

Strasbourg se porte bien avec 53 M€ investis en 2013 versus 44 M€ investis sur l’ensemble de l’année 2012, dont une nette progression en bureaux.

Des classes d’actifs propres à chaque typologie d’acquéreurs

« Les SCPI représentent la première typologie d’acquéreurs en Régions avec 30 % des volumes investis en bureaux, commerces de centre-ville et de périphérie en 2013. En centres commerciaux, ce sont les foncières qui sont les plus actives (42 %). En revanche, en entrepôts et en hôtels, les fonds prédominent (respectivement 70 % et 89 %), tandis que les assurances et mutuelles sont, de loin, les principaux acquéreurs en résidences de services (73 %) », précise Pierre-Michel Olivier.

Des taux de rendement entre 6 et 8 % en Régions

« Tenant compte d’une forte demande et d’une offre rare sur les produits « core », la tension sur les taux « prime » est restée la règle en 2013 », confirme Pierre-Michel Olivier.

Par exemple en bureaux, à Lyon, une baisse du taux « prime » a été enregistrée au 2ème trimestre sur le marché qui s’établit dorénavant à la 5,7% suite à l’acquisition par Foncière Massena de l’immeuble Dauphiné Part Dieu.

Egalement à Lille, le taux « prime » reste sous la barre des 6 %, suite à des acquisitions effectuées sur Euralille.

Concernant le taux de rendement initial moyen sur les Bureaux en Régions, la majeure partie des acquisitions se situe entre 6 % et 8 %. On constate en outre un agrandissement du « spread » entre les produits « prime » et les actifs secondaires.

« Dans ce contexte, l’équipe Investissement Régions de BNP Paribas Real Estate Transaction, forte désormais de 10 collaborateurs sur l’ensemble du territoire, représente 38 % des parts du marché Bureaux en volume en Régions et conforte ainsi sa place de leader sur ce marché. L’année 2014 devrait s’avérer encore meilleure qu’en 2013, avec pourquoi pas un retour sur les opérations ‘à risque’ », explique Pierre-Michel Olivier, Directeur Investissement Régions de BNP Paribas Real Estate Transaction.

Quelques transactions significatives en 2013 :

Commerce : acquisition d’un portefeuille par CNP (160 M€ - vendeur Immochan), acquisition d’un portefeuille par la Française AM (112 M€ - vendeur Vivarte), deux actifs du Portefeuille Allianz à La Valette du Var et Toulouse (185 M€), le rachat des parts d’Icade par Klépierre, dorénavant seul propriétaire du centre commercial Odysseum à Montpellier.

Bureaux : la transaction significative du 2ème trimestre est sans conteste l’acquisition par ANF et CERA de l’immeuble Le Silky à Villeurbanne (100 M€ – Vendeur Real Blue Groupe).
Sur Lyon également : l’acquisition par foncière Massena de l’immeuble Dauphiné Part Dieu (56 M€ – Vendeur Gecina), l’immeuble Le Danica par Viveris REIM (58 M€ – vendeur Zublin), la vente récente par RREEF de l’immeuble Anthemis (80 M€).

Hôtellerie : acquisition en début d’année par un fonds qatari du Martinez à Cannes (240 M€), mais également Portefeuille Club Med pour 280 M€.

Logistique : la signature du portefeuille Apollo, regroupant 11 entrepôts de Classe B en Régions (154 M€ - Vendeur Logicad).